㈠ 在當前經濟下房地產企業面臨的問題是什麼
其實任何一個發展過快的行業都會存在一些隱患，房地產業也不例外，我國房地產業面臨著諸多問題。
首先是地價過高，房價持續上漲。2010年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%。7月份，新建住宅銷售價格同比上漲12.9%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲14.4%，其中普通住宅銷售價格上漲13.9%，高檔住宅銷售價格上漲16.4%。
由此可以發現房屋的售價和新建商品房的售價逐漸上漲。房價過高會影響國家的經濟持續穩定的增長，同時也使購房者承受過多的按揭貸款。
其次是房地產市場供求性結構的失衡。房地產供求的結構性矛盾突出，樓市出現「短缺與過剩」並存的怪現象，對一般中低消費者相適應的住房供不應求,而對於高端消費者的高端性住宅卻供過於求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潛力巨大但是有效供應不足,市場秩序處在混亂的狀態。
再者是房地產交易過程中的信息不對稱現象。房地產交易過程中信息不對稱的現象是常常出現的，主要表現為房地產開發商和銷售代理商掌握著房產品的大量實質性信息，而他們只向消費者公布一定量的信息，消費者在這方面處於信息劣勢的地位
㈡ 房地產目前存在的問題都什麼
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。
評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。
評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。 而最大的問題就是 政府哄抬房價 ，原因房地產行業是中國的經濟支柱，中國的房地產泡沫大的可怕，一旦捅破那也是災難。
房價為什麼居高不下的主要原因是政府不想降價，因為一旦房子降價，損失最大的就是銀行，因為銀行是國家的，還有就是貸款買房的無知的人們。
㈢ 房地產開發經營存在哪些問題
隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面： 觀念危機 觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源於政府和行政主管部門;認為現在的市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的准備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源於開發企業。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，「蝴蝶」、「蒼蠅」來了都是客，只求一個「外」字和規模的「大」字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要來源於地方黨政領導，他們急於發展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規律辦事。(三)狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規范的環境中生存。這種觀念只要來源於一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。 市場秩序不規范 房地產開發業的發展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發業生存和發展的環境，更要有良好的市場環境和規范的市場秩序。目前的房地產開發經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻凡，隨意性極強。(三)房地產開發經營的政策、法規執行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業健康、快速的發展，造成管理不規范、競爭無序、發展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落後、不發達所至，認為要想發展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規、政策的執行上和管理力度上予以放寬。 企業規模小、整體實力弱 房地產開發企業力較弱，規模普遍偏小。計劃經濟時期組建的開發企業是一些國有的老企業，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強;後期組建的開發企業大多是股份制、民營性質的企業，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個「掛羊頭」的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發的檔次不高，難以形成規模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。 房地產開發的資源配置不合理 房地產開發的低級企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。 管理不到位，部門間配合不融洽 近來國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關於整頓規范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出台，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發項目的審批隨意性強，貫徹國務院、省部委的地方文件規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。
㈣ 房地產發展存在的問題與對策
房地產發展存在六大問題
