㈠ 誰給篇 以中國房價 為話題的1000字論文
= =寫事實嘛，中央不高興 寫虛假嘛，過不了自己的良心 你這是哪裡的題目？-，-要是普通作業就隨便蓋住良心寫寫
希望採納
㈡ 急求一篇關於房地產投資策略的論文5000字左右 （採納後再加70）絕對高分
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目前國家也來參與炒房，看來想錢已經想瘋了！！！房產稅轉嫁到租金，看來國家目前是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去買房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。
一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。
房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
㈢ 有什麼不錯的關於房地產的本科論文題目嗎
房地產專業畢業論文參考選題
1、 前監理工作存在的問題及原因、對策
2、工程項目管理（咨詢、設計、監理、施工、采購）應對WTO的形勢與對策
3、工程監理制度及手段研究
4、計算機在項目管理中的應用研究
5、國內外招標投標慣例比較研究
6、國內招標投標現狀及規范研究
7、工程設計階段的投資控制研究
8、關於監理人員資質認定辦法的思考
9、加入WTO對房地產業的挑戰與機遇
10、關於政策性住房金融制度的研究
11、房地產合理開發規模的研究
12、空置房成因及對策研究
13、關於住房消費貸款（政策性、商業性）的思考
14、關於工程管理專業人員應具備素質的思考
15、關於項目後評估的思考
16、關於完善工程造價管理的思考
17、工程項目投標報價策略研究
18、工程造價計價現行體制的缺陷與對策研究
19、工程項目施工階段造價的控制與管理
20、拖欠工程款的成因與對策研究
21、關於建設有形市場規范化發展的思考
22、論工程量清單報價
23、工程造價管理模式改革探討
24、論工程項目全過程的投資控制
25、關於工程造價主動和動態控制的思考
26、房地產投資風險研究
27、我國物業管理的現狀及對策研究
28、我國工程造價咨詢業的現狀及發展研究
29、論工程擔保制度的建立與推行
30、住宅產業的發展與國民經濟增長
31、關於提高工程質量的若思考
32、基礎設施融資模式及策略研究
33、項目融資（BOT、TOT、ABS等模式）的現狀及對策研究
34、國內外工程造價管理的比較分析研究
35、加入WTO後建設法規的完善
36、關於國際工程承包中FIDIC合同條款的應用
37、承包商施工合同風險防範
38、建築工程招標投標與合同管理關系的探討
39、工業發達國家建設工程合同管理與風險管理
40、風險管理理論在工程合同管理工作中的應用
41、施工索賠的現狀和對策研究
42、淺談FIDIC條款中的施工索賠
43、論信息技術在工程施工索賠中的功能
44、工程總承包企業與工程項目管理企業的界定和比較研究
45、推行總承包對我國建築業的影響
46、工程總承包企業組建的模式研究
47、住房價格合理姓性探討
48、房地產估價方法比較研究
49、房地產泡沫預警與防範
50、房地產周期波動分析
51、房地產經濟預警方法研究
52、城市規劃與城市地（房）價相互作用機理研究
53、城市土地收購儲備制度探討
54、房地產開發項目可行性研究報告-----XX案例研究
㈣ 我想寫高房價對中國經濟的影響的論文誰能給個提綱
高房價造成的危害是多方面的，但由於本人的認識有限就只談以下幾點了：
1.虛假購買力，透支未來中國經濟
中國住房問題的嚴重性在於：住房市場化一開始馬上就引進西方的按揭購房方式，使得住房需求和購買力在同一時間突然放大，供需矛盾惡化。同時投機商和房地產商控制房源，捂盤惜售，煽風點火進一步加劇供需矛盾，使價格直線上升。住房的需求很大是肯定的，住本身就是生活必須品，那麼多的人口進城，那麼多的大學畢業生，那麼多的婚齡青年需要成立家庭，需求量是很大，那麼我們來談談購買力，按揭貸款購房方式一出現好像價格不在是問題，再貴的房子都有人買得起，這才是推動房價虛高的根源。實際情況不要說全額現款購房，就是30%的首付很多人都是七借八借才拼湊到的，買完後20年每個月要拿一半以上的家庭收入來支付房貸，這樣形成的購買力是虛假的，而這卻是房地產商所看重的，有了虛假的購買力就可以定出虛高的價格，定價高點沒關系反正總有人會買，他要的並不只是你現在口袋裡的錢，他要掏空的是你未來20的收入！！！
對於一個貸款買房按揭了20年，每月用差不多一半收入還貸的家庭，未來20年這個家庭的消費能力可想而知，這樣的家庭多了，那未來20年中國的消費靠什麼來拉動？中國經濟將嚴重透支。
2.貧富差距拉大，財富過於集中，影響社會穩定
超高的利潤一方面使財富迅速向房地產商集中，另一方面使買房和買不起房的普通民眾付出高昂代價產生埋怨心理，兩個階層迅速對立。最新一期的中國福布斯一公布相信很多人都會嚇了一跳，首富身家1300億從事房地產，我們假設每套房子給她賺13萬，那麼就需要100萬個家庭以極高的代價為這100萬套房子買單，100萬個家庭平均以3口之家來計算那就是300萬人口，也就是說用300萬人的痛苦才能成就一個中國的1300億首富（當然這里只算買房的，那些買不起房子的人的痛苦在這里我們就不做計算了）。1300億的首富對中國經濟和社會的有多大的貢獻？實際的貢獻是有限，如果硬要說有最大的貢獻的話，那可能是這些新形成的經濟寡頭會用他們手中的巨額金錢來干涉國家的政治和經濟策略！那麼這300萬人的不滿和其購房後其他物品消費能力的下降對國家經濟和社會的穩定卻會帶來極大的破壞。
