房地產業轉型發展的意見

『壹』 （二）房地產市場臨近拐點，房地產業步入轉型通道

基本判斷：預計房價在2012年第一季度末會出現同比下降或持平，房地產「拐點」也將由此到來。隨著中國經濟在2012年保持8.5%以上增長的可能性很大，房地產市場調整也將實現「軟著陸」。在此背景下，房地產開發企業會少拿地、緩建房、快銷售以熬過調控「寒冬」，房地產業對宏觀經濟的拉動作用會有所弱化，由此引發的地方政府土地收入銳減、銀行等金融風險加劇值得關注。

中央始終堅持的宏觀調控方向取得初步成效，房地產出現量價齊跌局面。2011年住宅用地供應充足，盡管供應增幅出現回落，但仍超過同期商品房銷售面積（10.99億平方米）；地價環比增速連續四個季度回調，尤其住宅用地第四季度環比增速為零；而中央政府也連續表態2012年將繼續實施緊縮性樓市調控，中央要求「要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展」。在此背景下，房地產市場2012年將繼續調整，房價增幅將繼續下行。

1.房地產投資預測

採用指數平滑法預測模型，初步預測2012年房地產開發投資同比增幅年中降至26.5%、年末有望反彈至27%左右（圖53）。考慮到歐洲主權債務危機仍未走出惡化、國際經濟環境好轉仍不明朗，國內工業、出口、財政收入等增速都出現放緩跡象，再與2008年全球金融危機背景下我國房地產開發投資增速降至20.9%的狀況相類比，在此基礎上再下調5個百分點，最終預測2012年房地產開發投資同比增幅將穩定在22%左右。

圖54 國房景氣指數模擬及預測

『貳』 mREITs的發展對中國地產行業轉型有何重要意義

這一本不錯，主要是講述改革開放之後的中國房地產發展史（應該也算這一時期最值得關注的房地產歷史了，與現狀更能掛鉤吧）出版社：上海社會科學院出版社內容簡介——本文回顧了1978年房改以來我國房地產業30年的發展歷程，探討了改革的起點、改革期間的理論爭論，以統計數據勾勒了改革30年來房地產業增加值、城市土地使用制度改革、房地產開發投資、房屋與住宅建設、城市居住水平、商品房和住宅價格以及城鎮居民住房支付能力的變化過程，還從厲地嚴開發、交易、估價、經紀、物業管理、房地產金融、房地產業稅收、保障性住房等方面刻畫了房地產各業態的發展經過和現狀，並就統計信息、行業監管、違法腐敗行為和二手房市場發育等幾個方面討論了目前房地產業存在的一些問題。以下是目錄——卻顧所來徑：改革開放三十年中國房地產業的回顧一、引言二、改革的起點三、從數據看改革進程四、房地產各業態的發展五、房地產業存在的一些問題資金要素配置與房地產業發展——基於中國房地產業發展經驗的實證研究一、資金要素配置與房地產業發展的相互關系二、資金要素配置與房地產業發展關系的實證分析三、主要研究結論與相關政策建議上海舊區改造和房地產發展三十年一、取得輝煌成就的三十年二、舊區改造和房地產發展的成功經驗三、問題探討及對策設想上海廉租住房供應的市場化機制研究一、對上海廉租住房現行供應機制的反思二、建立上海廉租住房供應的市場化機制的思路三、建立上海市廉租住房市場化供應機制的建議REITs模式下的我國廉租房融資問題研究——以深圳為例一、目前我國廉租房資金供求分析二、香港領匯房地產投資信託基金(LinkREITs)案例分析三、REITs模式下深圳廉租房融資可行性分析通貨膨脹條件下高房價的原因探析——基於金融窖藏理論的解釋一、金融窖藏理論：解釋當前「兩高」現象的新視角二、通貨膨脹條件下高房價原因分析三、治理當前高房價的策略選擇基於TDR模式建設用地折抵指標交易的經濟學分析一、研究背景二、建設用地折抵指標交易的理論基礎三、建設用地折抵指標交易的經濟學分析四、實施建設用地折抵指標交易政策的評價五、探討與展望農地城市流轉與社會福利變化——基於湖北省典型地區的村級和農戶調研一、調查問卷的設計與思考二、基於村級調研的實證三、基於農戶調研的實證四、結論我國耕地資源安全保障主體的行為傾向與博弈關系一、引言二、耕地資源安全及其保障主體三、耕地資源安全保障主體的行為傾向四、耕地資源安全保障主體間的博弈關系五、結論農村居民點用地集約利用成因分析——基於土地資產角度及農戶行為角度的思考一、引言二、農村居民點用地集約利用的成因三、結論與討論希望你滿意！

