房地產經濟學宏觀理論

『壹』 中國房地產宏觀環境分析

政策上復 ：限制房價上制漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房
經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。
社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的條例規范，控制人口增長，合理規范房產市場，擬制良性房產圈
技術上沒什麼說的，從宏觀上沒法分析。
還有，07-08年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關系，國家也在盡可能地防止經濟危機，控制房價。

『貳』 房地產經濟學的理論體系

房地產經濟學是多學科的交匯，所以涉及的理論不僅多且復雜：大體可分為相互關聯相互依從的三個層面：
一是核心理論層如地租理論、房價理論、區位理論等；
二是直接支配房地產運行的一般理論或內層理論，如房地產投資、房地產開發建設、房地產市場等理論；
三是間接影響房地產經濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經濟周期理論、泡沫經濟理論、產業經濟學理論、制度經濟學理論等。這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在於凸顯不同理論在支配和影響房地產經濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產經濟運行的特點和規律時也會有差異。
地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理論是研究存在地租時的經濟規律的理論。現代地租理論與古典地租理論的觀點基本相同。
以李嘉圖、穆勒等為代表古典地租理論認為，地租產生的原因，是不同等級土地生產的商品產量存在差異。優等地上的級差地租等於土地上的商品帶來的收入與成本之差。
例如，肥沃的土地小麥產量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產小麥的成本都是500元/畝。小麥價格由貧瘠土地生產成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產生利潤為
1000元/畝- 500元/畝= 500元/畝
這500元將變成肥沃土地的地租。 房價理論研究的房屋價格形成和變動規律的理論，房價理論的重點，是城市房價理論。
當前城市房價理論包括房價基本理論、特徵價格理論和收益模型理論。
房價基本理論
房價基本理論奠基人是華人經濟學家，《亞洲經濟評論》主編汪林海。房價基本理論中，住房的有用性指消費者對住房的大小、裝修、地段等各種因素的綜合評價，在價格相同的情況下，消費者購買住房時，盡可能選擇有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情況下，劣等住房就是城市邊緣的住房。
汪林海認為，房產市場完全競爭時，城市中某套住房的價格受到三個因素的影響：該套住房的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的生產成本。城市中某套住房的價格P與該套住房有用性U成正比，與城市邊緣的住房的有用性U0成反比，與城市邊緣的住房的生產成本C0成正比。
房價基本理論用一個公式來表示，就是：
上式中，P為某套住房的價格，U為該套住房的有用性，U0為劣等住房（城市邊緣的住房）的有用性，C0為城市邊緣的住房的生產成本。
特徵房價理論
特徵價格理論以Kain and Quigley（1970），Wabe (1971)，Evans（1973），Anderson和Crocker （1971）、Henry M. K. Mok等（1995）、Piyush tiwari（2000）、Sibel Selim（2008）等為代表。以Lancaster （1966）的消費者理論和Rosen（1974）的特徵價格理論為理論基礎的特徵價格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來房價模型的主流模型之一。
特徵價格模型的思路是：住房由於具有各種滿足消費者需要的特徵，從而能按照某一價格出售（Rosen,1974），住房之間的價格差異來源於住房之間的特徵的差異（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003），從而，可把住房的特徵作為解釋變數，把住房的價格作為被解釋變數，採用數學工具（統計學）建立房價數學模型。用計量經濟學模型來描述，就是：

