⑴ 2017年末上海房地產市場走勢總體情況怎麼樣
目前來說，房價開始進入結構性分化的階段雖然目前無論是拍地和審批預售證的專速度已經屬沒有前幾年瘋狂，但是對於上海北京這種一線城市來說，由於發展的不斷完善，越來越受人們青睞從而導致城市間的房價梯度越來越明顯，因此一線城市和二三線的城市的房價分化顯得特別的明顯。政府政策雖然對熱點城市的限貸限購，抑制了買房的熱潮，但是從最基礎的經濟學原理上來看，勢必會造成供不應求的市場現狀，上海市區內的很多熱門樓盤出現了開盤搶空的情況。所以無論是從老百姓的購房行為的熱情度，還是從整個上海的發展前景來說。對於有資質有資金的要在上海發展或者投資的的人群，選擇在上海置業仍然是一個不錯的選擇。
⑵ 上海房地產近年的發展情況，急急！！！！
房地產發展的綜合性指標能夠有效地反映房地產的歷史狀況，還能夠正確反映房地產的全面、系統、綜合的狀況，更能夠通過部分或大部分的指標預測、規劃或計劃，更直觀的表達出未來的發展趨勢。
以往我們見到的指標往往是表達某些方面的意思，不同的指標發布機構有著不同的指標發布目的，本文主要概括性地描述房地產發展綜合性指標的類型，以及其表述的涵義，以便幫助我們更加全面系統地去認識各類指標。
一、房地產發展的主要社會指標
從房地產發展的社會指標看，具有從居住面積指標向環境和服務指標、從公眾性指標向保障型指標、從比例性指標向總量性指標的三個轉變，體現出住房的社會需求變化。
人均居住面積和使用面積。城市人均居住面積或使用面積是最重要的住房指標之一，也是考核一個城市住房狀況的重要指標。1996年以來，上海人均居住面積與人均使用面積不斷增長，人均居住面積由1995年的8平方米增長到2007年的16平方米以上，人均使用面積由1995年的11.1平方米增長到2007年的23平方米以上，城市居民的居住水平顯著提高。
隨著人們從對住房數量的追求轉向對住房質量的需求，對於人均住房面積指標在討論中帶來了普遍的質疑，有專家提出用套數和質量指標來表達居住水平更為確切。鑒於指標的可比性，根據人口增長情況、住房建設發展和舊區改造拆遷等指標測算的結果，預計在2010年上海人均住房居住面積可達到18平方米以上，使用面積在26平方米左右，在住房數量上進入亞洲大型城市的先進水平。此後，筆者認為，這一代表居住規模水平的指標的社會意義將越來越小。
住房成套率。住房成套率是表達房屋居住品質的一項指標，上海由2000年的74%上升到2004年的92.5%，到2010年，住房成套率將達到95%以上，屆時這一指標也會成為歷史性指標。
小區品質率。這是一類新的發展指標，隨著居民對居住品質的要求，這類指標將會不斷創新和發展。隨著上海菜單式全裝修和「四新」成果集成應用有序推進，「四高」優秀小區的建設量已達到全市當年住宅竣工總量的40%。四高小區比例提高50%。未來，環保型、節能型和節約型小區和建築的指標將會不斷建立，標准也會不斷提高，形成新的指標趨勢，如，上海住宅節能率在未來三年內將會達到65%的比例。
住房最低保障面積。住房最低保障面積是指政府為社會提供的住房保障居住面積或使用面積的底線，也是居住最低的標准線。這一面積的設計和劃分十分關鍵和敏感，標准過低會被認為社會進步緩慢或居住貧富差距過大；標准過高又會使保障人群過多和改善面積過大，使得政府無力承受。一般認為有兩種劃分方法，一種是按照實際需要，如一張床、一隻桌、一個櫃等生活所需基本空間，估計出基本的住房面積；另一種是按照人均住房面積的一半左右的標准進行劃分（這種方法類似於最低保障收入的劃分）。上海在歷史上曾經確定過2.5平方米、4平方米和6平方米為最低住房面積標准；筆者認為不超過人均8平方米居住面積的標准相對比較合理，並在相當長的時間適用於上海；筆者還認為，應該對不同人口的戶型做相應系數調整，上述標准對三口人的家庭比較合適。
住房保障享受面和廉租家庭戶數。按照上述標准，對於對低收入者符合保障條件的住戶住房保障面將達到一定的標准，如98%以上，同時，由於實際情況的變化，享受廉租住房的保障家庭戶數將成為關鍵性的指標，筆者認為，這一指標將從最近的3-5萬戶，快速地提升到10萬戶以上。