我國房地產業比較年輕，真正發展起來至今不過20年時間。由於政府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規范度偏低，盡管這樣有利於房地產的放開搞活，促進其發展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。
一是土地的供應不規范。我們的國土資源局成立還不到10年，在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所佔成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所佔成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。
二是房產價格相對過高。由於種種原因，房產的需求一直處於旺盛狀態。特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處於相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高於各行業的平均利潤率，並且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適於居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。
三是建築安裝成本所佔比例偏低。在國外建築安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。與國外有很大不同的是，中國房價中的建築安裝成本僅佔30%。這種情況說明我們的房屋定價過於偏高，利潤過大。另外也說明在中國的房屋建設中，屬於人類勞動產品的回報率過低，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩餘價值都變成了老闆的高額利潤。以上海為例，房地產企業自有資金的利潤率2001年為38.12%，2002年達86.36%，2003年為74.24%，這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍左右。這樣的問題如不妥善解決，我們的全面小康就難以實現，社會也難以和諧。
四是經濟適用房建設比率過低。由於高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷於開發大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區都應有一些相對小型的，適於中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。很多中低收入階層「望房興嘆」，有房買不起。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到，更不應該的是，建築商不該去僱人拿號，並以4萬元一個號進行倒賣。我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足「居者有其屋」的需求。
五是房地產企業自有資金率過少。我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，於是多是在拿到土地後，以土地為抵押，向銀行貸款。這種「空手套白狼」的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。我曾遇上一個朋友，僅帶一個月的工資到某城市去發展房地產，十年不到的時間，現已擁有資產幾十億元。直到現在，很多房地產商進行房地產開發還絕大多數靠銀行貸款。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。房地產商自有資金少的存在，利於一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高於世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。
六是舊城的改造拆遷引發的矛盾過於普遍。房地產的推進中，有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區或城中村的商業價值。在很多地方政府經營城市的慾望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些幹部的成績越突出，於是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房予以拆遷改建。更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾上訪事件頻頻發生，去年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90%以上。百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前後寫上大大的「拆」字，行走在大街上。中央關注到這個問題的嚴重性，出台了相關規定，這是完全必要的，是有利於和諧社會構建的。我們的房地產企業家應支持國務院的決定，所有的拆遷，都應「以人為本」，多替百姓著想。最近對物權的改革和對房地產行為的規范，從總體和長遠看，將更加有利於房地產的發展。
針對房地產發展中出現的諸多問題進行規范，將有利於房地產的發展。
㈤ 我國房地產市場存在的最主要問題是什麼
您好，1目前房地產市場出現的問題
1.1房地產投資規模過大
2005年，我國城鎮房地產開發完成投資佔GDP的7.55%，占固定資產的17.9%；2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，並呈現出逐漸增長的趨勢。
1.2商品房價格上漲過快
目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。
1.3商品房結構不合理
