經濟發展用地怎樣開發

1. 土地開發整個流程是怎樣的

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

2. 工業用地如何進行房地產開發

目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，並公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建築。
《土地管理法》第四條規定「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定「嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。」
《城市房地產管理法》第十八條規定「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金」。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，並按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬於違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬於違法建築。
二． 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定「依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。」《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓後，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現後要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨後國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事後也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，並支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

3. 怎樣開發一塊商業用地

那裡要造一個安置小區——戈巷小區。 是的 鐵路南目前應該是閑置 因為規劃是地鐵站

4. 土地資源開發利用的方向

依據石家莊市土地利用面臨的形勢,社會經濟發展對土地利用的要求,為確保石家莊市社會經濟發展目標的實現,石家莊市未來土地資源利用過程中應該遵循以下方向:

(1)加強耕地與基本農田保護,確保糧食安全。石家莊市作為國家重要糧食生產基地,對保障全省糧食安全具有重要作用。必須嚴格落實耕地和基本農田保護制度,嚴守耕地規模紅線,嚴格控制非農建設佔用耕地規模,加強耕地和基本農田質量建設,確保到2020年全市耕地保有量和基本農田保護目標的實現。

(2)推進土地節約集約利用,保障合理建設用地需求。鑒於石家莊市在環渤海、京津冀發展中的重要地位,隨著經濟發展、人口增加、工業化、城市化的加快推進,建設用地特別是城鎮用地和基礎設施用地需求增長態勢明顯。在堅持最嚴格的土地管理制度,嚴格控制新增建設用地總量,確保糧食安全的基本國情下,解決發展用地需求的根本出路就是走節約集約用地之路。必須加大城鎮用地內涵挖潛力度,積極盤活存量建設用地,充分利用閑置和低效利用土地,不斷提高土地節約集約利用水平。按照有保有壓、適度傾斜的原則,合理安排新增用地規模,優先保障公共事業、公益設施用地,合理安排主城區、主導產業聚集區、縣(市)城、重點鎮、交通、水利、能源基礎設施建設用地需求,為全市經濟發展提供用地保障。

(3)推進城鄉用地統籌,促進區域協調發展。適應城市化加快發展的大趨勢,積極推進城鎮化,鼓勵農村人口向城鎮集中,提高石家莊市和中小城鎮對農村的輻射帶動作用。優化城鄉土地利用結構與布局,鼓勵進城農民退出宅基地,實施城鄉建設用地增減掛鉤試點工作,協調城鎮化與耕地保護的矛盾,促進城鄉統籌發展。

(4)協調土地利用與生態環境,實施土地資源可持續利用。合理調整土地利用結構與布局,科學安排生態用地,實施土地利用分區空間與引導,強化西部山區丘陵區生態屏障和水源涵養用地保護;加強中部都市區污染治理和生態環境建設;推動東部農業區發展生態型、節水型農業,擴大綠色食品和有機食品生產,減少面源污染;加大土地生態環境整治力度,促進環境友好型社會建設,實現土地資可持續利用。

5. 村級經濟發展用地與村級留用地的區別

1、土地留用的原因不同：

農村經濟發展用地是指鄉（鎮）村建設用地。農村（鎮）村建設用地是指農村（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或者集資興建各種非農建設用地。

村級留用地一次全部承包給村民，五十年不變。一部分土地由村裡統一管理，可以自由承包，也可以籌集資金，准備發放住房基地，或者為新生子女提供住房。

2、土地的使用情況不同：

村級經濟發展用地為非農業用地。分為住宅用地、公益事業用地和經營用地三類。

村級保留地為農用地。主要用於耕地，部分用於宅基地建設。

3、土地的所有權不同：

村級經濟發展用地的所有權在於國家，用於鄉鎮村的建設。

村級留用地的所有權在於村集體，用於農業人口用地的調整。

4、用地指標不同：

村級經濟發展用地用於村一級經濟發展，應當按照被徵收土地面積的一定比例批准土地利用指標，使被徵收的集體經濟組織能夠組織和發展第二、三產業，加強集體經濟建設。重新安置失地農民。其實質是一種有效的移民安置方式。

村級留用地范圍稱為地圖斑塊，地圖斑塊內的土地可作為建設用地開發利用。村級保留地一般為耕地和林地，不能開發利用。

6. 工業用地如何進行房地產開發

樓上辦法不知道可不可以拆分產權，銷售也是問題。
如果是裙樓，需要網點佔地面積的「版其他商業權營地」。
如果是普通板樓，1樓網點或車庫只需要辦理「城鎮居住用地」
先做可研，環評，光評，立項，規劃，等等（最好讓開發商去跑，很麻煩）。
出讓，置換，合作等模式
出讓最貴，繳納土地出讓金跟地價沒什麼關系，看你的地是幾類地，國家按類別收取出讓金。
置換（看當地政策），可以形成書面材料，用另外的地跟你換（換不換是另一回事了，但要有書面材料），或建設後的房屋換。
合作（無費用，但門路要硬），形成書面材料，委託開發商進行開發（什麼職工樓，集資房之類的）