住房促進享受面和經濟適用房享受戶數。住房提高貨政府和單位的各類資助，使得中等收收入家庭能夠買房，包括經濟適用房和商品房，可以加快解決住房問題的步伐。筆者認為，這一指標的戶數數量應該達到廉租房家庭的兩倍以上。
物業管理類指標覆蓋率。物業管理是居住著民主權利的表現，包括對已交付使用房屋的物業管理覆蓋率（希望達到80%以上），其中住宅物業管理覆蓋率更希望在98%以上，住宅前期物業管理要全部實現招投標；業主大會組建率希望在90%以上；住宅維修資金的首次歸集要基本全部到位。
二、房地產的產業經濟類指標
從房地產的產業發展，主要表現在可以和宏觀經濟接軌的產業與投資指標上，包括產業規模和投資規模。從長期看，企業數量和結構、從業人員數量等也會成為產業中關心的指標。
房地產增加值及其佔GDP比例。10多年來，中國和上海的房地產業快速發展，房地產增加值佔GDP的比重也相應迅速上升，上海房地產增加值佔GDP的比重已經從1990的0.5%上升到2000年的5.5%和2004年的8.4%，目前仍在7%以上的水平。標志著房地產業成為上海新的支柱產業。一般認為，房地產佔GDP的比重在6—8%時，與GDP的均衡增長具有積極意義。
房地產投資總額及其比例。1996年以來，房地產開發投資規模逐年下降；2000年起開始穩步上升。房地產開發投資額平均每年增長10以上%，至2007年，房地產投資規模達1300億元左右。未來幾年，上海將保持房地產投資佔全上海固定資產投資的三分之一左右的基本格局。
房地產企業數量和房地產從業人員數量規模限於資料和篇幅，本文不予展開。
三、房地產開發建設的主要指標
房地產建設從土地供應、開工和在建面積到竣工面積，構成了完整的建設內容，也在統計中能夠比較全面反映房地產開發狀況的指標。同時，舊城改造從土地存量再開發利用角度反映了另一方面的建設需求。
土地出讓面積。土地出讓面積決定了房地產開發的生產資料基本資源的供給狀況。在1996-1999年期間，土地出讓面積基本保持平穩態勢。2000年以後有較大幅度的增長，2001-2004年，共出讓土地24967公頃，其中經營性用地14052公頃。2004年以後，由於土地出讓招投標制度的建立，出讓面積明顯減少。目前，房地產經營用地年平均供應2500公頃左右，其中住宅佔70%以上，基本滿足上海房地產開發建設的需要。在出讓土地中，政府儲備土地所佔的比重希望能夠達到20%左右。
房屋竣工面積。在上述土地資源供給的情況下，上海房屋竣工面積自1995年以來，一直在3000—3500平方米之間徘徊，其中只有1997年2003年兩個年份超過3500萬平方米的高位。未來兩三年，竣工面積將回落到三千萬平方米以內。竣工面積回落是長期性的趨勢，預計未來十多年，平均將以每年以一百萬平方米左右的竣工面積的回落速度。
商品房新開工面積和施工面積。商品房開工面積決定了房地產建設新增規模；而施工面積表現了總體建設規模，間接決定了供應的後勁。一般情況下，年度施工面積是開工或竣工面積的三到四倍，如果兩倍以下，則預示以年份供應量將會減少；多於四倍時預示著供應大幅度放量。如，2004年全社會房屋施工面積達到11023.24萬平方米，為當年竣工面積的3443.02萬平方米的三倍。當前，房地產新開工面積將保持在3000萬平方米以上水平，年施工面積將保持在一萬平方米左右的水平，可以支持每年約2800萬平方米的房屋竣工量。
新建商品房的區域分布的三個環線比例。2004年，上海市有關部門就計劃從土地供應入手，調整住宅建設的區域分布，以實現在建住宅內環線以內、內外環間、外環線外的分布各佔20%、50%和30%，並預計用2-3年使住宅建設的區域布局更為合理。目前，根據網上住房供應量，這一比例為10%、40%和50%。這說明從區域分布上，上海增量房房地產市場是一個不斷外移的趨勢。
房屋拆遷戶數與面積。通過「拆、改、留、修」並舉，上海的舊區改造成果顯著。過去若干年，上海平均每年動遷居民10萬戶左右，拆遷居住房屋達約600萬平方米。近年，上海每年動遷居民5—7萬戶左右，拆遷居住房屋達約300萬平方米左右，以滿足保障城市建設、世博會動遷和改善居民居住條件的需要。
四、房地產市場的相關指標
