房地產金融機構監管

⑴ 房地產金融監管政策意在建立規范和長效機制

2021年1月，市場短期資金價格有不同程度的上漲，部分商業銀行小幅上調貸款利率，貨幣市場流動性階段性明顯偏緊。市場上有觀點認為，此輪流動性階段性偏緊、利率上行主要是針對房地產泡沫。我們認為，監管部門針對住房金融政策嚴格規范的意圖已經比較明確，國內房價上漲過快及其泡沫風險更多體現的是局部、結構性的。過去兩年，全國大部分地區房價漲幅逐步回落，僅一線和少數重點二線、三線城市房價漲幅相對較快，成為當前房地產調控的重點區域。
「三道紅線」和集中度管理體現住房金融政策連續性
自2020年三季度開始，金融監管部門對房地產融資採取了一系列針對性的調節措施。前有「三道紅線」，對房企資產負債的水平和結構提出新的要求；後又發布銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知（下稱《通知》），對銀行房地產貸款的結構提出要求，包括適當控制居民購房貸款規模，嚴防利用消費貸、首付貸資金違規加杠桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信託及境內外債券融資。過去幾年居民部門杠桿率增長較快，貸款價值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。「三道紅線」和集中度管理體現了監管部門對住房金融政策的連續性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措。
2019年以來，銀行個人按揭貸款增速進一步有所放緩。2020年全國個人按揭貸款3萬億，同比增長9.9%，增速較2019年回落5.2個百分點。個人按揭貸款增速已經低於同期金融機構人民幣貸款余額12.5%的增速。自2016年以來，新增個人按揭貸款占金融機構新增貸款比例已經從19.3%降至13.4%，個人住房貸款余額佔比尚不到20%。可見，當前並沒有大幅收縮按揭貸款余額、大幅放緩按揭貸增速的必要。銀行業金融機構房地產貸款集中度管理政策出台的主要目的是，構建規范性管理的框架。長期以來房地產開發貸款占整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。結合貸款質量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，房地產開發商貸款比重下降的空間更小。未來在「三道紅線」的管理下，部分房企杠桿水平較高，負債規模增長將有所放緩，將尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領域。未來商業銀行房地產開發貸款增速將會有所放緩，在銀行信貸余額中的比重會在穩定運行中有所下降。
三條紅線控制房企杠桿水平對市場的影響是收縮供給，並不能起到控制房價的作用，相反可能會因為引起供給放緩而不利於抑制房價上漲。因此，顯然不能將三條紅線的舉措理解為是為了控制房價上漲和泡沫。該舉措重要的政策意圖是通過合理控制房企杠桿水平，達到控制房地產金融風險的目的。
根據上市銀行2020年前三季度所披露的財報來看，大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數增長，存在部分銀行個人住房貸款超過相應標準的狀況。「踩紅線」的銀行在未來2-4年時間內將做出相應調整，在控制新增個人住房信貸增速的同時，適當壓縮存量，達到監管要求。從上市銀行及公開市場信息來看，需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限，涉及到的房地產貸款余額佔到整個金融機構涉房貸款余額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家中資大中型銀行。據測算，假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間，佔到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間，佔到各自銀行貸款余額的比重在1%-3%，占銀行業房地產貸款比重約1.5%，應當說需要調整的規模並不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行並未踩紅線，客觀上存在填補空缺的可能性。可見，監管部門的集中度管理政策並不會帶來房地產貸款增速大幅下滑、佔比明顯走低的結果。從這一點看，集中度政策更多的是具有規范性和著眼長遠風險管理的考量，並非是為了達成短期控制房價上漲的目標。
按上述判斷，當前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個基點，結合降低實體經濟融資成本的要求和央行貨幣政策採取「不急轉彎」的策略來看，短中期內基準利率LPR向上調整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時期的表現來看，住房金融政策在未來6-12個月內可能將保持中性的姿態，主要還是針對深圳、廣州、上海等房價漲幅相對較大、涉房貸款增速較快的區域，會適當偏緊一些。
多管齊下針對性地改善結構性問題
2020年中央經濟工作會議首次明確提出，要解決好大城市住房供給不足的問題，繼續實施「因城施策」，促進房地產市場平穩健康發展。長期以來，國內房地產市場地區間人地錯配是部分城市房價高企的首要原因。近期統計數據表明，地方政府正在落實因城施策的政策理念。2020年，一線城市土地供應佔地面積同比增長33%，明顯高於二線（9%）、三線（2%）城市的土地供應增速。
「十四五」時期，國內將加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。以上海為例，《上海市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中提出，計劃2021年新增5.3萬套租賃住房，到2025年形成租賃住房供應40萬套以上。
房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非「一刀切」。在中央「房住不炒」的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。1月27日起，廣州四大行房貸全線漲價，房貸利率整體上調15個基點。
在地方政府層面，按照「因城施策」原則，針對熱點城市繼續採取限購、限貸、限價等調控措施，並單列租賃住房土地指標，加大租賃住房供給建設；從供需兩端出台政策，以穩定房地產市場運行為主要目標。包括上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、南京等主要熱點城市都相應出台了管控政策，從土地、銷售和信貸領域實施綜合管理。未來政策主線重在建立規范和長效機制，會取得比以往注重金融總量調控更好的政策效果。
（原以為《房地產金融監管政策意在建立規范和長效機制》 作者分別為植信投資首席經濟學家兼研究院院長，植信投資研究院高級研究員）