上式中，P為某住房的價格，Z為住房的特徵向量（住房的交通、治安、教育、裝修、新舊程度等），ɛ為隨機誤差項。
收益價格模型理論
收益模型理論認為房價是住房預期收益（即房租）的折現。收益模型為：
其中，P為房價，R1，R2,......，為歷年的房租，t為利息率。 區位理論是揭示人的活動空間以及活動空間之間的聯系的理論。歷史上的區位理論包括農業區位理論、工業區位理論、中心理論等。
農業區位理論 農業區位理論的奠基人是德國經濟學家馮·杜能，他於1826年完成了農業區位論專著——《孤立國對農業和國民經濟之關系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關於區位理論的古典名著。
杜能「孤立國」假設：只有一個城市，且位於中心。城市是農產品的唯一銷售市場，而農村則靠該城市供給工業品。杜能認為：某個經營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農業生產成本（E）、農產品的市場價格（V）和把農產品從產地運到市場的費用（T）三個因素所決定，它們之間的變化關系可用公式表示為：
P=V－（E+T）
工業區位理論 業區位理論的奠基人是德國經濟學家阿爾申爾德·韋伯。其理論的核心就是通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。韋伯認為，其他因素暫不考慮、僅考慮運輸時，工廠企業自然應選擇在原料和成品二者的總運費為最小的地方。
中心地理論 中心地理論是由德國著名的地理學家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒認為，大城市的商服設施和商品種類向高級發展，多而全；中等規模的城市具有中高級或僅能維持中級水平，服務項目少而不齊全；一般城鎮（縣城、建制鎮）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。城市內部而言，市級中心、區級中心和小區級商服中心也有類似的分異規律。
城市地域空間利用結構理論 該理論包括同心圓理論、扇形理論、多核理論。
同心圓理論認為，從城市中心向外緣依次順序為：第一環帶是中心商業區（CBD。第二環帶為過渡地帶，是圍繞市中心商業區與住宅區之間的過渡地帶。第三環帶是工人住宅區。第四環帶是高收入階層住宅區。第五環帶為通勤人士住宅區，約距中心商業區30～60分鍾乘車距離范圍內。
多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）於1933年提出的，然後被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）於1954年加以發展。該理論強調城市土地利用過程中並非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心。其中一個主要商業區為城市的核心，其餘為次核心（圖）。

『叄』 房地產經濟基本理論包括哪些理論

房地產經濟學是多學科的交匯，所以涉及的理論不僅多且復雜：大體可分為相互關聯相互依專從的三個層面：
一是屬核心理論層如地租理論、房價理論、區位理論等；
二是直接支配房地產運行的一般理論或內層理論，如房地產投資、房地產開發建設、房地產市場等理論；
三是間接影響房地產經濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經濟周期理論、泡沫經濟理論、產業經濟學理論、制度經濟學理論等。這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在於凸顯不同理論在支配和影響房地產經濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產經濟運行的特點和規律時也會有差異。

『肆』 房地產的外部宏觀經濟和微觀經濟及預測

宏觀經濟學是以國民經濟總過程的活動為研究對象，著重考察和說明國民收入、就業水平、價格水平等經濟總量是如何決定的、如何波動的，故又被稱為總量分析或總量經濟學。微觀經濟學與宏觀經濟學之間的聯系：首先，微觀經濟學和宏觀經濟學是互為補充的其次，微觀經濟學是宏觀經濟學的基礎。再次，宏觀經濟學並不是微觀經濟學的簡單加總或重復最後，兩者共同構成了西方經濟學的整體。二者的區別主要表現在：（1）研究對象不同。微觀經濟學的研究對象是單個經濟單位，如家庭、廠商等。正如美國經濟學家J??亨德遜（J??Henderson）所說「居民戶和廠商這種單個單位的最優化行為奠定了微觀經濟學的基礎」。而宏觀經濟學的研究對象則是整個經濟，研究整個經濟的運行方式與規律，從總量上分析經濟問題。正如薩繆爾遜所說，宏觀經濟學是「根據產量、收入、價格水平和失業來分析整個經濟行為。」美國經濟學家E??夏皮羅（E??Shapiro）則強調了「宏觀經濟學考察國民經濟作為一個整體的功能。」（2）解決的問題不同。微觀經濟學要解決的是資源配置問題，即生產什麼、如何生產和為誰生產的問題，以實現個體效益的最大化。宏觀經濟學則把資源配置作為既定的前提，研究社會范圍內的資源利用問題，以實現社會福利的最大化。（3）研究方法不同。微觀經濟學的研究方法是個量分析，即研究經濟變數的單項數值如何決定。而宏觀經濟學的研究方法則是總量分析，即對能夠反映整個經濟運行情況的經濟變數的決定、變動及其相互關系進行分析。這些總量包括兩類，一類是個量的總和，另一類是平均量。因此，宏觀經濟學又稱為「總量經濟學」。（4）基本假設不同。微觀經濟學的基本假設是市場出清、完全理性、充分信息，認為「看不見的手」能自由調節實現資源配置的最優化。宏觀經濟學則假定市場機制是不完善的，政府有能力調節經濟，通過「看得見的手」糾正市場機制的缺陷。（5）中心理論和基本內容當然也不同。微觀經濟學的中心理論是價格理論，還包括消費者行為理論、生產理論、分配理論、一般均衡理論、市場理論、產權理論、福利經濟學、管理理論等。宏觀經濟學的中心理論則是國民收入決定理論，還包括失業與通貨膨脹理論、經濟周期與經濟增長理論、開放經濟理論等。