從房地產市場的發展角度看，在有竣工面積帶來的增量房供應的市場基礎上，更加關心存量房（二手房）市場和租賃等其他市場的並重。從長遠看，租賃市場和存量房市場將佔主流地位，按照西方國家的經驗，成熟的房地產市場中二手房的交易量佔到70%-80%，這一情況將可能在2010年以後很快出現。
增量房市場的房地產銷售面積。隨著房地產業的迅猛發展，上海新建商品房的供給和需求市場迅速形成，市場規模逐年升級。從需求角度來看，新建商品房銷售量呈逐年攀升的勢頭，1995年突破500萬平方米，1998年突破1000萬平方米，2003年突破2000萬平方米。根據這一趨勢，增量房市場受到竣工面積的左右和竣工面積與銷售面積之比例的影響，在供需平衡的條件下，新建住房銷售面積未來將保持在2500萬平方米左右。
存量房市場的存量房交易量。自1994年實行公有住房出售政策至2002年底，上海共計想市民出售成套公有住房153.5萬套，建築面積達8355.1萬平方米，佔全市可出售總量的80％以上，約佔全市住房總量的40％。公有住房出售的快速推進，不僅明晰了住房的產權關系，而且也為市民進入房地產市場創造了必要的物質條件。
隨著住房市場的完善，上海存量房市場的交易規模在2003年首次與增量房持平，預計在未來若干年，增量房與存量房交易的比例將回緩慢上升。預計到2010年，存量房的交易規模將突破3000萬平方米。
商品房租賃市場。1996年至今，隨著整個房地產業的逐步成熟，商品房出租市場規模不斷壯大，目前已達到1000萬平方米左右。由於租賃市場的特殊性和隱蔽性，這一官方指標被明顯低估。預計到2010年，上海登記房屋出租的規模將達到2000萬平方米以上，年平均增長速度在25%以上，市場發育速度加快。
房地產價格。房地產價格是房地產市場中最敏感的指標。關於市場價格的構成有許多種。一是從統計方法上看，包括官方統計的新房銷售平均價格、各類價格指數等；也有學者提出了中位價格標准等。二是從市場分類上看，有租賃價格或二手房等分類、也有房型分類、區域分類、用途分類等。三是從品質上看，如裝修房等。
⑶ 上海房地產市場投資前景如何
從投資增速長期變化看，最近15年上海房地產開發投資增速大起大落，受國專家宏觀調控政策影響大屬。據《一線城市房地產行業發展前景預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2017年1-4月上海市房地產開發投資額為113552百萬元，同比增長7.1%;2016年1-12月上海市房地產開發投資額為370903百萬元，同比增長6.9%。
上海近幾年房地產投資增速的變化反映出：一方面我國房地產業進入「新常態」，高增長投資時代結束;另一方面我國宏觀經濟形勢嚴峻，下行壓力大。預計2017上海房地產開發投資將延續2016的態勢，增速繼續收窄。
⑷ 現在上海從事房地產行業前景怎麼樣房產政策有什麼改變業內人士請分析下，做房地產銷售有前途嗎謝謝
樓主
1、從近期國家的政策走向來看，國家主要打擊的是二手房，如果樓主要去從事二內手房中介或者買賣的話，可容能在較長一段時間內沒有大的起色。
2、國家近期大力打擊二手房的目的應該是穩定新房成交量，可以帶動土地出讓金的持續攀升，給予房地產開發商足夠的信心拿地，所以樓主可以從事新房相關的工作。在很長一段時間內新房的需求會大幅提升，樓主可以抓住這個機會。
3、從事新房銷售也是最能掌握接觸房地產版塊的信息與鍛煉銷售能力，如果將來國家開始打擊新房成交的時候，選擇做二手房銷售你也可以掌握足夠的知識與技術了。
4、任何工作不可能一蹴而就，也不能說有沒有前途，360行行行出狀元，房產方面也應該從基礎的以先銷售做起，打好基礎將來才能往房產決策層發展。
5、以上僅供樓主參考。
⑸ 199幾年的時候上海房地產業為什麼低迷
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵
⑹ 上海的房地產發展的怎麼樣
上海近幾年以來的寫字樓租賃市場凈吸納量已經達到約150萬平方米，比倫敦與紐約兩回個城市的總量還要高！答