3.拉高物價水平，提高了勞動力成本，降低了製造業的國際競爭力
房地產市場過熱，導致鋼鐵建材等系列資源性基礎材料的價格上漲，進而拉動整個社會的生產成本，生產成本高了那生活用品的價格也就提高了；房價上漲了伴隨而來的就是房租的上漲，生活成本高了那工資也就得提高，1000塊的工資漲到1300塊，房租漲了200塊，生活用品漲了100塊，住的還是原來的房子，吃用還是原來的東西，生活沒有任何的改變，但企業的雇傭工人的工資漲了，購買生產材料的價格高了，生產成本高了，產品貴了，國際競爭力下降了。那有人會問錢都跑到哪裡去了？跑房地產商那去了，財富重新分配了！
4.晚婚情況會更加嚴重，甚至出現多數婚齡群體結不起婚的問題
這一情況在大學擴招畢業後的婚齡群體中尤為嚴重，曾經的天之驕子，告別父母，告別農村，告別小縣城，隻身到城市讀書，工作，奮斗，尋夢。讀書時耗盡了父母的積蓄，甚至有很多背上了沉重的負債；找工作時面對很同期的畢業生的競爭，工作難找；工作後起薪低，城市的生活成本又高，一晃幾年過去了，到了結婚年齡，現在的社會觀念一提到結婚先講到房子，叫他們拿什麼買房子？拿什麼去結婚？隨著房價的持續上漲，這一問題將會進一步惡化。這一群受過高等教育的群體本是我們社會發展的基石，他們的夢想一旦破滅，我們社會經濟將面臨坍塌。
家庭是構建社會的細胞，一旦細胞的生長遲緩，整個社會將面臨缺血衰老。
5.境外資本炒做房產掏空國民財富
外資投資房地產炒做房價是對中國經濟的最大破壞，隨著人民幣的看漲很多境外游資熱錢，紛紛通過正當或非法的渠道進入中國，但不建廠也不投資，只投機股市和房地產市場。我們以房地產為例子：外資並沒有住房需求，他也不會搬到中國來住，炒做房產只是為了讓國內真正需要住房的人來接手，來為他們的利潤買單，一套5000塊/平米的房子被外資炒到10000塊，價格漲了5000塊而房子還是原來的房子並沒有任何實質上的價值創造，對社會經濟沒用任何貢獻，而老百姓多掏的5000塊卻成為外資的利潤流向國外，誰賺誰賠一清二楚！其實這一點套用在國內也適用，為什麼溫州人那麼有錢？那是因為全國各地老百姓的錢跑到他們口袋裡去了，之前還有看到有些地方市政府大張旗鼓的歡迎外地炒房團就覺得好笑，那簡直就是在謀害本地老百姓。
6.增加公務員腐敗的情況
雖然近幾年公務員工資不斷上漲，但也趕不上房價的上漲速度。以廈門為例，公務員的工資在四五千左右，而新建房子的價格在1.2萬/平米以上，買個80平米那就是100來萬，一般人根本承受不起，特別是大學畢業剛參加工作不久的婚齡青年，在現實壓力之下立場就不一定還會那麼堅定。
7.嚴重影響民間創業
結婚買房佔了購房者中的很大一部分，這些人一般是25-35歲的年齡，這群人本來處在人生事業的發展階段，但買了高昂的房子，把創業的啟動資金交了首付，還得面對今後20年的按揭還貸，日子過得謹小慎微，完全動彈不得，等交完按揭已經錯過了創業的激情年齡和最好時機。民間的創業激情一旦下降整體的社會經濟活力也必將隨之下降。
有些地方政府可能巴不得房價高漲地價高漲好賣地多收些財政收入，但其實政府的財政收入主要還是得依靠稅收，不應該在地價上打主意，畢竟土地是有限的，這種收入也是不可持續的，這種收入是以犧牲某一特定群體的利益為代價的，是不合理的，而且最後政府還是要為高房價帶來的勞動力成本上漲和公務員工資上漲買單
綜上所述，房地產虛高的購買力所形成的虛高價格必須得到解決不然對中國的社會後患無窮。正因為房價已經挾持了中國經濟，政府部門可能怕房價下降給整體經濟和銀行系統造成影響而不敢採取措施，但如果現在不採取行動，價格持續往上漲，可能會應了那句話：爬得越高跌得越慘，等市場自身真正見頂回調的時候，政府就算想保什麼也無能為力了，這里隨帶提下，十分佩服政府在5.30時對股市的調節政策，要是沒有那次調整現在的股市是什麼樣子估計沒有人敢想像。
解決辦法：
根本問題還是在於解決供需矛盾，有了需求用堵是堵不住的，衣食住行，住房也是生活的必須品之一，安居才能樂業，人民生活中的合理的要求應該得到滿足，這也符合國家建設小康社會的戰略目標。那麼主要就只好在供的方面下點功夫
1.提高市場供應量
加大住房用土地供應
打擊囤地而不建.囤房而不售
2.分散需求優先供應
加大經濟適用房建設，分流對商品房的需求
加大2級城市建設，緩解大城市遷入人口壓力
加大社會宣傳，改變結婚買房的觀念，同時在經濟適用房的基礎上是否也該增加個結婚適用房的概念，優先供應晚婚青年
3.嚴控房產業利潤，擠掉虛高房價
虛高的利潤可能會造就一小部分巨富，但是卻犧牲了普通大眾利益，社會財富不應該以這種不合理的方式進行重新分配
本來按照市場自身的規律，一但某個行業的利潤過高就會有很多的社會資金跟進，提高產能，拉低價格，最終該行業利潤會與社會平均利潤持平，但在動輒幾億幾十億拿地情況下，一般小的投資商已經無法進入市場，形成了事實上的大戶壟斷。幾個大戶事先拿下大片土地，拿出其中一小塊地進行社會拍賣，大戶們再聯合把價格拍到天價，然後把事先拿到的大片土地參照這一天價地價計入房產的土地成本，這樣算計出來房屋的價格能不虛高嗎？再加上虛報的公司開支，運行成本，工資成本等，以這些需高的成本定出來的房價想不「虛」都難了！
中醫講究「虛則實之」才能回復身體的健康，那麼政府是不是也該還房價一個真實的面孔來回復
社會經濟的健康？
4.打擊投機炒作，特別是外資炒作。
住房和糧食一樣同是生活必須品，那麼為什麼政府不允許囤積炒作糧食，卻可以對住房的瘋狂炒作視而不見呢？
