經濟適用房發展問題及對策

⑴ 經濟適用房政策存在哪些問題，該如何解決

目前經濟適用房制度在實施過程中屢屢出現舞弊與暗箱操作事件，經濟適用房領域成為投機與利益不正當輸送的重災區，經濟適用房制度實施的結果遠未能實現制度設計的初衷。對此有學者提出取消經濟適用房，也有學者提出經濟適用房不修廁所，希望以此來解決經濟適用房制度在實施過程中出現的問題。但本文認為，造成當前弊端重重局面的根本原因，在於當前的規定側重於公法上的審查與核准，未能在私法上對經濟房的權利予以明確界定與限制。由於現行的制度未能確定經濟適用房的物權邊界，私法上權利的模糊導致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經濟適用房形式上的層層審查與核准形同虛設。因此，我們只有在物權上明確界定經濟適用房的權利邊界，給房屋購買人一個確定的權利預期，方能物當其用，有效解決當前經濟適用房制度在實施過程中出現的腐敗與權力尋租行為。 經濟適用房的產權是受到一定限制的，其依據在於經濟適用房土地的劃撥性質而將其視為一種區別於商品房的新的物權。也有學者提出經濟適用房產權由政府與購買人共有的設想，但不論是對經濟適用房的物權予以限制還是增設一種限制物權，按照物權法定原則，這些內容只能以立法形式予以規定與明確。根據立法法及物權法的規定，現行的部門規章無權也無力對經濟適用房的權利予以定位及限制。此外，經濟適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔保法、房地產法、物權法和婚姻法等法律的協調與銜接，因此，我們只有以法律形式對經濟適用房的權利予以定位，才能在效力及內容上使該制度與其他法律規定相互銜接與協調。

⑵ 經濟適用房出現問題該如何解決

濟適用房質量問題投訴： 最好先去和開發商協商解決，按保本微利的原則確定； 是具有社會保障性質的商品住宅； 經濟適用房相對於商品房具有3 個顯著特徵：經濟性，對各種經批準的收費實行減半徵收、實用性；

⑶ 經濟適用房的對策建議

針對目前我國經濟適用房開發與建設過程中存在的上述問題，提出以下建議： 對經濟適用房做出相應的調整。若停止經濟適用房的供應，那麼一些家庭可能就會失去購買住房的能力。除非有更好的政策替代經適房，不然就應該對經濟適用房做一些較大的調整。首先，保證經濟適用房的透明，讓公眾來監督經適房的建設、分配等等，以防止暗箱操作，從而保證經適房能真正解決中低收入者的住房問題。其次，降低經濟適用房的舒適度，在不影響正常生活的前提下，適當地降低經適房的面積，以避免經適房落入不適當的人手中。最後，加大經濟適用房的建設力度，以緩解經適房供不應求的局面。2.借鑒國外的成功經驗。1959 年，新加坡居住困難的家庭佔到了全國的84%。通過在住房領域實行「以政府分配為主、市場出售為輔」的原則，到2010 年85%的新加坡公民住進了政府建造的「政府組屋」。對於美國，在大力開展公共住房項目時，不僅政府會通過建立健全法律制度對項目的執行進行監督，新聞媒體還會進行監督和批判。在瑞典，政府不僅為住房的建設資金提供相應的貸款，還給予一定的利率優惠、補貼以控制住房成本在合理的水平上。另外，瑞典政府還建立了一套「體系完整、分工明確」的住房保障機構，對保障低收入家庭的住房權利起到了至關重要的作用。3.加大公共租賃房的建設。經濟適用房的作用是有限的，僅保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。因此，國家可以加大力度建設公共租賃租房，以便更好地解決城市中等偏低收入家庭及新就業職工、外來務工人員等群體階段性住房困難問題。同時可以考慮打破戶籍限制，將公租房覆蓋面擴大到有基本穩定工作的城市常住人口。

⑷ 經濟適用房弊端有哪些

第一、建造廉價房由政府出面組織，效率低下。如果政府直接出面，違背市場經濟中專業分工回原則。即使間接出面，答中間承接的發展商不以經濟效益為考核，難以達到社會資源的最優配置。
第二、廉價房以售為主，缺乏退出機制，這是一個根本缺陷。因為買廉價房的時候是窮人，不代表將來是窮人，一輩子是窮人，收入改善後還不退出，一直佔用政府補貼的住房，對其他窮人不公平。所以現在有很多人手中有經濟適用房，但自己卻貸款買更好的商品房，經濟適用房則用來出租，以租養貸，造成了經濟適用房供不應求的局面，而那些真正需要經濟適用房的人，卻無房可買。
第三、 由於廉價房沒有效益激勵，一些政府往往只關心提供了多少套房子的目標考核，而很少真正為居住者考慮居住需要。我國的經濟適用房政策，國家採用減免土地出讓金和相關稅費的方式，責令開發商限價出售給中低收入城市居民。開發商通過協議的方式取得土地，以政府的定價出售，除房價以外的房屋質量、社區配套設施等由企業自主決定。這給企業在房屋質量、相關設施等方面留有很大的運作空間，留下了巨大的利潤空間，同時，也帶來了更多的隱患。廉價房的質量常常難以讓人滿意。