根據全球最佳房地產咨詢公司仲量聯行的數據，在十多年前，上海的經濟發展很大程度上依賴於外企，但是現在經濟發展的重心已經逐漸轉移到國內的企業，依靠國內企業帶動經濟發展和維護市場穩定。
同時，仲量聯行研究表明與住宅市場相比，中國商業地產市場的發展則在一定程度上更多地受到國家經濟的影響。同樣地，商業地產市場需要根據不同城市分別考慮。一線城市的商業地產市場同樣存在巨大的需求。
所以總體來說，上海的商業地產可能在未來具備比較高的投資潛力。
⑺ 上海房地產市場分析報告
2007年上海房地產市場分析報告
李戰軍
如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是「政治—政策—市場—供求」，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對准確的，而對於政策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對政策多發期的市場預判難以准確描繪。
鑒於上述認識，對於如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、政治宏觀層面
從1978年改革開發起始，長期主導我國政治方向和社會經濟發展的「階級斗爭理論」被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的「階級斗爭幹部」逐步退出歷史舞台，完成了新中國成立後的第二次國家指導思想和幹部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。在這個過程中，信奉「發展就是硬道理」的理念成就了現在的一大批「GDP幹部」，中國的各級政府形成經濟發展和城市開發的「建設型政府」。
進入本世紀以後，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現並形成了一系列經濟社會矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，「科學發展觀」、「和諧社會」、「友好環境」、「改變經濟增長方式」、「建立公共服務型政府」等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化。
上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。說到底中國的各級政府更要轉型，要由建設型政府轉為服務型政府，政府的幹部也要由「GDP幹部」轉為「服務型幹部」。
上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案幹部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動。黨中央對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關於房地產調控的各項政策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟政策層面
任何經濟政策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那麼我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟政策又將發生一些什麼變化呢？
1、加快推進經濟增長方式和政府職能轉型
在黨的「十六大」要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之後，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。經濟增長方式轉變和政府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。