最徹底的辦法就是讓房產失去投機價值。對於購入居住未滿5-10年而出售者，對比其購銷差價，扣除同期物價水平和銀行利率，對獲利部分徵收高額投機稅，甚至全額徵收，讓投機無利可圖。想投資的人可以去投資店面，廠房，寫字樓。
5.如果以上效果仍不明顯，那麼就只能調整按揭方式，大幅提高首付比例，徹底解決虛高購買力
㈤ 國家對房價政策的論文
房價問題既涉及到宏觀大局，也涉及到微觀利益，金融、土地、房管、信貸等多個方面，眾多部門都牽涉其內，各種利益糾葛在一起，由此造成房價一起喊漲。
首先，房地產行業是中國經濟的支柱性產業，和房地產行業相關的行業包括傢具、建材、水泥、玻璃、有色金屬等諸多行業有50多個，因此當房地產行業熱起來，就會帶動這幾十個行業一起繁榮，一旦房地產行業冷了下來，那麼也會影響到這幾十行業的衰落。從國民經濟發展的大局看，長期扶植房地產行業發展，刺激消費，拉動內需，是自然而然的。國家不會置房地產行業有大的回落於不顧。
其次，處於利益的考慮，銀行房貸也助長了房價的上漲。目前，居民購房貸款和地產商貸款已經成為銀行業的重要收入來源之一。數據顯示，中國房貸市場已達20000億美元以上，規模高居亞洲之首，房貸規模也佔到了國家GDP的10%以上。僅以上海一市為例，央行發布的報告數據顯示，支撐上海的城建和房地產投資快速增長的主要資金來源是銀行貸款，2004年度中資銀行的商業性房地產貸款與2003年相比增幅就達41%，其中76%的新增人民幣貸款是流向了房地產業。近幾年來，各家銀行紛紛實施寬松的房貸政策，客觀上助長了房價上漲。
再次，土地是房地產業的金礦，對地產商來說是如此，對政府來說也是如此。國民經濟發展、基礎設施建設、各種項目上馬和投資都需要錢，而中國地方政府在大肆賣地之前，可以說手裡都沒有多少錢，很多想辦的事都無法辦，難以有所作為。而賣地建房使地方政府看到了生財之道。國內的很多地方政府收入的40%甚至一些地方的60%以上都是來自土地。因此這也助長了地方政府違規征地批地，暴力拆遷等問題的發生。同時，房地產業也是最快捷、最容易出GDP的行業，考核地方政府和地方官員的業績，GDP是一個重要數據。這也導致地方政府在利益上會扶持地產業的發展和「漠視」房價的上漲。
對地產商來說，土地越來越難拿，政府對土地的監管越來越嚴格，土地資源的出讓和供應分配讓地產商追逐利潤的動力更加瘋狂。土地資源的減少和2007年1月以來新增建設用地收費增加使土地交易的成本增加，稅費提高，促使地產商將這一部分支出都轉嫁到房價上來。
第四，少數大地產商進行行業壟斷也是其中因素之一，據不完全統計，國內目前有房地產企業不到4萬家，但年銷售額在10億元以上的也就幾十家。自國家進行宏觀調控和出台「國六條」以後，房地產業開始重新洗牌。眾多實力弱、規模小的房地產企業被淘汰出局，而一些大的地產企業則通過上市、兼並等方式形成大的行業壟斷，強者越強。當壟斷到一定程度，比如捂盤性質的壟斷價格自然而然出現，地產商們一起大造輿論、聯合哄抬房價，也是房價上漲的一個因素。
㈥ 房地產方面的論文有什麼題材好建議可選怎麼寫才寫得好
面向21世紀，人類住區的可持續發展是我們的必由之路，但它的實現並非朝夕之功，而要靠多方面的努力。「三分建設，七分管理」，要實現住區的可持續發展，研究房地產開發和物業管理之間的互動關系，對於推動兩者的發展和實現人類住區可持續發展均具有積極作用。
物業管理作為房地產業延伸出的新行業，作為房地產消費環節的主要管理活動，與房地產開發建設互動互進。它實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。實踐表明，良好的物業管理服務不僅有利於樹立開發商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利於維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。然而，在現實生活中，仍有很多房地產商對物業管理重視不夠，對新的物業管理認識不全面，沒能夠充分發揮好物業管理對房地產開發的輔助和推動作用，造成了對業主、對開發商、對物業管理企業和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關系進行探討：
一、房地產開發是物業管理的基礎
我國的物業管理作為新興的服務業，是於本世紀80年代初在沿海地區由香港引入的。它是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理。
房地產的開發建設為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。物業管理則是物業管理企業受物業所有人的委託，依照物業管理委託合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建築和附屬配套設施以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，並向使用人提供多方面的綜合性服務。
從物業管理釋義中，可知凡已交付給物業管理的都是已經形成的實物，而這些實物的形成者就是開發商。房地產開發在先，物業管理在後，房地產開發為物業管理提供了一定的物質基礎。房地產開發項目、建造質量及環境優劣，都會直接影響著日後物業管理工作的開展。所以開發商在以下幾個關鍵環節上的充分支持是物業公司開展好物業管理工作的堅實基礎。
1、認識到位