『叄』 製造業向房地產轉型議案

中國房地產到美國選舉結束，施行羅斯福經濟改革估計要受到政府管制，防止美國金融投資推高泡沫，應該盡早准備防禦，採取慢慢收緊，以應對美國的改革，應對美國轉嫁風險。

『肆』 房地產企業怎麼轉型升級給自身帶來的消極影響

您好！
一、轉型

從傳統的投資驅動型增長向綜合服務商模式轉型，中國房地產行業已經從傳統的拿地、蓋房子、賣房子不可逆轉地向「產品＋服務」升級轉型。

從2013年始，中國服務業佔GDP的產值超過了製造業，從宏觀環境看，中國經濟呈現整體轉型的趨勢，一方面以投資和生產為特點諸如傳統的房地產、工業經濟企業的衰落，日漸艱難，另一方面可以看到傳統行業中提前完成產業改造升級的企業，發展極為迅猛，變化如此之快，讓很多房地產行業內的人至今還看不明白為什麼彩生活會比花樣年更為值錢？

中國經濟結構發展的另一個變化是以消費為代表的服務業需求擴張的服務業經濟，包括文化傳媒、教育、醫療等產業的興起和擴張，這一點尤其體現在過往五年來的相關產業在資本市場的活躍程度，這也將成為資本市場下一階段的主流趨勢。所以，你會看到，這幾年來，「房地產＋服務產業」這種典型的城鎮化模式非常具有競爭性，產生了諸如華夏幸福、聯東U谷、曲江文投等類型的長價值鏈的產業服務型房地產企業。產品越來越向細分化，健康養老、休閑度假、體育、文化社區等產品越來越多樣化，消費者在變得挑剔時，市場整體的產品力在大幅提升。

什麼樣的「房地產＋服務產業」模式具有競爭持續性？

一是全球化布局的產業視野，能夠將全球性的優勢產業服務於中國消費升級的模式構建。以中國酒店業為例，中國高端酒店業得益於早期的開放，國際一線品牌酒店進入中國提升了該行業的整體水平，目前，可以看到，在養老、健康、體育、娛樂等國際型高端資源不斷被中國資本獵取，這些高端產業的進入，將會大提升該領域的競爭力。過往，中國很多企業開發了諸如遊艇、高爾夫等設施，紛紛出現困難，這時才發現收購世界知名遊艇、體育賽事的開發企業更勝一籌。

二是圍繞產業價值鏈延伸來構建競爭優勢，以金融和後端服務雙向發展綜合服務模式。房地產企業經營模式進一步分化，「專業開發商＋金融服務」是比較好的選擇，其本質是發揮專業開發能力駕馭資本，特別是房地產金融產品證券化的快速推進和互聯網金融的發展，讓開發類企業為消費客戶提供一站式的消費模式迅速成為可能。

受中國資本市場大勢影響，未來金融改革的方向在於改變融資結構，即增加直接融資，尤其是風險類證券市場，而突破點在於多層次資本市場和互聯網金融的創新，在資本沒有大幅上升的預期下，直接融資能力替代了以往間接融資的發展需要。

從中國企業藉助資本完成轉型升級路徑來看，一個明顯產業趨勢就是以上市公司和領先企業為龍頭的並購和整合，成為典型的商業發展升級策略。這幾年來，國內房企受制於資本市場的管制，貼上了房地產主題的上市公司估值低，增發、借殼之市、再融資等資本市場功能沒有得到很好的發揮，房企＋產業基金這種模式，金地、萬通、首創置業等一些房地產企業也在採用，但效果普遍不理想，其中一條根本因素就是房地產基金運作的極度不成熟，過度追求短期效益，以致經營變形。