上海在城市功能定位之後，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投資都超過了三千億元，其中房地產投資每年都在一千億元以上。上海的地方財力（含財政支出和政府籌資）投向主要是各個建設項目，短期內將支出重點轉為城市社會服務型十分困難，這與發展包括住房保障在內的社保、教育、衛生、社區、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉型又是不能避免的。
2、國際收支平衡成為穩定宏觀經濟最主要任務
近三十年的由改革推動的中國經濟發展，由最初的進口替代過渡到出口替代，標志著中國經濟成熟度已上升到一個全新台階。中國進入WTO以後，中國的商品出口呈現出世界超常規的發展，對生產能力增加、技術含量提高、農村勞動力輸出、城市勞動就業和國家總體經濟實力起到了非常積極且有效的推動。但是也造成了貿易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產價格膨脹、價格波動、貿易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。
2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。而保持房地產的健康穩定發展，卻對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。
當然我們不能由此而放鬆上海房地產市場的調控。特別是上海是外資進入中國的重要窗口，上海的房地產又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平台，上海房地產業又擁有眾多的外商投資企業。上海房地產調控工作具有一些和內地很不相同的領域和特點，一點不能夠掉以輕心。
3、資源節約、保護生態環境、優化產業結構和自主創新是發展新路徑
我國經濟發展中由於過度依賴投資的拉動作用，各地發展的重點主要在製造業方面，忽視經濟發展對生態環境的破壞作用（多個五年計劃都沒有完成環境指標），難以保持可持續性的發展。產業鏈上又過度依賴生產加工的環節，拿的是低附加值。而在研發設計、創意創新的環節和市場流通的環節本領不強，拿不到高附加值。
針對上述問題，國家的經濟政策導向將是以資源節約、特別是能源資源節約和保護生態環境為切入點，轉變經濟增長方式，積極促進產業結構優化升級；以提高自主創新能力為抓手，加快建設創新性城市和創新性國家。
結合房地產業的發展，節地節能、提高產業化、推廣新技術新材料肯定應該是上海房地產今後工作的重點方向之一。
4、大力完善社會保障體制
我國國民收入的初次分配和再次分配調節水平不高，直接影響到收入流向和內需擴大，處理不好會成為社會不穩定的重要因素。中央工作會議已決定從2007年起調整國民收入分配格局，逐步提高農民和城鎮低收入者的收入水平和消費能力，擴大中等收入者比重，有效調節過高收入。
上海作為一個流動人口比重特別大的城市，作為一個由於國有企業改制而存在眾多依賴低水平社會保障人群的城市，長期關注城市低收入者和外來務工者的住房問題，建立符合實際需要的體制、機制保障應成為政府的重要職責。
三、房地產政策層面
⑻ 討論上海房產的前景如何。
上海房價在2003年猛漲之後，政府有關部門似乎再也沉不住氣了，開始加強對樓市的監管，最近剛剛出台《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》。而平息了一段時間之後的限制期房轉換政策現在又鬧開了鍋。很明顯，房產市場將進一步透明化，監管政策使投機炒作
的空間越來越小。因此，許多投資者對當前的房產市場感到迷茫，在購房與不購房之間舉棋不定。公寓房已經呈現出「雞肋」的味道；而別墅作為樓市中的「另類」卻頻頻閃亮登場，成為備受關注的對象。那麼，別墅市場的前景如何呢？現在投資別墅是否正當其時？哪裡是別墅投資的熱點？
別墅投資前景樂觀