雖然已有越來越多的房地產開發商認識到物業管理的重要性，但「重開發而輕管理」、「重銷售利潤而輕售後服務」的現象仍比較普遍。我國的房地產業，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發揮，對房地產開發商造成了不良影響，因此物業管理越來越成為直接影響房地產開發的重要因素。我國房地產業十幾年的發展已充分證明，如果說開發決策、規劃設計、施工質量等是房地產開發企業取得良好效益的基礎的話，那麼這種聲譽和效益真正產生影響並不斷得到提高，在很大程度上取決於租售後的物業管理工作，房地產企業物業的管理水平，也真實反映出其企業管理水平及對物業管理的重視程度。完善的物業管理使公眾從心底里建立起對該物業開發企業的信任；同時，也是開發企業提高管理水平和開發水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現代化城市的形成，不僅取決於現代化的建設，更取決於現代化的管理，尤其是物業管理。不然，城市建設的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發商會特別重視物業管理，房地產對物業管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內涵的增加，更體現了開發商遠大目光和對社會的責任感。
2、規劃、設計、工程建設到位
規劃、設計和工程建設是物業管理的硬體保證。規劃、設計決定了物業管理的硬體條件（管理客體之一）。一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質量低劣、配套設施不全或根本沒有配套的小區，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設施和一定的環境質量是住宅區管理的重要物質基礎，而這個物質基礎的建立有賴於開發商十分到位的規劃設計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調位置失當等，這種整體布局上的缺陷以後的往往難以補救。因此，開發商的規劃設計人員要樹立物業管理觀念或要求物業管理人員要參加規劃設計方案，使它更符合使用管理需求，並為日後的管理工作打好基礎。另外，有了合理的規劃設計，關鍵還要保證施工質量。對這一問題，開發商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴密的施工監理措施，切實保證其物業質量。為樹立一個精品的物業品牌而創造應有的硬體條件，最好是在施工過程中，讓物業公司參與工程監理，向他們了解以往工程中容易產生質量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業質量問題，將會給物業管理者和使用者帶來難以預計的麻煩和經濟上的損失。
3、開發商對物業管理的經費投入到位
作為企業而存在的物業管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發商對物業管理的資金投入，一方面來說是對於配套設施、管理用房和環境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產生效益，但實際上會產生實在而久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優美、居民同聲贊譽的住宅和專業化服務，其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鍾電視廣告可以相比的。另一項重要的投入，是在物業移交時，一次性向物業管理委員會按政府規定以建設總投資一定的比例劃撥公用設施專用基金。據有關資料介紹，一幢鋼筋混凝土結構的房屋，從建設到使用60年後拆除為止，整個過程聽資金投入，房屋建設費僅佔13.6％，而投入使用後的物業管理各項費用占總費用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說明了一個問題：開發商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業能真正得以正常運行的物質保證。如果物業管理的經費投入不到位，物業管理企業就缺乏相應的經濟基礎來維持自身運作和正常運營。物業管理運作不正常，勢必影響到管理服務的質量，形成經費不到位——管理服務跟不上——物業使用功能受影響、業主意見大——房地產開發商聲譽、效益受影響的惡性循環。
二、物業管理在房地產開發中的重要位置
一項房地產開發最長3－5年，而物業管理工作則長達50－70年，甚至上百年。就其有利於延長物業壽命、完善使用功能角度看，有人把物業管理稱之為房地產的第二次開發，也有人說，物業管理是房地產開發的互補品，只有與這種互補品結合，房地產才能夠被正常地使用和消費。住房作為耐用不動產，其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由於它在長期的使用過程中具有自身需要維護、保養的特點，又有其居住主人（物業所有權人和物業使用權人）不斷接受服務（特殊商品）的需求，同時，它還具有美化環境和裝點城市的功能。這些遠不是作為物質形態的房產可以獨立完成的，而必須輔之以管理、服務。這種服務並不是簡單的維修和保養，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務。
