海南發展的經濟泡沫

A. 關於海南的幾個經濟問題

我來作個簡單概括的回答。
海南88年建省，89年搞特區，全國最大的經濟特區，當初中國政府在搞特區都是摸著石頭過河，把海南一個省來作為經濟特區，當初的海南簡直就是荒山野嶺，那是需要多麼雄厚的資金。在國資緊急的情況下，被迫把資金抽到上海浦東，深圳。如今國資不斷雄厚，開始注意到海南，但是有看到海南是當年沒開發唯一留下的凈土，正好可以利用作國際旅遊度假島。很快在十年內，海南走到全國的前列。

海南房地產泡沫很大的因素也是由於當初政府把資金撤回，導致開發企業資金斷裂而一倒就是十多年。

早在六千年前，海南島上的黎族先人從事種種原始開發活動。西漢時正式設置珠崖郡。三國時，吳置珠崖郡，到晉代珠崖並入合浦。南北朝時，梁置崖州及珠崖郡。隋初郡廢，後又復置珠崖郡及儋耳、臨振二郡。到唐代，瓊崖改為瓊管郡，置崖州及儋振二郡，並增置崖州治瓊山縣，後改為瓊山郡，復為瓊州。五代十國至宋代仍為瓊州，元朝時改為瓊州路，明洪武初為瓊州府，清朝因之。民國初年改為廣東瓊崖道，後廢道劃為特別行政區。1950年4月30日解放，設立海南行政區公署，為廣東省人民政府派出機關。1984年5月31日，第六屆全國人民代表大會第二次會議審議通過國務院《關於成立海南行政區人民政府》議案。同年10月1日，海南行政區人民政府正式成立。1988年4月13日，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過設立海南省和海南經濟特區的議案。1988年8月至9月，海南省先後召開中共第一次黨代會、第一次人代會，建立中共海南省委和海南省人民政府。