與以往社會資本進入房地產行業相背離，當前資本呈現出從房地產行業離場的態勢，2014年全國房地產投資縮減了21%左右，在大量資本選擇以上市公司為主體，以「並購基金+上市公司」為主要模式進行轉型升級時，房地產行業在市場與政策的雙重壓力下，以另一種形式進一步深化。2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市場佔有率分別約為17%和23%，較2013年提升3.5個和4.3個百分點。TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億。去庫存的壓力與疲弱的市場，能夠以並購方式退出的都是幸運的企業，大量中小型房地產企業退出市場，房地產企業已經完成脫離了以往大幅擴張帶動存量優化的增長方式，特別是在一方面市場供很大，另一方面購買能力成為制約瓶頸的背景下，中國房地產金融必將迎來革新式的發展機遇，房地產企業構建資本能力，必將成為下一階段競爭的重要趨勢。

對於以住宅產品為核心業務的開發類企業，「房地產＋住宅消費金融服務」也將成為在政策放寬下的新熱點，特別是資產證券化業務加速推進背景下，投資商、項目管理商、服務商將加速分化。

第三是以互聯網和創意為代表的世界新經濟浪潮的引領和對傳統工業經濟和服務經濟的改造和升級，「房地產＋互聯網（大數據）」，一些企業開始呈現完全顛覆傳統開發模式，諸如小米、京東、騰迅這樣的企業，收購或投資於房地產業只是時間上的問題。

二、方向

中國房地產企業的發展早期以量為主，在上一輪周期中，體現的是量與質並存的局面，現在則完全質的內容縱深發展，呈現以產品深化為主線，向外求開拓的局面。

方向一：建立城鎮化發展模式。中國目前的城鎮化率在55%左右，如果按「全面小康」的2020年目標來看，城鎮化率將達到約62%的水平，那麼2020年城鎮居民住宅將到達314億平米，與現在全國城鎮所有的存量房保守差距在130多億平米以上，這是非常龐大的數據，從2003年到2014年，全國城鎮新竣工的新建住房總面積不過近90億平米。

根據今年的政府工作報告，在房地產內容中，重點內容是推進新型城鎮化取得新突破，要促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，這是城鎮化布局的直接明確選擇。

方向二：定位於結構化機會。目前市場上結構性的熱點有兩方面，一是基於人口結構的產業機會，面向大健康類特別是「銀發經濟」的市場機會，二是舊城改造與棚改機會。

大健康及養老地產市場是前景廣闊的新興市場，各類進入者起點差不多，有機會出現新的王者。2013年，我國總人口達到13.61億人，其中65歲及以上老年人口數量占人口總數的9.67%。慢性病與亞健康人口比例增加，「亞健康」人群占人口比例的70%，分布於各個年齡，慢性病患病率隨著年齡段增長而顯著提升。城市氣候與環境不斷惡化，以空氣質量為例，2014年上半年，按照實施空氣質量新標準的161個城市的年均值進行評價，僅舟山、深圳、拉薩等9個城市達標，其餘152城市環境空氣質量均未達標，其中京津冀13個城市平均超標天數比例為63.6%。

各類機構紛紛進入養老及大健康類地產投資、開發、運營領域，其中，傳統房地產開發商、產業投資者、保險公司、政府及國外投資機構成為主力。傳統的地產商秉承住宅開發的思路，多採用銷售模式；產業投資者則多採取長期持有運營以獲取回報的方式；保險公司則發揮產融互動的優勢快速進入產業地產領域；政府及外資多在養老地產領域有所涉獵，但仍處在嘗試階段。

有數據說，到2030年僅養老市場規模將達到30萬億，其中房地產佔比還不得而知，但巨大的市場，其吸引力不言而喻。

城鎮棚戶區和城中村改造作為國家戰略，其市場規模前已述及，其業務特性成為有實力的房企競爭重點，政策性業務可規避調控風險，多是受政府高度重視的重點工程，盡管前期資金有些壓力，但政策性項目獲取土地成本低、利潤高，作為政府重點推進項目融資環境優越，而且政府會給予一定的優惠政策，企業獲取項目的成本也相對較低。這些政策性項目一般位於城市的核心地段，周邊配套成熟，升值潛力大，產品溢價率會很高，企業參與這樣的項目，有利於塑造企業的品牌形象。

三、優化

傳統開發業務的土地升值紅利消失，企業必須將原有存量業務資產盈利能力全面優化，提升運營效率。建立從規劃設計、開發建設、物業管理一體化的產業鏈管理能力是最基礎的項目開發與管理能力，在此基礎上，發展商業管理與運營，成本優勢等差異化能力，在品牌戰略、產品戰略、營銷戰略等方面，在規模化戰略之後，開始向細分市場縱深發展，越來越有特色的小眾市場會被關注。