尤其重要的是，管理服務必須是經常性的。作為一種存量的房地產如何同這種流量相結合？其實，房地產作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續的服務流量，這個流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是房地產自身的服務流量加上外部的管理、服務流量才共同構成完整的享用對象。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用不可或缺的，而且是經常性的、貫穿於整個壽命的行為。
三、物業管理在房地產開發中的作用
1、物業管理參與房地產開發，有助於把握市場動向
我們正步入營銷時代，對於開發商來說，把握市場動向至關重要，而現實卻是，隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬體差距在不斷縮小，而如何把握目標消費群的心理訴求，獲得他們的認同就成為開發商孜孜以求的目標。
而這正是物業管理企業的強項。在日常工作中，管理者與消費者面對面，時刻保持緊密聯系，可以隨時傾聽產品使用者對樓房軟、硬體等各方面的評價，從而修正市場定位，改進產品的設計和服務，使訴求更鮮明、更有力、更能打動人心，就這一點，物業管理人是開發商和市場之間的橋梁。從國外的經驗和國內的發展趨勢為看，已有一些開發商把物業管理作為房地產的營銷流程，讓他們直接參與項目的立項分析、小區規劃、戶型設計、施工監理等，從而更有效地把握市場脈博，迎合市場需求。
2、物業管理的早期介入有利於設計的優化、完善和房屋建造質量的提高
規劃設計是房地產開發源頭，物業管理的早期介入應從物業規劃設計階段開始。一方面因為規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素；另一方面，在市場經濟的大潮中，房地產開發企業要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意識。所謂的超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應考慮房屋的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產開發項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學的發展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地產的設計人員僅從設計技術的角度考慮問題，往往忽視了以後的管理和使用問題。比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區都有台風季節，台風夾著暴雨，就可能會使槽內浸水，並倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內高，就可有效防止進水。又如對室內各種管線與設施的布局、位置、高度這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計。而有經驗的物業管理企業卻十分清楚，因此物業管理企業應在項目設計階段早期介入，一則反映以後專業化專業管理得以順利實施各種需求；二則從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產開發項目的市場競爭力。
3、促進銷售
（1）物業管理已越來越成為投資置業者選擇物業的一項重要標准
近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發生了很大變化，住房不再僅是遮風避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。
隨著房地產市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經濟周期里，房地產企業之間可能將價格競爭轉向多元化競爭，功能、品質、位置和物業管理好的房地產將佔有更多的份額。據專家評估，目前物業管理的因素已佔到樓宇價值的20％－30％，而且越來越多的房地產投資者和消費者把物業管理效果的優劣，作為投資和消費的重要選擇因素。
（2）物業管理有利於住房制度改革的深入進行，有利於住房商品化
物業管理的蓬勃發展和物業管理法制的日趨完善，使人們群眾對居住質量、居住環境的要求和權益保護意識逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級多頭的管理向社會化、專業化、市場化的物業管理新體制轉軌就成為歷史的必然，從而亦促進了住房制度改革的深入進行。
新體制的物業管理解決了在計劃經濟體制下、在傳統的房地產管理模式下長期得不到解決的「有效管理」的問題，使得越來越多的人願意通過購置物業而成為可以真正享受有效管理和服務的業主，促進了住房商品化，為整個的房地產市場帶來利好消息。
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㈧ 畢業論文:濟南市房地產業發展現狀及趨勢分析
一 市場供給趨勢
1、房地產開發商向規模化、品牌化方向發展。在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整後，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。