⑵ 從供求兩端加強房地產金融管理

要根治樓市「打新熱」，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。在需求端，要實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。在供給端，要按照「租購並舉」的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措。
最近，針對部分地區房價過快上漲尤其是「萬人搖號」「打新熱」等現象，多地金融監管部門出台嚴控房地產貸款集中度、調控房貸利率、嚴查消費貸和經營貸入市等舉措，以期堵住熱錢進入樓市，「摁」住房子投機需求、降低房子投資屬性。
始於2016年9月底的此輪房地產調控已持續4年多，取得了顯著調控效果，目前多數城市房價穩定，普通個人或家庭負債增長未明顯加快。中國人民銀行發布的數據顯示，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。這意味著新增貸款大概率流向實體經濟，房企融資「三道紅線」和銀行信貸的「兩道紅線」等房地產金融監管措施效果顯現。
於是，有人開始放鬆警惕，認為部分城市的「打新房熱」不足為患，繼續調控還有必要嗎？目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。按照2020年6月末的個人住房貸款、房地產貸款數據統計，在37家A股上市銀行中，有11家銀行的個人住房貸款或房地產貸款佔比越過「紅線」。房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛，如果任由金融資源注入房地產泡沫，就會對實體經濟、金融體系、居民財富帶來風險隱患。
房地產金融肯定要管，而且必須管好。用限購、限貸的行政手段強力干預，確實能一時堵住房價泡沫的「入水點」，但長期看可能傷及正常的經營、消費和改善型需求，仍難以緩解金融供給管理與房地產行業發展需求的矛盾、支持居民合理購房需求與防範價格風險的矛盾、房企合理融資與控制杠桿的矛盾。特別是一些短期調控涉及信貸總量、房貸利率、交易年限、相關稅費等問題，可能使少數地方樓市坐地起價，加大居民的實際購房成本，與政策初衷背道而馳。
樓市「打新熱」源自新房、二手房存在明顯價差，使得熱錢借消費貸、經營貸、信用卡透支湧入套利。而要根治樓市「打新熱」，需要加強房地產金融管理，做好需求端和供給端兩篇文章。這也是中央經濟工作會議強調「保障性租賃住房」「長租房」「租賃住房用地」等內容並提出「逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」的應有之義。
一方面，在需求端，要強化對房地產企業融資狀況和拿地行為的全面監測，實施好重點房地產企業資金監測和融資管理規則，嚴厲打擊哄抬房價地價、惡意炒作行為。針對房企降杠桿、降負債的各項舉措不能鬆懈，要加快建立居民債務收入比監測體系，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。按照因城施策原則，實施好房地產金融審慎管理制度。
另一方面，在供給端，按照「租購並舉」的方向擴大供給，加快研究金融支持住房租賃市場舉措，在舊城改造、城市更新及保障房建設上給予更大金融支持。要降低租賃住房稅費負擔，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索用不動產信託投資基金（REITs）為代表的二級市場工具，打通公共租賃住房供應體系。健全以房地產股權基金為代表的項目投融資架構，完善以保險、公募、養老金為代表的長線機構參與股權投資，真正拓展房地產產業的內涵與價值邊界。

⑶ 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

⑷ 預售資金監管是什麼意思

資金預售監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第專三方監管，房產開發屬企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用，一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。

(4)房地產金融機構監管擴展閱讀

從事商品房預售資金監管的商業銀行應為支行級以上的銀行，且為該商品房項目的按揭銀行，達到房地產管理部門所要求的將預售資金賬戶管理信息與房地產管理部門聯網的各項規定和技術條件，實時為房地產管理部門提供預售資金賬戶信息。

同一項目（以建設工程規劃許可證批准項目名稱為准）建設總規模在10萬平方米以下的，只能設立一個監管賬戶。項目建設總規模在10萬平方米（含）以上的，可以設立不超過三個監管賬戶。項目建設總規模以土地出讓合同約定的總建設規模為准。