四、拓展

傳統房地產企業的拓展指的是企業突破原有的產業格局思維，向科技化、社區化及金融化多業發展的跨界混搭，建立專業化與多元化的協同拓展策略，即明確戰略方向，向移動互聯化、社區化、金融化拓展。

內容上，突破傳統房企以前擅長的住宅與商業的雙重業務格局，在戰略規劃上，未來不僅僅是投資規模上的外延，更需要在產業內容上，從移動互聯科技戰略上，逆向建立價值鏈分工與協同，重塑產業發展能力上的構建；資產上，原來房地產是資產，現在是重點布局大數據、人才、內容等；服務上，將傳統的經營形態完成改造，將傳統服務、社交服務等等實現互聯網化、社區化趨勢。

將整體業務模式拓展擴大到現代服務業，有效使用有三個工具，即金融、互聯網、產業部門等，三者內部之間以及跟其他任何產業可以發生關系，包括開發、運營、金融三大環節的全面系統化思維：

1、所有產業的移動互聯網化。所有地產、運營業務的偏內容化和體驗化改造，既有物業運營的移動互聯化，大數據應用帶來的業績增值；

2、本地化、社區化。以走出去引進來的思路，基於互聯社區社交的相關內容的服還沒有供給出來，基於區域布局社區化，以及與傳統服務業的銜接；

3、金融化。基於服務的金融創新、小微金融等發展類似於創投和孵化器功能的新型金融化業務格局與產品形態，過程中生成的服務和內容能夠有效帶地產板塊的金融化發展。

五、再組織

房企的合夥制等體制化的變革，其本質是釋放組織活力的人才戰略，房企適應未來周期下的商業長遠發展的體制性變化機遇，是基於體制變化完成的文化重塑、業務結構、組織結構的再組織。藉助中國資本市場帶來的機會完成人才戰略的戰略布局，特別是混合所有制的戰略機遇，是國有房地產企業完成轉型的最後一次戰略機遇期。

如何看待萬科合夥制？其實萬科並不是第一家推出合夥制的房企，但在當期環境背景下，其一經推出，引起了極大的震動。在整體行業增長放緩的大勢下，規模不再是房企競爭的主要戰略，合夥制一經推出，其對人才的吸引是極具誘惑力的，放眼全國市場，最優秀的項目總經理，城市總經理及集團型管理能力的人才隊伍是非常有限的，在眾創時代，發揮人才的創新創業的能動性，輔之以組織平台戰略，企業必須進行頂層設計和組織再造的深度改造，包括建立激活企業內部人才機制，形成內部創業機制，打造市場化團隊、形成獨特的適應新經濟的企業文化結構和組織結構，通過人才戰略進而完成企業組織的平台化戰略。

六、總結

房地產企業面臨著「十三五」戰略規劃期，要藉助中國整體社會經濟發展變化的格局，創新性發展，找到驅動企業發展的內在動力，包括文化、結構、人才等等，其根本是完成一次系統的對企業再發展的革新式再認識再思考。

望採納，謝謝

『伍』 干貨丨mREITs的發展對中國地產行業轉型有何重要意義

mREITs對我國現階段金融市場之所以重要的原因之一是因為我國當前地產企業所面臨的政策環境以及發展模式可能更類同美國上世紀80年代之前的階段。因此，mREITs在美國早期的發展也值得我們回顧和學習。
REITs是個大家族，並不單一，形態多樣。一些投資人在談到REITs時，將不同形態的REITs混為一談，抹殺了REITs的本質和功能。實踐上，不同形態的REITs發揮的作用並不一樣。從投資模式來看，REITs可以分為權益型（equity REITs）、抵押型(mREITs)、以及混合型三種。權益型REITs主要是以收購商業地產、寫字樓或者酒店等物業，並通過持續物業經營中獲得的租金和物業增值收益為投資人提供回報的一種投資模式。抵押型REITs，即mREITs不擁有、不運營物業，主要是為地產開發商提供住宅或商業按揭貸款和投資CMBS等房地產相關債權，並從收益中為投資人提供回報的一種投資模式。混合型REITs是兼顧權益型和抵押型REITs的模式。
近年來，我國商業地產從增量高速周轉到存量優化運營的轉型過程，對REITs的重視度逐漸增加。但行業的注意力實際上還局限在權益性REITs之中，對mREITs缺乏深刻理解。這可能並不奇怪，因為在美國過去的30年REITs發展中，權益性REITs都佔有絕對份額。2016年，權益型REITs佔REITs市場規模的95%，而mREITs不到5%。但在REITs剛剛發展的初期，並不這樣。mREITs和混合型REITs占據主要地位。