②房地產供給將向多元化方向發展。配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
③商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過於求，依照供求規律，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規定了停止福利分房時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下調的可能。
二 市場需求預測
2000年底我國人均住房建築面積20.4平方米，正好處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30～35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加。大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。最近一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩、三年內願意換購住房;己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民願意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l億平方米左右），今後10年，我國的住房建設有持續的發展。具體表現在投資和消費會同步增長（投資增速有可能減緩），加入WTO後，我國的房地產市場將逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
①加入WTO商業用房將會走俏。目前,外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國內地設辦事處而非公司，並且除了大集團公司外，一般只租不買。入世後，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。而房地產業由於其本身的不流動性，將導致「入世」後的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。
②普通居民住房需求繼續增長。據統計，中國城鎮居民人均住房面積只有10多平方米，中國城鎮居民有5億人，潛在需求很大，加上家庭規模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民的購房能力不足。從而使得房地產市場有效需求不足，實行貨幣分房以後，這種狀況可望得到很大的改變。
③城鎮人口增加的市場需求量預測。當前,中國城市化水平為40%，城鎮人口約5.1億。預計2020年城市化水平達到55%，全國人口14億，城鎮人口增至7.7億，城鎮人口凈增2.6億，按人均居面積10平方米，即建築面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房52億平方米，平均每年需建設住房3億平方米。
④居住條件改善增加的市場需求。目前城鎮居民住房人均居住面積為13.6平方米，「十五」末要提高到22平方米，與發達國家有相當大的差距。如美國人均住房居住面積40平方米，歐洲45平方米，德國為38平方米，日本為31平方米，新加坡30平方米和台灣省28平方米，這都是使用面積。最保守估計，按2020年城鎮人口達到7.7億人、每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需求新建住房30.8億平方米，平均每年1.8億平方米。
⑤拆遷改建增加的市場需求。預計每年需拆除重建1億平方米。今後20年，每年需新建住房至少5.8億平方米。剔除重疊部分，中國未來20年每年住房需求大約維持在4～5億平方米。
三 房地產配套體系發展趨勢
①房地產金融的完善和發展。房地產業是一個資金密集型產業，金融的介入是房地產業發展必不可少的條件。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產金融業務發展很不均衡。開發信貸業務開展的時間比較長，業務量也比較大，有效地支持了中國房地產業的發展，但消費信貸的發展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發展的重要作用日益顯現出來，各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業務。1997年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前按揭業務發展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險迴避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產市場的進一步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸業必將有迅速的發展，近期可以預計的是擔保方式可能會有較大突破，如試行一次擔保和引入保險機制。