B. 海南經濟特區的發展歷程

經濟特區成立後的發展歷程 從挫折中找到的科學發展之路
作為最年輕的省份，海南是全國最大的經濟特區，又是經濟總量不及全國1%的欠發達經濟小省。和其他4個城市型經濟特區不同，海南擁有廣大農村，基礎薄弱，經濟落後。要在這樣一個地區實現經濟快速持續增長，同時發揮全國改革開放試驗田和排頭兵的作用，其面臨的挑戰和困難可想而知。
過去，圍繞海南的發展方向，有過多次爭論。有的主張貿易突破，有的堅持無工不富，有的認為旅遊先行。還有一些幹部群眾在相當長時間里認為，海南應「吃小灶」，只要網開一面，放開「黃賭」，海南很快就可以趕上東南亞國家和台灣地區。
海南從1988年建省，似乎就註定要經歷更多的起伏。前有1985年的「汽車事件」，後有1989年的「洋浦風波」，加之上世紀90年代初的房地產「泡沫經濟」以及接踵而至的金融信用危機，使海南陷入困境之中。短短3年，房價增長4倍。帶著幾萬元「闖海」的個體戶，一覺醒來已身價百萬;一幢大樓尚未封頂，已「轉嫁」幾十次。但是，缺乏產業支撐、缺乏最終消費需求的房地產熱只能是一場「擊鼓傳花」式的游戲。1993年下半年國家實行宏觀調控政策，海口、三亞600多幢商品樓工地突然沉寂下來。當時700萬人的海南，積壓房地產項目竟佔全國的十分之一，455萬平方米的空置商品房長期無人問津，「爛尾樓」四處林立。1995年，海南經濟增長率從全國第一跌入倒數第一。
海南人在痛苦中思索著，海南的領導層也在反思發展之路的得失。他們從教訓中明白了一個道理，海南的發展必須結合自己的資源優勢，在全國一盤棋中尋找自己的方位，探索出一條科學發展之路。1996年新年，海南省委、省政府提出「一省兩地」發展戰略。即：努力把海南建設成為我國新興工業省和熱帶高效農業基地、海島休閑度假旅遊勝地。這一設想列入了海南省「九五」計劃和2010年遠景目標綱要。
海南經濟由此開始進入恢復性增長階段。隨後，海南實施「大企業進入、大項目帶動」發展戰略，這一戰略的特點是經濟發展主要靠技術先進的大企業的幾個點建設一批能達到環保嚴格要求的大項目， 而不是靠遍地開花的一般中小企業這個面來帶動。不與兄弟省份比速度，不接受落後產業轉移。經過幾年發展，海南油氣化工、汽車、林漿紙一體化等新型工業初具規模，熱帶高效農業不斷壯大，旅遊度假勝地已經形成，生態環境繼續保持一流，走出了一條發展與保護同步、經濟與生態雙贏的可持續發展之路。
「一省兩地」發展戰略逐步展現成效後，人們親眼看到，海南的優勢很多，不搞「泡沫經濟」，不吃「黃」飯，不花「賭」錢，海南同樣可以又好又快發展，海南人民照樣可以奔小康。 寧願犧牲速度也不犧牲環境
1999年2月，海南省二屆人大一次會議作出建設「生態省」的決定，就是要在發展的同時，保住海南這一片「凈土」。為此，海南省委、省政府提出發展工業的「三不」原則，即堅持「不破壞資源、不污染環境、不搞低水平重復建設」。省委書記衛留成在一次泛珠三角會議上堅定表示，海南絕不和其他地方落後產能轉移進行對接，寧願犧牲速度，也不犧牲環境。
海南省省長羅保銘對記者說，海南不能走也走不起「先發展、後治理」的老路。生態環境是海南最大的資本、最強的競爭力。在任何時候、任何情況下，都不能以犧牲環境為代價換取一時的經濟繁榮。在生態立省戰略方針的指導下，海南先後出台27項環境保護地方性法規，制定20多項與環保有關的政府規章，先後投入120多億元用於退耕還林、水土流失和土地沙漠化治理、采空礦區生態恢復、海洋生態保護，啟動全省海防林建設工程，實施生態環境補償機制，關閉85家小橡膠廠。
記者近日來到位於洋浦經濟開發區的金海漿紙廠，發現這里綠樹成蔭，環境優美，空氣中聞不到刺鼻的味道。總投資達104億元的這家企業，用於環保處理的費用就達24億元，在制漿過程中產生的黑液經過處理，轉換成蒸汽發電，供給全廠所需的大部分電力及熱源。污水經處理後符合國家規定的排放標准，處理後的水可用於澆花養魚。
據統計，「十五」期間，海南人工造林423萬畝。海南已建立國家級森林公園8個，自然保護區69個，自然保護區數量居全國第一。2007年森林覆蓋率達到57.1%，是全國平均水平的3倍。海南已連續多年空氣和水質量排名全國第一。 追求人與人之間的社會和諧
海南不僅追求人與自然的和諧，成為生態文明的領先者;還追求人與人之間的社會和諧，民生事業全面發展。
2006年8月31日，昌江黎族自治縣最貧困的王下鄉初中部271名學生整體「移民」，以寄宿班的形式到縣城民族中學就讀，從來沒有走出過大山的黎族女孩韓慧玲第一次看到了電腦。一年多的城裡生活，使韓慧玲有了更大的夢想，她說下一步要考高中，還想上大學。省政府今年計劃投入1.5 億元，將8個市縣邊遠貧困村莊的9000多名中小學生搬遷到縣城免費就學。
作為人均GDP低於全國水平近20%的經濟小省，海南近兩年在民生方面作出了幾件叫響全國的事情：2005年起，海南在全國率先實行義務教育「兩免一補」;接著率先在全國拉平城鄉教師工資水平，實現中小學教師統一工資標准;又在中西部地區率先完成中小學D級危房改造;海南新型農村合作醫療制度比國家要求提前兩年覆蓋全省所有鄉村。
海南一位社會學者說，海南人在全國可能不是最富裕的，但可能是最幸福的。
近幾年，海南上上下下對發展的方向和策略基本一致，爭論少了，雜音不見了，海南的經濟社會發展進入了最好時期。GDP由1987年的57.28億元增長到2007年的1229.6億元，人均GDP由1987年的925元增長到2007年的14631元。
20歲的海南經濟特區已經長大成人，少了一點年少輕狂，多了一分穩重成熟。海南省委黨校副校長廖遜是最早的一批「闖海人」，他說，回顧過去20年，我們並不懷念房地產熱的「一夜暴富」時代，倒是海南近幾年的發展，實實在在，乾乾凈凈。

