Ⅰ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下:
(一)房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
(二)地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
(三)房價居高不下
近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。
Ⅱ 跪求「我國房地產業發展中存在的問題研究」論文
（一）供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續上升的情況下，經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象，有的城市出現經濟適用房供求比例達到1：8。北京，上海等達城市出現高檔商品房面積空置，而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由於房地產開發任務相對穩定，開發公司過多，必然造成「挖資金，搶地皮」的狀況，這樣一來，既不符合規模經濟的原則，亦會造成開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。
（二）局部地區商品房價格上漲過快
近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，工業倉儲用地和商業旅遊娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險
我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。房地產開發資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則，房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。我國一些開發商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款，佔用建築商和夠藏者的資金比重過高，這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行，建築商以及購房者的頭上。實際上，建築商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行，在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長
由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善
近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
Ⅲ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
據前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》
在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：
（一）供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。
（二）局部地區商品房價格上漲過快
近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，倉儲用地和商業娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險
我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長
由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善
近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
總體上看，住房保障在整個住房市場中所佔比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，並加劇了商品房價格的上漲。
（六）市場不規范，管理制度不完善
我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放，統一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯後，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了我國房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。
Ⅳ 如何實現新時期我國房地產業的創新發展
1、保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除
備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已於2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今後我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批准，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至於實施細則何時出台和年內能否見分曉，目前保監會還未給出一個明確的時間表，因為在實施細則出台以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出台的《國務院關於保險業改革發展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域的手腳，卻並未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述，因此留給業內無限想像空間。國外經驗表明：成熟和規范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助於保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒於保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以類似於投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。
2、匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場
央行於2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出台的加息、提高准備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高准備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處於管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言：一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會並非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產的發展帶來了機遇。
3、改變房地產增量與存量市場不平衡狀態
進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由於存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在於新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯後。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。採取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環節的稅收，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產徵收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。
4、通過建立個人信用體系來加快保障住房供應
認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象徵性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是有政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤後出售給中低收入者。至於限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，並不屬於保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。
Ⅳ 我國房地產市場發展問題的探討可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產
房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。
1、 研究概述
1.1 我國房地產發展歷史
我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。
八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國
房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。
形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。
我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。
1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義
房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。
一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，
使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。
隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。
因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。
2 、房地產企業現狀和問題
2.1 我國房地產市場現狀及展望
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：
從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。
從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。
從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。
2.2 我國房地產企業發展現狀
房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。
房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。
房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。
房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。
作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。
我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。
房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。
2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題
2.3.1 企業的所有制性質問題
盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。
房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。
Ⅵ 房地產業與經濟增長關系研究政策及建議怎麼寫
淺談房地產業與國民經濟的聯系房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。房地產業的發展與國民經濟發展有著重要聯系。從而理解了在這場經濟危機中我國政府在房地產業救市的舉措。房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。1、房地產業增長率對國民經濟的影響房地產業生產總值是反映房地產業整體發展狀態的重要指標。一般而論，其產業增長率快於在一定時期內整個國民經濟增長率，則表現出對經濟增長的貢獻率上升，成為國家在這一時期內的朝陽產業，其在國民經濟中的地產和作用也不斷提高。我國當前的房地產業呈現的就是這一狀態，作為新興產業，從長期來看它的發展對促進國民經濟快速增長的作用會日益顯著。2、房地產業效率增長率對國民經濟的影響產業效率增長率指標一般可以產業利潤率作為基礎，用投入產出比率進行調整後，通過基年和終年的比較，得出產業效率增長率。該指標能反映出房地產業運行的質量及其對整個國民經濟發展的實際貢獻。不斷提高房地產產業效率是我國房地產業在數量、規模擴張的同時，必須注重解決的關鍵方面。3、房地產業信用規模對國民經濟的影響產業信用規模分為相對規模和絕對規模兩種。相對規模是指一定時期內房地產業的信用量佔全社會信用量的比重。從中可以反映出房地產業在宏觀經濟中的重要程度，也反映了房地產業在宏觀經濟中金融支持的力度。房地產業信用相對規模發生變動，會導致房地產業在國民經濟中地位和作用的變化，從而影響其作用力度。絕對規模是指一定時期內房地產業的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產業投資規模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產信用絕對規模的擴大，投資量增加，產業發展速度加快，推動國民經濟快速增長；反之，縮小規模，抑制投資，則會使國民經濟增長速度降低。4、房地產需求和供給水平對國民經濟的影響由於房地產業的關聯效應強，其市場需求的擴大可以推動其他相關產業的發展。一般而論，房地產業的高利潤率，刺激投資量增加，供給水平提高，在市場暢銷的條件下，會促進社會總供給增加，國民經濟總量上升。可見對房地產供需水平狀況的分析，不僅對房地產業自身，而且對整個國民經濟都有其重要的意義。因為，房地產供需的平衡從房地產業自身看是一個總量概念，但從國民經濟整體的角度看，它作為相對獨立的產業部門又參與國民經濟總量平衡的過程，從而對國民經濟總體狀況發生影響。我們看到,2009年即將過去,2009年房地產走過十分艱辛的一年,這種艱辛主要表現為一方面房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升;另一方面政府房地產政策出現巨大變化,如要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。也就是說,中國房地產市場核心就是自住需求的市場,就是民生的市場,就是根本上改善居民基本條件的市場。而這才是未來房地產健康發展根本所在。