『陸』 房地產行業轉型文旅地產行業會存在哪些問題

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。
據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。
在眾多進軍文旅產業的房企中，萬達表現較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地「受挫」的現實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創。此外，萬達還退出了其首個文旅地產項目——萬達長白山國際旅遊度假區的經營。而被外界視為「小萬達」的中弘股份，在轉型文旅的道路上亦是接連碰壁：三亞的半山半島項目以及海口的如意島項目因環保督查等原因遇阻，公司累計逾期債務超40億。究其原因，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有開發商對自身能力與經驗的高估。
房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出「文化+旅遊+城鎮化」模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。
文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。
業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。
作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

『柒』 房地產企業如何轉型升級

8月4日，「2012搜狐財智中國峰會華北站」在青島藍色矽谷核心區美麗的港中旅度假區舉行。本次峰會以「藍海掘金 海洋都市再崛起」為主題，聚焦中國經濟走勢，藍海經濟發展，中國未來十年房地產走向等熱點問題。
地產作為經濟發展中的重要一環起著重要的角色，在當前經濟與行業轉型之際，傳統的地產開發模式已經舉步維艱。未來十年，中國地產怎麼做？地產大亨共聚搜狐財智中國峰會，共同論道房地產市場十年後走勢。
房地產面臨轉型升級機遇
記者在會議現場了解到，當下房地產行業發展面臨著轉型與升級的機遇與挑戰。摩根大通中國區總裁賁聖林現場表示，未來十年時間中，整個房地產尤其是住宅部分，市場的規模將逐漸達到飽和。同時，房地產利潤與以前相比已經沒有那麼大的空間；因為要素成本會加大，包括融資成本、人工成本，以及非市場的因素拿地的成本。
房地產業需要集約化、品牌化，規模加大的同時，市場要進一步細分。賁聖林表示我們既有所謂的住宅市場、商業地產、旅遊地產，其實藍色矽谷這一類地也屬於一種細分市場，這部分將會更加專業化。談到集約化，復地集團副總裁聶振民認為，未來房地產行業將會進一步集中，房企在一百強企業中所佔的份額也會明顯提升，但與此同時將必然帶來企業的兼並與整合。聶振民在此次峰會上還透露，青島也是復地集團一直准備進駐的北方城市，並會在今年年底對青島加大研究和投入，爭取在年底有項目落地。
針對房地產建設逐步城鎮化發展，賁聖林表示，城鎮化在一些發達市場已經成熟，所以房地產在這個時候面對這樣一個轉型升級的機遇是非常難得的。黃金灣投資集團董事長申威表示，很多的縣域城市當地的GDP還是很高，當地的流動人口也非常充足，三四線城市依然有很強的投資空間，我們在膠南地區有一塊住宅，建築面積是79萬平方米。
此外，申威表示，金融化是房地產業的大勢所趨，對於房地產商來說，轉型做金融化探討和突破也是非常必要的。
關於房地產業產品的多元化探討，申威表示，包括在戶型上、建築結構上、成本管控上，利用更多更先進的手段，提高房
地產大亨共聚搜狐財
企的內部管控水平。總結突破轉型，最重要的還是要企業結合自身實力，結合自身的能力煉好內功迎接未來十年的挑戰。提高創新能力與核心競爭力，是市場發展對房地產商提出的更高要求。
旅遊地產將成為發展趨勢
房地產企業發展將逐步多元化將是未來的發展趨勢。聶振民認為，多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。復地集團地處上海復興，復興是比較多元的，包括鋼鐵、醫葯、商業、證券等行業，復地也傳承了復興的基因，擁有很多
智中國峰會，論道未來十年房地產走向。
屬於復地的產業板塊，同寶鋼合作做工業地產，和金山石化合作在金沙灣，現在我們走國際化的道路，收購和入股了法國地中海度假俱樂部。
港中旅（青島）海泉灣度假區總經理賀曉鴻表示，旅遊地產將成為中國房地產未來發展趨勢，港中旅集團也是把發展旅遊地產作為集團的支柱產業在做。房地產市場的未來走勢我們不好判斷，但是只要在經營上發揮自己獨特的優勢，就一定會在競爭中立於不敗之地。對此觀點，路勁地產董事局主席單偉豹表示贊同，「要做有專長的工作，無論是住宅還是商業地產，你做得比別人好你就會成功」。
賀曉鴻為大家介紹到，建設旅遊地產的目的除了打造一個集旅遊、休閑、度假於一體的基地，希望通過旅遊地產的打造給周邊的地產和物業價值帶來提升。對整個鰲山灣區域的發展，賀曉鴻描繪出了一個宏大的遠景。他希望以後鰲山灣能像博鰲論壇一樣也搞一個論壇，或者是能夠像搜狐中國財智峰會這樣世界級的經濟論壇峰會能夠落地鰲山灣，落地港中旅。
房地產金九銀十值得期待
一直以來，房價都是備受關注的話題，在8月4日舉行的搜狐財智中國峰會上，房價也成為關注的話題，合理的房價到底能否計算？對此，復地集團副總裁聶振民認為，如果只從成本發生的過程來看，房價包括建安成本、房地產開發的成本等，從這個角度來看，房價是可以計算的。但是聶振民認為，市場就是市場，相比較房價，消費者更加關心是需求和心理預期。對於今年下半年市場，與會地產大亨均認為金九銀十房地產依然會穩定健康地發展。
申威對目前房地產市場的判斷用「穩增長」三個字來總結。他認為，中國的投資渠道還是過於狹窄，所以中國房地產市場依然會健康持續的發展，但是不會再出現暴利，不會出現前幾年劇烈的增長。一旦出現暴利，政府還會出現更加嚴厲的政策。所以，申威認為房地產企業，應該正確認識這樣的形勢，房地產的波動是很正常的，房地產企業應該把精力放在更多的煉內功上。
單偉豹則認為，房地產根據經濟規律上上下下，城鎮化和人民實際可支配的改善型房產需求政策壓抑不了，政策可以把自然規律壓扁或者延遲或者提高，但是改變不了經濟的規律。