據不完全統計，去年上海房地產投資回報率約為7％左右，而別墅的投資回報率平均高於9.5％，高檔別墅更是高達13.4％。自1998年以來，上海別墅的平均價格以每年8%－12％的速度增長，去年別墅市場一度火爆，與公寓房的火爆並駕齊驅。現在，公寓房似乎戴上了腳鐐手銬步履維艱，房價漲勢緩慢甚至高檔公寓最近曾連續幾個月微幅下跌。股市的節節上漲和政策的醞釀出台成為樓市尤其是公寓房產的一道坎，而且由於連續幾年公寓房價的大幅上漲，使得一套高檔的公寓房和一套經濟型別墅的總價越來越接近。別墅總是充滿誘惑力的，夢寐以求的私家花園、開闊的草坪、小橋流水……這正適合現代人追求的居住環境。
上海聚仁物業咨詢有限公司項目三部總監時潔敏先生認為：「別墅漲價非常厲害，兩年前600萬－700萬元一棟的別墅現在漲到1200萬－1500萬元一棟。除了需求旺盛，還有一個重要原因是地價的大幅升值，別墅的佔地都比較大。」從別墅購買的群體來看，「三外」人士佔主導的地位已經改變。據有關資料顯示，2002年「三外」客戶佔63％，上海籍客戶只佔37％；而去年的情況完全反過來了，上海籍客戶佔66％，「三外」客戶只佔34％。在去年上海別墅銷售總量繼續加大的前提下，這一數據的變化表明上海別墅市場不再主要依靠外來的購買力，上海本地的消費者能力已經大大增強，成為別墅市場的核心購買力，市場前景比較樂觀。
別墅投資的熱點在哪裡
在上海，最近一波別墅市場的啟動是在2000年，比1999年就啟動的公寓房市場要晚，而且從這幾年的漲勢來看，別墅也沒有公寓房的漲幅大。因此，從理論上講，別墅市場今明兩年還會延續過去幾年的上升勢頭。不過有業內人士表示，今年別墅市場已經步入「解讀時代」，投資別墅需要有選擇、有鑒別、有分析，要選擇投資的熱點，「隨買隨漲」的時代已經過去了。時潔敏先生認為，公寓房已經漲到了一個比較高的水準，現在購買別墅是一個好時機。在區域或板塊上，去年風光無限的佘山板塊，今年仍然是一個非常值得關注的熱點；位於佘山附近的趙巷，也是一個極具升值潛力的板塊，佔地8000畝，離佘山只有5分鍾的車程，走滬青平公路到市區只要15－20分鍾，既能享受到佘山的自然環境和配套設施，又有方便的交通，升值潛力巨大。
另外，《典型住宅》的王子祥先生認為，浦東是外來人士進駐及移民上海的首選之地，具備發展大房型、大花園的高檔別墅的充分潛力，尤其是在世紀公園一帶。目前，金橋、張江、世紀公園一帶的別墅無論是租賃還是銷售都非常好，價位上也還有很大的發展空間。另一個非常看好的地方是滬青平公路沿線，尤其是東方綠舟、大觀園、朱家角、澱山湖一帶，不僅交通便捷，而且有大片水域，這在上海是得天獨厚的，旅遊、休閑、度假的功能非常強，現在這一帶的別墅單價只有1萬多元/平方米，兩年之內完全有潛力漲到2.5萬元/平方米左右，可以說是上海別墅市場最被看好的區域。此外，松江新城、新橋以及南匯靠近外環線一帶的別墅也很有發展潛力。
以「解讀」的方式去投資別墅
所謂「解讀」，就是鑒別、分析、比較，掌握別墅投資的基本技巧。時潔敏先生認為，別墅投資要注意以下幾個方面：首先，要看整個大的區域或板塊有沒有投資價值。有沒有交通幹道、離市中心遠不遠、市政配套設施是否完善、有沒有好的樓盤帶動人氣等都是需要考慮的因素。其次，要看別墅的產品質量。別墅使用的是怎樣的建材設備，牆體、瓦尤其是窗使用的是什麼材料，如果材料不好有可能產生滲水、不隔熱保暖等問題。再次，要庭院的面積大小，樹、草等環境綠化處理到什麼程度。最後，要看是否有好的物業管理公司，好的物業可以提升別墅的潛在價值和出租回報率。
「選擇別墅就是選擇一種生活方式，別墅的真正價值在於環境，比如佘山以高爾夫為主題的別墅，比如澱山湖以天然資源為賣點的別墅，比如世紀公園以生態綠化為特點的別墅……環境對別墅具有決定性的作用，考察一個別墅是否具有投資價值，可以通過『三度空間環境』來進行考察。一度空間是大環境，即該別墅所在的區域、板塊、交通、配套等宏觀面；二度空間是小區環境，別墅代表的是一種生活方式，小區的人文環境、精神風貌等直接影響樓盤的價值；三度空間是居家環境，即別墅內部環境。『三度空間環境』可以用十六個字來概括：舒適、享受、秘密、安全、個性、特色、典雅、精緻。而這一切評估的最後落腳點就是看綜合性價比，性價比越高，投資價值就越高。」王子祥先生如是說。隨著上海房產市場普漲行情的結束，選擇「個股」的能力就越來越重要。
⑼ 現在到上海從事房地產行業還有前景嗎.各位行內人士對上海的房地產是怎麼看的幫忙!