7. 什麼叫經濟發展留用地

經濟發展留用地制度，即政府在徵用集體所有土地時，按照征地面積回的一定比例核定用地指標答，讓被征地集體經濟組織用於組織發展二三產業，壯大集體經濟、安置失地農民，其實質是一種有效安置方法。
政府通過優惠條件提供留用地，留用地隱含的地價是對征地補償的補充，表現為留用地開發經營帶來的長期收益或就業崗位。它與征地綜合補償標准、被征地人員社會保障、農轉居多層公寓建設等政策共同構成了征地制度改革的主要內容，給被征地農民提供了長期穩定的土地收益來源，維護農民切身利益，確保農村社會穩定。

8. 怎樣做城市用地開發規劃畢業設計

1.0.1為統籌城鄉發展，集約節約、科學合理地利用土地資源，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》的要求制定、實施和監督城鄉規劃，促進城鄉的健康、可持續發展，制定本標准。

1.0.2本標准適用於城市和縣人民政府所在地鎮的總體規劃和控制性詳細規劃的編制、用地統計和用地管理工作。

1.0.3編制城市(鎮)總體規劃和控制性詳細規劃除應符合本標准外，尚應符合國家現行有關標準的規定。

術語

2.0.1城鄉用地townandcountryland

指市(縣)域范圍內所有土地，包括建設用地與非建設用地。建設用地包括城鄉居民點建設用地、區域交通設施用地、區域公用設施用地、特殊用地、采礦用地等，非建設用地包括水域、農林用地以及其他非建設用地等。城鄉用地內各類用地的術語見表

2.0.2城市建設用地urbandevelopmentland

指城市和縣人民政府所在地鎮內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地。城市建設用地內各類用地的術語見表3.2.2。城市建設用地規模指上述用地之

2.0.3人口規模population

人口規模分為現狀人口規模與規劃人口規模，人口規模應按常住人口進行統計。常住人口指戶籍人口數量與半年以上的暫住人口數量之和，計量單位應為萬人，應精確至小數點後兩位。

2.0.4人均城市建設用地urbandevelopmentlandpercapita

指城市和縣人民政府所在地鎮內的城市建設用地面積除以中心城區(鎮區)內的常住人口數量，單位為㎡/人。

2.0.5人均單項城市建設用地single-

指城市和縣人民政府所在地鎮內的居住用地、公共管理與公共服務用地、交通設施用地以及綠地等單項城市建設用地面積除以中心城區(鎮區)內的

9. 在城市發展過程中，如何合理利用土地

城市化進程中土地需要合理利用

一、城鄉統籌，合理用地

中國經濟正處於高速發展的關鍵時期，城鄉經濟對建設用地需求量越來越大，在我們構建社會主義和諧社會的實踐中，推進城鄉統籌發展，建設社會主義新農村是也一項重大的歷史任務。為此要在城市化進程中，以建設新農村為契機，將城市建設與農村建設結合起來，統籌兼顧，以城帶鄉、以工促農，促進城鄉的和諧發展。

1、深化農村體制改革，推進土地承包經營權的依法流轉。完善有利於農民的征地制度，建立對失地農民的保障制度。進一步加大土地開發整理工作力度，實現耕地佔補平衡，完善農村生態補償機制。

2、嚴格規范工業集聚區用地。支持和鼓勵工業項目向集聚區集中，工業集聚區用地要符合土地利用總體規劃，明確用地范圍，規定規劃用地范圍和建設標准廠房區。嚴格執行用地定額標准，降低企業配套設施用地比例，推進工業項目建設向集約用地方向發展。

3、進一步做好城市存量建設用地的盤活工作。加大對閑置土地的處置力度，閑置兩年以上的必須堅決收回。要按照用地控制指標，對各類建設項目用地嚴格審核，嚴格把關，嚴格控制用地規模，杜絕新的用地浪費。

4、積極引導基礎設施、公共服務設施用地集約。在城鄉建設中按比例預留基礎設施用地，嚴格執行國家有關規定，壓縮佔用耕地規模，避讓基本農田;嚴格執行各類社會公共服務設施建設標准和土地供應標准，推進城鎮、農村的社會公共設施的集中建設，建成覆蓋城鄉、功能完善的綜合公共服務體系，實現集約用地的要求。

5、加強都市村莊和城鄉結合部集體土地管理，有計劃的啟動集體土地轉為國有土地工作和都市村莊改造工作。

二、編制科學合理的城市規劃和土地利用規劃

土地利用是城市建設的核心內容，為實現更為合理的城市發展格局，必須通過科學的土地利用規劃，對城鎮建設進行優化布局。

1、依據區位理論對城市土地進行優化配置，使城市發展控制在理性邊界內，避免盲目擴張城市外延型的土地粗放利用行為，限制城市佔地規模，尤其是對耕地的佔用，從總體上把握土地資源的合理開發利用，通過規劃調控和土地市場監控解決城市無序擴張，確保建立耕地總量動態平衡為前提的城市發展模式。