『伍』 結合宏觀經濟學理論分析我國房地產產業的市場供需情況及目前房地產消費特徵。

宏觀經濟學的核心論點是國民收入理論,有個小故事:國王推崇揮霍,於是國家總需求旺盛版,均衡國民收入增權加,經濟走向繁榮,後來國王推崇節儉,有效需求不足,均衡國民收入減少,經濟衰退。
所以,房地產業是宏觀經濟刺激消費的結果。

『陸』 房地產對宏觀經濟的影響

房地產對宏觀經濟的復影響

房價波動制，必然會對房地產市場產生重要影響。以目前我國房價為例，目前我國經濟發展勢頭強勁，房地產市場更是非常火，暫且不去考慮房市火爆的原因，來看看他的影響：
吸引了大批資金的投入，無論是蓋房子還是炒房子。這就會使得固定資產投資上漲（房地產投資是固定投資組成之一），拉動內需，促進經濟增長，當然這是有力的一方面。
但是我國現在是房地產過熱，就是說房地產需求占總需求比重過大，這就是的經濟的可持續發展能力受到挑戰——一旦房地產市場衰落，經濟將遭受重創（所以國家提出需求結構調整，同時對房地產市場進行調控）。所以，房價的波動對經濟影響要從利弊兩個方面來分析。

『柒』 用經濟學理論解釋房地產是一種最有利的投資

因為土地是有限的，所以房產就是稀缺資源。商品的價值和稀缺性成反比，越稀缺的就越保值。所以，雖然房產也是投資，但和股票期貨相比，相對保值。所以是投資中比較有利的。

『捌』 宏觀經濟對房地產影響

宏觀政策的松緊，都是有極強的針對性。貨幣超發，樓市太熱，房價虛高，炒房成風，金融遇到風險時，一般都會採取設門檻，卡節奏的降溫模式；樓市遇冷，庫存太大，流動性極差，影響金融安全與經濟大勢時，政府一般採取的是政策放鬆，金融加杠桿，放寬買賣限制條件的救市措施。



不讓大漲，不讓大跌，穩輿情，穩預期，穩房價是基本做法。有人說房地產就是夜壺，用得著拿出來用用，用不著時踢到床底，以免有礙觀瞻。這個比喻難聽一點，似乎是有一點點小情緒。但實際上宏觀政策的作用就是要糾編校正，盈則瀉，虧則補。但如果方法不當，或程度太過，瀉也瀉出毛病，補也能補出禍事來，總之，凡事都得得法得體，過猶不及。



長效機制，千喚萬喚不出來，不是不想搞，而是這種事急不得，等不得，它不僅需要政府的努力，還需要市場的認同，消費者的認知與認可。這一次採取全融寬松政策志在放水養魚，但定向流通，不是普降小雨，尤其是對房地產嚴是另眼相看，不予寬松。