房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂
2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」沒出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策
針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，採取科學、規范、務實、高效的政策措施。
2.1加強商品房結構規劃的管理
針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以採取以下措施：一是根據人均居住面積來徵收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標准居住面積，對超過標準的居民徵收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定政府公共管理績效的考核標准
房地產雖然在我國如火如荼，但並非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在於一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政府與房地產商形成的神聖聯盟。這一神聖聯盟即是『你發財、我發展，成本社會掏』的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標准，減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩政府政策對房地產業的推動力。
2.3引導房地產的理論管理
當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在於市場需求過高但不理性。政府對經濟與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先，政府應實施引導性政策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。其次，政府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的政策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。
.4積極履行經濟調節和市場監管職能
首先，政府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結構和速度，力求在動態發展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區域、開發規模與類型的房地產利潤的核算標准，對價格成本比較高者徵收累進稅，在確保房地產開發商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發、銷售等市場監管制度規章體系，加強對房地產開發與銷售行為的監管，制止房地產開發商與部分地方政府官商勾結、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。
2.5弱化外資對房地產業的助力
政府應通過對外資的行業准入、稅收調節、融資渠道與方式等公共政策的修訂和完善，在限制其對房地產業的過度投資和投機行為，而將其投資熱點引導到基礎設施和城鄉公用實施建設中。這既能保護國境外投資者的投資熱情和利益，又能在一定程度上減弱外資在房地產業的強大示範效應，從而弱化我國房地產業的外來助力。
2.6制定產業政策，追求公共利益
「政府所制定的公共政策，必須反應社會公眾的利益要求並以追求公共利益為永恆的目標，為實現和維護公共利益提供必要的政策支持。」首先，政府應樹立「只有共享、才能和諧」的管理理念，一切政策的制定與實施活動均要體現社會公眾的公共利益，讓廣大人民群眾都能分享房地產和國民經濟發展成果。
其次，政府要進一步明確自己在房地產發展中的角色地位，通過建立住房社會保障體系實現其民生、公平、和諧的政策目標。政府要建立和完善住房社會保障制度，要規范房地產建設住房結構比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量；二要取消經濟適用房制度，強制實施廉租房制度，將用於經濟適用房建設的資金轉為建設廉租房，通過擴大廉租房建設規模，對低收入家庭給予房租補貼等以真正實現「居者有其屋」，維護社會公平。
再次，政府要給予社會公眾個體作為弱勢群體的組織化機會，鼓勵其建立合作組織和維權組織，增加市場競爭力，維護其自身的合法權益。
望採納
㈥ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下:
(一)房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
(二)地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
(三)房價居高不下
近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。
㈦ 當前房地產業存在的問題
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環境，房地產開發狀況，各種用途的房地產開發量、市場接受度等，對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境，而辦公樓則要擁有交通主幹道、交通網路四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環境。
二、產品的房型、面積、建築形態的定位。以住宅而言，從建築形態看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建築形態，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關繫到產品今後的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過於超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制。