2、在全國開展新一輪土地利用總體規劃的修編工作時，城市土地利用規劃也應同時加強制定和修編。要結合當地實際情況，立足於區域整體協調發展的全局，科學界定不同的城市定位和土地發展策略，編制好土地的控制規劃，提出合理的發展策略、開發強度、區域功能、總量平衡和環境容量。

3、提高城市現有區域土地利用最優化，通過改造老城區和已有設施，提高城市建築密度和容積率，在用地空間和非耕地上挖掘潛力，使閑置土地資源得到合理使用，創造可持續的，緊湊高效的城市發展模式。

三、建立城市土地集約利用現狀評價指標體系

城市土地集約利用的概念可以理解為在合理布局、優化用地結構的前提下，通過增加存量土地投入、提高土地利用強度、改善經營管理等途徑，不管提高土地利用效率和綜合效益，並實現土地可持續發展的過程①。在當前城市化進程中，全國很多城市都過於追求設施全、馬路寬、廣場大等表面工夫，帶來的是總規劃面積大、城區無序擴張、低效利用、盲目發展、資源過耗等問題。因此，土地集約利用問題必須大力提倡和運用。

為了准確和客觀反映土地集約利用水平，應該根據影響因素類別，從不同角度不同層面科學合理地設置衡量指標，主要從投入強度、利用程度、產出效果和持續狀況等方面篩選指標。在投入強度方面初選指標有：地均資產投入、地均財政支出、地均用電總量、地均基礎設施投資、地均環保投資、地均從業人員、地均供水量和地均科教投入等;城市土地利用程度方面初選指標有：綜合容積率、人口密度、住宅銷售率、土地利用率、城市人口與用地增長彈性系數和建築密度等;城市土地利用產出效果方面初選指標有：地均生產總值、地均財政收入、地均消費零售額、地均郵電業務和地均年二三產業產值等;而城市土地利用持續狀況方面初選指標有：人均綠地面積、人均居住面積、人均道路面積、土地持續利用度、地均「三廢」排放量和人均建設用地等。

通對城市整體集約利用水平進行評價，這就要求我們根據評價結果，在城市土地開發利用中，根據地方經濟社會發展狀況不斷增加單位面積土地的資金或資本投入，努力提高土地利用程度，逐步改善投入產出效果和持續狀況，從而達到節約和集約使用土地、控制城市用地規模、提高土地利用效率的目的，促使我國城市土地利用早日走上集約經營的正軌，以最終實現城市的優效規劃與可持續發展。

四、健全土地市場體系，完善土地收購儲備制度

實現土地資源市場化是優化配置城市土地資源的根本途徑，健全土地市場就是堅持把市場調節與政府調控結合起來，壟斷土地出讓市場，調控搞活土地轉讓市場。目前，在上海、杭州、深圳及重慶等城市，相繼在土地資源市場化方面作出重大改革，建立了以政府主導、專業的土地收購儲備機構進行實際操作的市場配置土地資源機制，通過市場化、資本化的運作模式，確保在城市化進程中，土地市場的健康有序可持續發展。

1、有效壟斷城市發展的土地供應，增強政府在土地管理及城市規劃方面的宏觀調控能力。實行土地收購儲備制度，城市用地必須由土地收購部門先行收購，然後進行整理、儲備、出讓，使所有城市發展所需的土地統一納入儲備機構，實現土地儲備「一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水」。這種政府宏觀調控土地市場的重要手段，保證了土地「統一收購權」和「壟斷供應權」，從而杜絕違法用地和非法買賣轉讓等現象。

2、實現耕地的占補平衡。在城市建設用地、農村城鎮化和產業化用地大量增加的情況下，土地儲備機構在收購土地的同時，要保證經濟建設與土地保護同時進行，既要儲備整治土地，實現土地資產增值，又要圍繞保護耕地，穩定糧田面積，加大土地的開發整理工作力度，達到建設與復墾結合，經營與儲備同步的土地佔補平衡目標。

3、推進城市土地交易方式的轉變，杜絕腐敗現象。土地儲備機構按照政府確定的土地收購價格公開進行收購，在整理以後，以「凈地」、「熟地」向社會公開招標，增加競爭機制和透明度，減少土地出讓中暗箱操作、權錢交易等腐敗行為，避免尋租、設租機會的產生，也避免了土地資產的浪費和流失。

4、為城市基礎設施和文化事業項目建設累積雄厚的建設資金。土地儲備機構通過收購儲備土地，獲得更多的土地增值收益，並形成(土地)資源—現金流—(土地)產品—收益—投資的良性資金循環鏈，為政府集聚大量的建設資金，為各項城市基礎設施和社會文化事業項目建設工程提供雄厚的資金保障。

5、支持城市產業發展和城市發展規劃的實現。通過對土地進行統一收購儲備，還可以為城市產業結構調整以及發展戰略規劃的實現提供支撐。如高新技術產業園區、大學城等就是很好的證明。此外，還可以通過收購國有工業企業、學校等地塊，既解決了這些單位搬遷所需的巨額資金，又保證了城市土地按規劃功能開發。