有人說，這是東風不與周郎便！在我看來，政府心裡有數，房地產行業依然是曰子比較好過的行業，緊一點，降降溫並無大礙。四季度，房地產行業必將發動最後一輪沖刺，拿下最後的山頭，可以非常樂觀地說，品牌房企大獲豐收，整個行業也是豐收在望。

『玖』 使用經濟學理論分析現實中房地產領域

簡單說：房地產領域主要產品是房產，房產是一種特殊商品，因為它既是消費專品又是投資品。在屬講到房地產市場的時候，多提到市場預期一說，不管房市泡沫多大，它始終是市場預期的反應，雖然不見得一定是理性的，因為市場預期容易受到社會輿論或媒體的引導，特別是在信息部對稱的情況下。房產泡沫的破裂，又是價值規律的最終作用。
價值決定價格，價格圍繞價值上下波動。房地產市場不管發展得多麼不可思議，去偽存真，去粗求精，最終還是符合價值規律的。不過，中間出現了好多插曲。
樓主覺得是嗎？

『拾』 房地產經濟學的研究對象和方法

關於房地產經濟學的研究對象學界論述不少，主要觀點有：
1．「城市房地產經濟學的研究對象，是城市房地產經濟的運動及所體現的經濟關系」：
2．「房地產經濟學的研究對象就是整個社會房地產業經濟運動的客觀規律」。
3．認為房地產經濟學「主要研究社會主義市場經濟條件下房地產經濟的實踐活動及其所體現的人與人之間的經濟關系」：
4．認為「房地產經濟學是一門研究房地產運動規律及其表現形式的科學」，「也是一門研究房地產資源配置效率的科學」。
前三種觀點的表述基本是從我國傳統政治經濟學的研究對象移植過來的。長期以來在學術界有一種占統治地位的觀點，認為馬克思主義政治經濟學的研究對象是生產關系或經濟關系及其運動規律；西方經濟學的研究對象是資源配置，並且把二者完全對立起來。其根據之一是馬克思曾在著作中多處說過，「政治經濟學，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質生活資料的生產和交換的規律的科學」；「經濟學所研究的不是物，而是人與人之間的關系」，或類似的話。根據之二是西方學者對經濟學的定義，即「經濟學是研究人和社會如何進行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產各種商品，並在現在或將來把商品分配給社會的各個成員或集團以供消費之用」。還有的西方學者說，經濟學是「研究人們如何分配他們有限的資源來滿足人們的需要的科學」。其實只要我們不完全停留在馬克思對政治經濟學研究對象的表述上，而看他實際研究的內容，就會發現他對資源配置的研究也很多，並且很精彩，比如他的兩部類再生產理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等?他曾說：「要想得到和各種不同的需要量相適應的產品量，就要付出各種不同的和一定數量的社會總勞動量：這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現形式 」同樣對西方經濟學不只是看它的某一流派，而是著眼於整個西方經濟學，其中有的流派也研究資本主義經濟關系，如制度經濟學：至於他們的研究出發點和方法有何不同，那是另一個問題。
幾點問題
房地產經濟學既研究經濟關系，也研究資源配置。但是，有兩點值得一提：一是關於資源配置與經濟關系研究以誰為基礎的問題，我們認為應通過資源配置研究來揭示和反映經濟關系和經濟規律；二是相對於政治經濟學等理論經濟學來說，房地產經濟學等部門經濟學更側重資源配置的研究，包括行業內外資源配置：外部資源配置主要是講產業地位及其與國民經濟的關系；內部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產與非住宅房地產之間的比例，其二是非住宅房地產所涉及的不同行業資源的配置，其三是同一房地產中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例?
總結
總結前面的分析，我們認為，房地產經濟學的研究對象是行業內外資源配置及其所體現的經濟關系和運行規律。
房地產經濟學的研究方法除了常規定性與定量分析、規范分析與實證分析以及比較分析等方法外。還可運用經濟學前沿分析方法「博弈論」。