還是會有復好前景的,這幾個制月上海的成交量不太好,不過據說到7 8 月份會有好轉,但肯定不可能再回到去年那個瘋狂的狀態.只是會相比前面幾個月會有提升,你可以繼續做房產啊,去那些大的房產中介公司,因為他們的實力和服務等各方面還是能在這個市場非常的穩固站住腳的
⑽ 上海房地產分析
2007年上海房地產市場分析報告
李戰軍
如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是「政治—政策—市場—供求」，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對准確的，而對於政策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對政策多發期的市場預判難以准確描繪。
鑒於上述認識，對於如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。
一、政治宏觀層面
從1978年改革開發起始，長期主導我國政治方向和社會經濟發展的「階級斗爭理論」被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的「階級斗爭幹部」逐步退出歷史舞台，完成了新中國成立後的第二次國家指導思想和幹部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。在這個過程中，信奉「發展就是硬道理」的理念成就了現在的一大批「GDP幹部」，中國的各級政府形成經濟發展和城市開發的「建設型政府」。
進入本世紀以後，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現並形成了一系列經濟社會矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，「科學發展觀」、「和諧社會」、「友好環境」、「改變經濟增長方式」、「建立公共服務型政府」等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化。
上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。說到底中國的各級政府更要轉型，要由建設型政府轉為服務型政府，政府的幹部也要由「GDP幹部」轉為「服務型幹部」。
上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案幹部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動。黨中央對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關於房地產調控的各項政策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。
二、經濟政策層面
任何經濟政策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那麼我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟政策又將發生一些什麼變化呢？
1、加快推進經濟增長方式和政府職能轉型
在黨的「十六大」要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之後，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。經濟增長方式轉變和政府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。
上海在城市功能定位之後，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投資都超過了三千億元，其中房地產投資每年都在一千億元以上。上海的地方財力（含財政支出和政府籌資）投向主要是各個建設項目，短期內將支出重點轉為城市社會服務型十分困難，這與發展包括住房保障在內的社保、教育、衛生、社區、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉型又是不能避免的。
2、國際收支平衡成為穩定宏觀經濟最主要任務
近三十年的由改革推動的中國經濟發展，由最初的進口替代過渡到出口替代，標志著中國經濟成熟度已上升到一個全新台階。中國進入WTO以後，中國的商品出口呈現出世界超常規的發展，對生產能力增加、技術含量提高、農村勞動力輸出、城市勞動就業和國家總體經濟實力起到了非常積極且有效的推動。但是也造成了貿易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產價格膨脹、價格波動、貿易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。
2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。而保持房地產的健康穩定發展，卻對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。
當然我們不能由此而放鬆上海房地產市場的調控。特別是上海是外資進入中國的重要窗口，上海的房地產又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平台，上海房地產業又擁有眾多的外商投資企業。上海房地產調控工作具有一些和內地很不相同的領域和特點，一點不能夠掉以輕心。
3、資源節約、保護生態環境、優化產業結構和自主創新是發展新路徑
我國經濟發展中由於過度依賴投資的拉動作用，各地發展的重點主要在製造業方面，忽視經濟發展對生態環境的破壞作用（多個五年計劃都沒有完成環境指標），難以保持可持續性的發展。產業鏈上又過度依賴生產加工的環節，拿的是低附加值。而在研發設計、創意創新的環節和市場流通的環節本領不強，拿不到高附加值。
針對上述問題，國家的經濟政策導向將是以資源節約、特別是能源資源節約和保護生態環境為切入點，轉變經濟增長方式，積極促進產業結構優化升級；以提高自主創新能力為抓手，加快建設創新性城市和創新性國家。
結合房地產業的發展，節地節能、提高產業化、推廣新技術新材料肯定應該是上海房地產今後工作的重點方向之一。
4、大力完善社會保障體制
我國國民收入的初次分配和再次分配調節水平不高，直接影響到收入流向和內需擴大，處理不好會成為社會不穩定的重要因素。中央工作會議已決定從2007年起調整國民收入分配格局，逐步提高農民和城鎮低收入者的收入水平和消費能力，擴大中等收入者比重，有效調節過高收入。
上海作為一個流動人口比重特別大的城市，作為一個由於國有企業改制而存在眾多依賴低水平社會保障人群的城市，長期關注城市低收入者和外來務工者的住房問題，建立符合實際需要的體制、機制保障應成為政府的重要職責。
三、房地產政策層面