參考資料：www.fabafree.com
㈧ 當前房地產板塊發展存在的主要問題有哪些
1、開發商良莠不齊，自有資金嚴重不足。目前全國房地產開發企業大大小小超過3萬家，但有資質、實力強的企業並不多，在3萬家開發企業中，只有50多家上市，即使是上市房地產公司，面對一個地產項目動輒數億元甚至10多億元的資金缺口也顯得杯水車薪。只有少數企業的自有資金能達到30％的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10％。最普遍的情況是絕大部分開發公司通過各種方式取得銀行貸款和商品房預售款（約有70％也為銀行貸款），在幾乎所有的房產開發公司的資金來源中，銀行貸款佔到60％以上，甚至高達80％以上，信貸風險可見一斑。
2、盲目開發建設，房產供需不銜接。一是總量上在一定時期不銜接。在國家信息披露制度不健全、不完善的情況下，開發商缺少政府的宏觀有效指導，一味追求大社區、大項目，往往使一定時期內形成的供給大於需求，形成總量的暫時過剩；二是房型結構上與廣大居民需求不吻合。一些開發商刻意追求超前消費，開發高標准小區，目標鎖定在每平方米7000元以上的白領或富有階層，以至出現高價位房子多，中低價位房子少的狀況，成了房產結構性過剩，由於這二個問題的共同作用造成大量房產空置，使開發商資不能及時收回，形成現實的或潛在的信貸風險。
3、假按揭套取銀行貸款，信貸資金面臨直接風險。假按揭即指憑借真正購房以外的方式獲得銀行住房按揭貸款的行為。現實生活中，主要是指房地產開發商以各種名義慫恿本單位職工及其親屬冒充客戶，先與開發商簽訂購房合同，而後套取銀行貸款的行為。假按揭的誘因是一些資質不高的開發企業，通過假按揭的形式一方面逃避了銀行對開發貸款的嚴格審查，另一方面可獲得較長時間的銀行貸款，同時還套取開發貸款與按揭貸款的利差。其後果是增加了虛假的購房需求，為資質不高的開發企業轉移開發風險留下了隱患；給不法企業詐騙銀行貸款提供了可能。
4、銀行急功近利，降低貸款「准入」標准。由於我國房地產業起步較晚，目前正處於高速發展時期，各家商業銀行都處於搶占市場份額階段，在激勵機制的作用下，一些商業銀行的分支機構出現了急功近利的苗頭：對開發商貸款或降低客戶資質等級評定的門檻，或放鬆了貸款審查標准，對《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》不全的房地產開發項目發放房地產開發貸款；或採取變通的方式，以流動資金貸款用於房地產開發項目；一些商業銀行還暗中突破央行的規定，對個人購房貸款發放「零首付」貸款；甚至對個人首付提供一定比例的無息貸款；或者在一些多層房屋結構沒有封頂，或者高層房屋投資沒有達到2／3時，開展個人住房按揭貸款，使得相當部分房地產開發貸款和個人貸款中蘊藏著風險。
㈨ 現階段房地產業仍存在哪些問題
若干年來，處於「調控時代」的房地產行業，或多或少地脫離了市場化機制的自我調節，諸多行業問題也隨之逐漸暴露出來。如房價越調越漲、建築質量問題增多等，這使全行業陷入了一種浮躁的情緒。
從全國來看，現階段房地產業仍存在一些問題
1.高周轉模式下建築質量問題增多
大量拿地、快速開工、快速銷售，憑借著高周轉模式，一些大型房企跨入千億規模。而在調控重壓之下，高周轉模式也成為越來越多開發商的選擇，而在這背後，質量隱憂也漸漸浮現。為了壓縮成本、提高利潤率，不少施工方偷工減料，再加上高周轉模式下企業有效管控的缺位，各種樓盤「質量門」頻頻爆發。
2.商業地產區域性、結構性過剩
商業地產的供過於求早已經不是新鮮事。2009年初，幾乎所有數據都認為一線城市的商業地產超過了需求量。但就在這些城市商業地產空置率基本得到解決的同時，問題逐漸指向二、三線城市，如成都、長春、佛山等地。再者，加上競爭激烈，項目招商遇困，商業地產區域性、結構性過剩已經成為不容忽視的問題。
3.房價越調越漲、限購執法不嚴
從國六條、國八條、國四條，到限購政策，直至2013年「國五條」，幾年來調控政策可謂層出不窮，業界對此亦褒貶不一。但在購房者看來，房價越調越漲始終是不爭的事實。同時，隨著「房叔」、「房嬸」等事件的曝光，限購執法不嚴的問題浮出水面。而樓市調控「騎虎難下」也成為當前房地產市場面臨的核心問題之一。
4.城鎮化被誤讀為「房地產化」
新一輪城鎮化正在如火如荼地推進，然而在部分地區，城鎮化卻成為推漲地價、房價的契機，在地方政府的支持下，不少開發商借口提升城市水平大舉圈地擴建，以建設工業園區為名，以獲取土地出讓收入及相關稅費為目的，掀起了新一輪的「造城運動」。
5.全行業浮躁、人才流動加劇
前十年，開發商「有錢就能圈地，蓋房就能掙錢」，買房人則是「見房就買、除房不買」，調控雖有所抑制，但浮躁之風仍在。然而此風行業轉型期，新領域拓展對人才的渴求，使人才流動變得更加劇烈，挖角薪水翻幾倍，不少從業者膨脹不已。到底是該獵人還是自身培養，整個行業開始了一場新的探索。
6.精裝房導向與控房價之矛盾
早在2008年，國家要求各地制訂出台相關扶持政策，逐步達到取消毛坯房。而精裝修房因可避免二次裝修造成結構破壞和節約等優點，被更多人所接受。由於附件裝修，其價格高。但為維穩樓市，國家的調控始終未有放鬆，而為追求低價快跑的策略，一些開發商又選擇毛坯房之路，於是控房價的矛盾就此產生。
7.限購加劇民間資金外流
在限購與限貸政策持續、樓市調控持續發酵的背景下，大量資金從樓市撤出，投入其他領域。與此同時，在樓市「限購」時代，由於在國內暫無購房資格，因此有投資需求的購房者紛紛在國外置業，導致大量民間資金外流。此外，房企為了尋找新的利潤增長點，亦將投資伸向了海外市場。
8.養老住宅開發政策支持缺失
隨著我國逐漸步入老齡化社會，養老產業引起了業界的關注，不少開發商紛紛成立養老產業研究團隊。但國內養老地產缺乏完善的商業模式，加上沒有相關政策支持，現階段養老產業的發展無法做到開發與專業的兼顧，更多仍停留在住宅開發階段。