②住房一級市場將對房地產業發展起著越來越大的作用。現在對住房需求大的往往不是沒錢無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求。據預測，住房實物分配切斷後走向貨幣分配，個人收入將增加。全面開放一級市場所產生的效益要比切斷實物分配產生增加量還要多。未來住房一級市場將充滿活力，將是買方惜金挑剔的市場。住房是個人最大的消費品，買房貨比三家，非常審慎。所以，房地產商要注重產品質量和品位、服務的提高。
四 「十五」時期房地產行業發展
「十五」時期是中國房地產業蓬勃發展的時期。2000年中國城鎮居民為4.58億人，人均住房建築面積19.8平方米(按2001年《中國統計年鑒》數據推算而得)，預計到2005年，全國城鎮人口將達到5.4億人，按平均每人22平方米建築面積推算，在「十五」期間需增加住房建築面積28億平方米；如果原有舊住宅每年按4%的比例拆遷重建，5年合計20%，總面積為18億平方米；兩者合計，「十五」時期需新建住宅46億平方米。按2000年城鎮商品住宅平均每平方米造價1000元計算，「十五」時期城鎮住宅建設投資將達到4.6億元。如果按商品住宅占商品房面積的85%(1996～2000年平均數)推算，5年中城鎮需要竣工商品房54億平方米;按2000年商品房平均每平方米造價1139元(見2001年《中國統計年鑒》)計算，5年中商品房建設投資總額將達到6.2億元。「十五」時期全社會固定資產投資總額大約為221064億元，商品房投資占其28%，表明房地產業在第十個五年計劃的經濟和社會發展中將占據顯著的地位。
㈨ 求有關房價問題論文
摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對於一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對於房屋來說，就是它的建築成本以及土地成本，這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和政府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和政府都會從自身利益出發定義其中價格。還有市場供求關系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向於均衡價格，大體符合價值。
但是如今房價出現了過高的情況，隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的湧入，對於住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方政府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。
首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產政策，可以多蓋些經濟適用房再次要有正確的宣傳導向作用。
關鍵：市場經濟體制 政府宏觀調控 規范市場 合理房價
房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一「住」指的就是人們的住房問題。對於咱中國人來說，有一個屬於自己的「窩」更加意義非凡，房子對於中國的老百姓來說已經不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價不斷上漲，並且這個問題並沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。以下僅是我個人對於這個問題的一些看法和觀點。
一、決定商品房價格的因素
房地產行業是一個比較復雜的行業，涉及的相關行業很多，對經濟的帶動作用很強。一般來說房價要與本國的經濟發展水平、居民收入水平相適應，超前或落後都不是好現象，都會對國家的經濟和社會穩定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進分析，採取有效的措施控制房價是非常必要的。
分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經濟體制，總所周知，我國現實行的市社會主義市場經濟體制。也就是說價格是由市場形成、市場機制調節的。雖然房地產商可以對房價進行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。因為政府會通過宏觀調控來影響房價，主要是通過財政政策、貨幣政策、產業政策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。
如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對於一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對於房屋來說，就是它的建築成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費用，其中也包含人工和材料的費用。這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和政府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和政府都會從自身利益出發定義其中價格。舉個例子，如果開發商向銀行貸款將建築工程繼續下去，那麼，他就要相應地付給銀行一定的利息，開發商在對房子定價上也會考慮到這一點，所以房價又會被無形中提高了。