C. 海南房地產泡沫事件

1990年5月，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出台，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。

1991年11月23日，國務院發布《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，明確規范了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等。對房改的深化進行起到了重要的依據作用。

1992年初，鄧小平發表南巡講話，隨後，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海等南方沿海城市。一時間，該地區房地產價格扶搖直上。這是中國改革開放之後有記錄的第一次房地產熱，也為此後海南泡沫破滅埋下伏筆。

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源於房地產業。

1993年，海南建省和特區效應也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

1993年6月24日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。這場調控的遺產是給佔全國0.6％總人口的海南省，留下了佔全國10％的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

1993年開始，開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

1994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施。此後，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形。

1995年，海南地產泡沫破滅。海南房地產泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經濟的典型樣本，在中國地產的發展史上占據著特殊的地位。

1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉並未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。

1998年6月21日，央行宣布關閉海南發展銀行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。

1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％。2006年下半年開始，元氣大傷的海南房地產也開始出現了緩慢的恢復性增長，不過，總成交量仍然有限。

D. 海南房地產經濟會不會再次出現泡沫

不會，現在的政策保護下最少10年內是不會出現的，《最壞的打算就是海南都是房子，都不夠東三省的人住》個人看法，想發財來海南沒錯的

E. 海南地產泡沫

國家復的政策肯定而且必須是長制期的維穩，房地產有沒有泡沫先不討論，即使是有，這個泡沫也不會破裂。房地產市場是國家經濟的重要部分，國家經濟要發展，房地產就必須先發展。房價有區間波動，但整體而言必然是漲的。象這樣專業的問題，我們還是請教一下，「神奇淘房」的高老師吧。有問必答，在網路搜索框中輸入「神奇淘房」就能很快得到專業的回答。

F. 海南房產是否存在泡沫經濟

不存在..因為目前海南房價在全國來講,比較偏低的..而且現在地越來越少..況且買房的為內地人居多,是不會存在樓主所說的泡沫經濟的.

G. 論述:海南房地產泡沫產生的原因

1.房地產商品的特別性。在肯定時期內房地產商品供求不易平衡，而且條約期攤銷交易資本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。以是房地產容易孕育發生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.地皮的稀缺性。地皮的自然提供是牢固穩固的，它是地球外貌的陸地與水域的總和。都市面市面積在都市化歷程中可以不停擴大但是地皮資源是稀缺有限的，我國的地皮資源相對匱乏，隨著經濟的生長，生齒的增長，人們對稀缺的地皮需求有無窮擴大的趨向。這種需求既有生長經濟的客觀需求又有對地皮贏利的需求，在地皮贏利需求的驅使下，把獲取的地皮職權作為謀利手段。地皮職權是捏造資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：「沒有價錢的工具在情勢上可以有價錢。在這里，價錢體現是虛幻的。」因此，地皮的稀缺性及其捏造資本使地價活動可脫離地皮使用實績而孕育發生泡沫。
3.地價具有捏造性。地價的捏造性是由於地皮資源價錢與其資產性價錢的紛歧致徵象。也即是說，由於人們預期的分歧理地皮使用收益貼現值之和與現實的市園地價（市園地價等於未來地皮持有時期地皮使用收益貼現值之和與未來地皮轉讓收益的貼現值之和，要是人們的預期地價是公正的，現實的市園地價就等於未來無窮年期的地皮使用收益的貼現值之和）之間總存在真相上的毛病。這種毛病越大，說明現實的市園地價中捏造部門越多大概說泡沫因素越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至幻滅無不與發達致富的慾望與從眾舉動有關。「要掙錢，到海南；要發達，炒樓花」，成為其時海南房地產熱時一些買賣人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不體現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場生長過熱，供過於求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們以為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布休業，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從連續建房中開脫逆境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。
4.房地產市場是不充實市場。由於房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充實；商品品格；交易者自由收支；交易雙方數目浩繁，因而任何一方不會出現使用場所局面）相差甚遠，以是房地產市場是一個准市場(Sub-market)。由於買者信息缺乏和信息的分歧錯誤稱，許多房地孕育發交易和定價是寂靜舉行的，這種成交價通常不能反應成交物業的真實價錢。
5.銀行及金融體系發放房地產貸款的偏向性。由於房地產的不行移動性及其保值增值性，銀行體系很樂意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也勉勵投資，銀行利率就比力低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會牢固投資的三分之一。大量資金湧向房地財產，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的孕育發生埋下了隱患。
6.政府部門的不正之風。1993年沿海地域的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金源頭大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出於地方優點及短期優點的思量而放鬆低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄舉動也是助長泡沫形成的緣故原由之一。