參考資料來源：網路-資金預售監管

參考資料來源：重慶市房地產開發網-關於加強和規范商品房預售資金管理的通知

⑸ 嚴查「經營貸」違規入房市 開年強監管持續升溫

（記者 馮櫻子）2月23日，國家統計局最新數據顯示，據測算，1月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示，這輪樓市從2020年市場翹尾到2021年小陽春，核心原因是信貸政策，特別是與經營貸入房市有關。調控效果如何，就看嚴查資金違規入房市政策的執行力度如何。

春節前後，北京、上海、廣州、深圳等城市陸續開始嚴查經營貸流入樓市，嚴控政策持續升溫中。

銀行經營貸嚴控政策持續升溫

「銀行大力排查消費貸、經營貸違規購房的情況，查企業的流水和徵信，空客公司肯定不行，剛注冊的公司也不行，必須要真實經營的企業。」有銀行從業人員透露，已篩查出有小微企業在剛剛完成注冊後，就網簽學區房，並從多家銀行申請數百萬經營貸。

近年來，由於個人經營貸利率低於房貸利率，部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或「過橋」資金。

以北京地區為例，2020年受疫情影響，北京不少銀行的房抵經營貸利率最低降至3.85%，個別優質企業甚至能達到3.65%，已基本處於公積金貸款水準。而同期，北京的首套房貸款利率約5.2%，二套房房貸利率5.7%。

春節前，北京銀保監局、中國人民銀行營業管理部曾聯合印發《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，圍堵個人經營性貸款資金被違規挪用至房地產市場的行為，並要求銀行有針對性地加強個人經營性貸款業務全流程管理，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。 同期，廣東省銀保監局對轄內銀行也提出類似要求。

目前，北京、上海等地要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

北京銀保監局要求，重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

北京銀保監局還開展了大數據篩查，並就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函。

同時，北京、深圳、上海等地銀行提高了經營貸准入門檻，部分銀行上調了經營貸利率。銀行還特殊客戶進行嚴格審查，如短期內既申請了經營貸，又申請了個人按揭貸款的客戶。其中，有媒體報道，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批准，6個月後根據實際情況授信。

某地方金融監管局內部人士對媒體記者表示，個人消費貸、經營貸違規流入房市與中央三令五申「堅持房住不炒」背道而馳，任其發展，帶來的危害將不可小覷。於個人，抬升了居民杠桿，加重了家庭償債負擔，勢必對個人消費產生「擠出效應」，不利於促銷費擴內需暢循環；於房地產業，伺機炒作、投機房地產將死灰復燃，不利於房地產行業平穩健康發展；於銀行，將會可能出現觸碰監管底線與蘊藏市場風險，偏離主責主業，擠佔中小企業與三農主體資金額度，導致房地產與實體經濟出現失衡。

房貸增量空間有限

實際上，自2020年以來，房地產金融監管不斷收緊。監管機構已先後採取多項措施限制房地產企業加杠桿。去年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房企資金監測和融資管理的三檔規則，即「三道紅線」：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。「三道紅線」從房企負債層面對行業進行約束。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，並設定了房地產、個人住房按揭貸款「兩條紅線」。

此後，上海、深圳、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊，甚至多家銀行出現「停貸」情況。北京地區銀行批貸基本正常，但部分銀行因額度分配等問題放款節奏有所放緩。

2021年初以來，政策保持趨嚴趨緊態勢。中原地產研究中心統計數據顯示，今年以來各地對房地產市場的調控已多達70次。其中，1月累計發布房地產調控政策40餘次；2月中上旬，各地進行的房地產調控20餘次。

盡管央行發布數據顯示，1月全國房貸增量走高。但有業內人士認為，對於一線城市的貸款額度管控不會放鬆。整體而言，雖沒有大幅收緊，但房貸增量空間不大。

國家信息中心首席經濟分析師范劍平在公開場合提出，國內資金過去對房地產行業屬於超配，目前雖然沒有實施緊縮，但已不做增量。房地產貸款集中度管理制度的實施，就是讓金融機構內部消化，防止金融機構進一步做增量。

⑹ 如何看待監管機構要求大型銀行控制房貸規模這件事

監管部門要求加強對房貸規模的控制，五大銀行自然也要做出相應的防控措施，這個信號就對於房地產市場房子的銷售造成了很深遠的影響，如果真的完全落實的話，那可能就會影響到房貸。

現在房子價格太高導致大多數人都買不起，無可奈何又要買房子，那就只能選擇貸款的方式了，這個調控能起到的作用其實也就是一時，如果說部隊房子的價格進行調整的話，那未來尚有張良計下有過牆梯，肯定還有其他的方法讓人們能夠借得到錢，這樣房地產商把房子賣出去才能賺到錢，銀行才有利潤的空間。即使知道這個事情不好，但是沒有解決的方法也沒有用。