除了以上這些對於房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。首先是市場供求關系，學過一點經濟學的都知道，一樣商品出現供大於求時，價格會相應下降，當供不應求時，價格必然會上漲，並且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。再次就是市場的競爭。房產開發商之間的互相競爭也會對房價產生影響，當競爭激烈時，就會抑制房價。同樣如果購房者之間進行競爭時，就會抬高房價。
房價主要是受以上個因素交互作用影響的。所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向於均衡價格，大體符合價值。
二、對當前房價的分析
[國外有個公認的評判標准，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍。] ①那麼我們來計算下上海現在的房價是否合理。根據政府相關部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那麼家庭年收入為72000元，如果按照這個標准來算，顯然如今的房價明顯過高。
那麼導致房價過高的原因又是什麼呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的湧入，對於住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方政府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。況且房地產的開發成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。
在各方面來看，百姓或主動，當然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。還要提到的一點是，如今我國現階段房地產中介也存在著不完善的情況中介機構的資質，從業人員的資格規范還沒有完全落實到位，造成該行業的秩序混亂，中介機構不是完全的為購房者服務，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房者來說更是雪上加霜。
在從目前房地產市場出現的問題和國家採取的措施來看，國家對房地產市場的調控還是滯後的，雖然對房價的調控中央政府是有很大的決心和很強烈的意願的，但國家出台政策往往是在問題已經凸現後才制定的，絕大多數採取的是事後控制的手段，政策出台時市場出現的問題影響已經很大，而且已經造成了一定程度的不良後果，控制起來難度也已經加大了。而且從中央政府落實到地方政府往往也是有難度的。試想，房價會影響當地政府的財政收入，在一定程度上會影響當地的經濟發展速度。所以這些都會造成中央政策的失效或打折現象。
三、讓房價保持相對合理的建議
如今過高的房價，給許多購房者帶來了很多生活的壓力，或是因為高房價而沒有能力購買能力而苦悶，或是貸款後住上新房後，成為名符其實的「房奴」，整日背著精神壓力為早點還清貸款努力奮斗，卻發現清款之日還是遙遙無期。可不可以採取一些措施，讓房價保持相對合理，讓百姓安心地住進新房子。
首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。目前我國房地產市場還很不規范，行業規范，從事房地產行業的公司的資質規定審查，從業人員的資格規定和審查還很不到位，對違反行業規定的房地產公司的懲處沒有一個統一的法律規定而且房地產業的壟斷性很強。政府在進行防堤建設時可以有意向地讓一些國有企業或一些盈利目的不是很強的企業單位開發，這樣也有利於通過他們達到調控房地產市場的作用。同時政府可以出台一些相關政策，和對一些原有政策進行改革。可以進行工資制度改革，社會保障制度的建立，公積金的建立和落實切實有效的制定和落實福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。
其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產政策，應是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產產品以適應各自收入群體的需求。可以多蓋些經濟適用房，因為濟適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經出台了一些相關政策了，許多經濟適用房已經建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買者進行把關，防止一些人利用房價低的優勢買多後，再進行轉賣，賺取差價，這樣真正的經濟意義就沒有體現在百姓身上。
再次要有正確的宣傳導向作用。文章前面我提到有些居民想買房增值因為住宅是不動產。況且現在社會穩定國家經濟高速發展，升值空間很大。開發商們也正是看準這個時機不斷宣傳房地產的保值增值功能，誘使購房者買高價的住房。這樣不利於讓房價保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導居民購房，不要總是宣揚房地產的增值功能多強，正確的引導居民正確的看待房地產的價值，因為人們買房還是主要用來居住，要更強調它的居住功能而不是一味的強調它的增值作用。
㈩ 急求微觀經濟學論文一篇 關於房價問題的
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