H. 當年海南房價泡沫破滅，房價跌了多少

您好。90年代海南的房地產激烈程度毫不亞於我們現在的地產熱。從91年到年年底短短兩年多的時間里，海口的地價從十幾萬飆升到幾百萬一畝。房價由一千多元飆升到七千多元。連帶北海的房價都飆升到五千多元。那幾年一個普通職工的收入應該是在100多到300之間。海南的房價比現在還瘋狂，現在北京的一個白領，五個月的工資能買一平米房子，當時的海南島的房間要一個工人20個月的工資才能買一平米。
瘋狂的炒作中，地產商，銀行和當地政府成為了利益共同體，甚至連銀行和券商都參與了炒作。海南地產的瘋狂起到了示範作用，全國房價都開始上升。
當年我國的製造業還處於起步階段，政府為了支持製造業，開始採用了提高貨幣供應量的政策。貨幣供應急速增加，我記得92年新工人的工資是150元左右，到93年就已經是300元起步了。物價的上漲速度也是極快的。GDP達到了15%左右。
投資房地產的收益效應遠大於製造業，當時增發的貨幣大部分都直奔暴利而去，能貸到款的大企業的資金也都流入房地產。眼瞅就要摧毀在萌芽中的中國製造業。
93年，朱鎔基副總理發表了對房地產泡沫的公開看法，隨後，終止了房地產企業的上市。同時，嚴控銀行資金流入房地產市場。控制了信貸規模和國債利率。94年，開始了更嚴厲的資金政策。
一腳急剎車下去，海南的房地產泡沫瞬間破滅，銀行積壓了大量的爛尾樓和收不回來的壞賬，券商對實體的直接投資被叫停，直接導致了幾家大券商的全面虧損。而信託業的壞賬率更高，不得不成立了海南發展銀行來解決壞賬問題。但是很快，這家銀行就經歷了擠兌浪潮。
海南的房地產泡沫徹底破滅，留了一島的爛尾樓和大量的閑置土地。一直到06年，這些限制的土地才漸漸的被消化的差不多。
年紀稍大些的人應該記憶猶新全國的下崗浪潮，擠泡沫的過程中，大量的企業因為失血和內需的疲軟紛紛倒閉。國家對大量的國企和集體企業進行了腫瘤切割手術，從94年開始，一直到2000年前後，中國的製造業才緩緩上升。國內投資需求的巨大缺口和大量的廉價勞動力，創造了所謂的「奇跡」，打開了出口的窗戶，讓我們有了前些年的騰飛。
回顧海南地產熱潮的破滅和帶給全國的後遺症，我們來審視今天。一個局域性的泡沫破滅，就導致了經濟的數年低迷。現在全國性的泡沫，路在何方？
本文的基礎認知點在：一個國家的強盛只能靠製造業。房地產，文化產業，虛擬經濟，都不足以讓一個國家的實力增強。離開第一產業和第二產業的經濟，都是空中樓閣。
本文沒有結論，各人心中自有一桿秤。
希望能幫到你，望採納！

I. 最近海南房價漲的很離譜，會不會造成泡沫危機

收獲的卻是房地產及其泡沫。 ...相比於大連、青島、煙台等沿海城市,海南的房價相對較低,且氣候條件好,自然會受到投資客的青睞。...此後,一直呈溫和上漲的海南樓市開始跳漲

J. 九幾年海南房地產泡沫

92小平同志南巡的時候，造就了泡沫的開始