『捌』 加快發展房地產業，對推動經濟發展具有什麼重要意義

• 前瞻產業研究院《中國「房地產+眾創空間」跨界投資轉型發展模式與投資機會專項咨詢報告》

• 房地產業對宏觀經濟的帶動作用主要體現在兩個方面：一個方面是房地產業自身增長對增加值的貢獻；另一個方面是房地產業對相關行業的帶動作用，如建築業、傢具業、家電業等。就目前情況看，房地產業對實體經濟拉動作用有所下降：

1. 一是土地購置費在房地產開發投資中比重偏高。據國家統計局出版的《中國經濟景氣月報》，2015年1-6月，全國房地產開發投資同比增長4.6%，而其中土地購置費同比增長15.1%，反映出土地購置費比重偏高。按照國內生產總值核算原理，土地購置費雖然屬於房地產投資的組成部分，但不能直接核算為增加值。如果土地購置費在房地產開發投資中比重升高，實際上投資對國內生產總值的貢獻並不如名義上投資完成額所顯現的那樣作用大。值得注意的是，房價回升較快城市，房地產投資增速也相對較高，但土地購置費用增長更快。2015年上半年，北京房地產開發投資同比增長17.6%，但其中土地購置費用增長72.9%；上海房地產開發投資增長15.8%，土地購置費用增長40%。

2. 二是建築業景氣有所回落。2015年1-7月，全國房地產開發企業房屋施工面積同比增長3.4%，增速比1-6月份回落0.9個百分點。其中，住宅施工面積增長1.0%。房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點。建築業景氣狀況與房地產開發企業施工面積和新開工面積高度相關。受施工面積和新開工面積回落影響，全國建築業景氣狀況也同步回落。2015年一季度，全國建築業簽訂合同額同比增長9.3%，較上年同期下降6.7個百分點；其中，本年新簽合同下降3.9%。建築業景氣回落也影響到外出務工人員流動。據國家統計局調查，2015年全國外出務工勞動力總量僅增長了0.1%，遠低於前幾年5%水平。

3. 三是其他相關行業景氣度均有不同程度下降。2015年，全國家用電冰箱產量同比持平，較上年同期下降0.7個百分點。彩色電視機產量同比增長2.7%，較上年同期下降9.9個百分點。鋁材產量同比增長10.2%，較上年同期下降9.4個百分點。水泥產量下降5.3%，而上年同期為增長3.6%。這些數據表明，房地產運行指標回落也影響到相關產業的景氣度。