⑺ 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

⑻ 如何繼續加強房地產市場調控和監管

去年以來，房地產市場調控和監管得到加強，取得了一定成效，但房地產市場存在的問題還沒有根本解決，依然是群眾關注和議論的熱點話題。2007年，將更有針對性地加強房地產市場調控和監管。總的原則是，把市場機制和政府調控結合起來，政府著重解決低收入家庭的基本住房問題，通過調控市場滿足大多數居民的住房需求，引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。重點是進一步調整住房供應結構，增加住房有效供給，增加面向廣大群眾的普通商品房供應，抑制住房投資投機性需求，抑制房地產價格過快上漲，加強住房保障體系建設，深入整頓和規范市場秩序，形成各方面調控和監管的合力，促進房地產市場持續穩定發展。
一是引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。這是一條必須長期堅持的方針。我國人口眾多，人均土地和能源佔有量低，而城鎮化快速發展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國住房建設和消費不能大量佔用土地和消耗能源。要建立合理的住房建設模式，大力發展節能省地環保型建築，通過精心設計和產業化生產，提供"面積不大功能全，造價不高品質優，佔地不多環境美"的住宅，注重舊房的有機更新和節能改造。我國正處於並將長期處於社會主義初級階段，群眾居住條件的改善是一個長期的過程，需要持久努力。要立足當前，著眼長遠，優先滿足群眾的基本住房需求，引導居民逐步改善居住條件。引導合理的住房消費模式，通過不斷完善金融、稅收等政策，支持合理消費，遏制不顧資源環境的盲目消費。積極發展二手房市場和租賃市場，引導居民適度、梯次消費。
二是切實調整住房供應結構。調整住房供應結構是房地產市場調控的重點工作，也是建立符合國情的住房建設和消費模式的重要措施。要全面做好住房狀況調查，公布和實施住房建設規劃，重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃，滿足普通居民合理住房需求。嚴格落實套型建築面積的結構比例要求。各級城市應把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。進一步運用有區別的信貸和稅收政策等經濟調節手段，引導合理的住房消費結構和供應結構。重視發展住房二、三級市場，消除房改房上市的政策性障礙，進一步發揮住房存量資源的效用。
三是繼續做好穩定住房價格工作。今年將繼續把控制住房價格過快上漲納入政府工作的目標責任制。在遏制投機、控制投資、抑制過度消費的同時，保持合理的房地產投資建設規模，抑制房地產價格過快上漲。一方面，抑制住房過旺需求，加強保有環節稅收調節，加快推進物業稅改革試點；繼續合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減少被動性需求。另一方面，增加住房有效供給，在嚴格土地管理的同時，調劑增加普通住房用地供應；抓緊出台"兩限兩競"政策的具體實施辦法，指導各地切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，並注意做好與經濟適用住房政策的銜接，切實滿足當地居民合理的自住需要。加強分類指導，對少數房價上漲過快的城市，要指導其採取切實有效措施，堅決遏制房價過快增長的勢頭。同時，加強市場動態跟蹤和監測分析。建立分區域、分住房類別的房價評價方法，為房地產市場調控提供科學的決策依據。
四是加快構建多層次住房保障體系。住房是一種基本的社會保障，各級政府應高度重視並負責解決困難群體的住房問題。各地應重視廉租住房制度建設，有步驟地將覆蓋面擴大到低收入住房困難家庭。因地制宜地採用租賃住房補貼、租金核減、實物配租等多種形式，優先解決最低收入家庭中的住房困難戶。多渠道籌集廉租房建設資金，嚴格落實以財政預算為主、住房公積金增值收益為輔的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓凈收益5％左右用於廉租住房建設。各地應組織新建一批小套型住房，收購、改造一批舊住房，滿足住房保障需要。建立健全住房保障對象動態管理系統，加強廉租住房規范化管理，確保政府有限的資源落實到最需要保障的家庭。改進和規范經濟適用住房制度，主要供應低收入家庭，完善購房人退出機制。加快棚戶區改造和舊住宅小區整治，讓更多的群眾特別是中低收入家庭享受到城市發展的成果。進一步改善農民工居住條件。發揮住房公積金的互助性、保障性作用。
五是繼續整頓和規范房地產市場秩序。這是緩和房價過快上漲和供應結構矛盾、保護群眾住房消費合法權益的重要方面。繼續開展房地產交易秩序專項整治後三個階段的工作，著力構建有利於市場規范運作的制度基礎和社會環境。加強對房地產項目土地出讓、規劃審批、開工建設、竣工驗收、房屋銷售全過程的監管，重點防範和制止各種規避結構調整政策、變相囤積房源等行為，嚴厲查處違規銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，嚴肅查處擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。對嚴重侵害群眾利益，社會反映強烈的典型案例，依法從嚴懲處並及時通過新聞媒體公布處理結果。（國研室提供）