⑸ 經濟適用房的問題

2013上海經適房最新申請標准政策原文
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市住房保障房屋管理局、市發展改革委、市建設交通委、市民政局制訂的《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）准入標准和供應標准》，現轉發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府
2013年4月8日
上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）准入標准和供應標准
根據《上海市經濟適用住房管理試行辦法》（滬府發〔2009〕29號）的規定，制訂本市共有產權保障住房（即經濟適用住房，下同）准入標准和供應標准如下：
一、准入標准
同時符合下列標準的本市城鎮居民家庭，可以申請購買共有產權保障住房：
（一）家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口連續滿3年，且在提出申請所在地的城鎮常住戶口連續滿2年。
（二）家庭人均住房建築面積低於15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低於6萬元（含6萬元）、人均財產低於15萬元（含15萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標准按前述標准上浮20%，即人均年可支配收入低於7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低於18萬元（含18萬元）。
（四）家庭成員在提出申請前5年內未發生過住房出售行為和贈與行為，但家庭成員之間住房贈與行為除外。
同時符合上述標准，具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨申請購買共有產權保障住房。
二、供應標准
對申請購買共有產權保障住房的，按照下列標准供應：
（一）單身申請人士，購買一套一居室。
（二）2人或者3人申請家庭，購買一套二居室。
（三）4人及以上申請家庭，購買一套三居室。
（四）申請家庭人員較多、申請家庭人員代際結構較復雜，或者經區（縣）住房保障機構同意，申請家庭將原有住房交政府指定機構收購的，區（縣）政府可以酌情放寬住房供應標准，但須報市住房保障房屋管理局備案。
申請家庭可以根據自身情況和房源供應數量，選擇申請購買較小的房型。
上述准入標准和供應標准，自2013年5月1日起實施。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市發展和改革委員會
上海市城鄉建設和交通委員會
上海市民政局
2013年4月1日

⑹ 房地產發展存在的問題與對策

房地產發展存在六大問題

我國房地產業比較年輕，真正發展起來至今不過20年時間。由於政府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規范度偏低，盡管這樣有利於房地產的放開搞活，促進其發展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。

一是土地的供應不規范。我們的國土資源局成立還不到10年，在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所佔成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所佔成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

二是房產價格相對過高。由於種種原因，房產的需求一直處於旺盛狀態。特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處於相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高於各行業的平均利潤率，並且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適於居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。

三是建築安裝成本所佔比例偏低。在國外建築安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。與國外有很大不同的是，中國房價中的建築安裝成本僅佔30%。這種情況說明我們的房屋定價過於偏高，利潤過大。另外也說明在中國的房屋建設中，屬於人類勞動產品的回報率過低，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩餘價值都變成了老闆的高額利潤。以上海為例，房地產企業自有資金的利潤率2001年為38.12%，2002年達86.36%，2003年為74.24%，這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍左右。這樣的問題如不妥善解決，我們的全面小康就難以實現，社會也難以和諧。

四是經濟適用房建設比率過低。由於高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷於開發大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區都應有一些相對小型的，適於中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。很多中低收入階層「望房興嘆」，有房買不起。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到，更不應該的是，建築商不該去僱人拿號，並以4萬元一個號進行倒賣。我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足「居者有其屋」的需求。

五是房地產企業自有資金率過少。我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，於是多是在拿到土地後，以土地為抵押，向銀行貸款。這種「空手套白狼」的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。我曾遇上一個朋友，僅帶一個月的工資到某城市去發展房地產，十年不到的時間，現已擁有資產幾十億元。直到現在，很多房地產商進行房地產開發還絕大多數靠銀行貸款。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。房地產商自有資金少的存在，利於一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高於世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。

六是舊城的改造拆遷引發的矛盾過於普遍。房地產的推進中，有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區或城中村的商業價值。在很多地方政府經營城市的慾望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些幹部的成績越突出，於是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房予以拆遷改建。更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾上訪事件頻頻發生，去年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90%以上。百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前後寫上大大的「拆」字，行走在大街上。中央關注到這個問題的嚴重性，出台了相關規定，這是完全必要的，是有利於和諧社會構建的。我們的房地產企業家應支持國務院的決定，所有的拆遷，都應「以人為本」，多替百姓著想。最近對物權的改革和對房地產行為的規范，從總體和長遠看，將更加有利於房地產的發展。

針對房地產發展中出現的諸多問題進行規范，將有利於房地產的發展。

⑺ 經濟適用房存在哪些問題，買經濟適用房產權有限制嗎

通常復5年以後才可以交易，並制且如果沒有100%產權不可以交易。
經濟適用房產權歸屬：
1、經濟適用房產權的主體，也就是物權的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。
2、經濟適用房的處分權的限制。如果是完整所有權的話，可以自由交易，但是經濟適用房需要5年後才可上市交易，政府可優先回購。
3、取得經濟適用房的對價也是有一定限制的。政府在將經濟適用房出售給需要的家庭時，有些應當在商業住房項目中收取的土地費，實際上是減免了。所以在購買產權的時候，支付的對價裡面就沒有包括國有土地使用權的完整的市場價格，所以對應來講，所取得的權利也應該受到一定限制。
4、對於大多數低收入者來說，給與有限產權並不會影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負擔得起的房屋的使用價值，為了使這個使用價值得到法律上的確認，所以政府用了「有限產權」這樣的概念。經濟適用房可以有條件的轉讓，這和使用權並不一樣，這種所有權受到了法律上的限制。

⑻ 經濟適用房(解困房)存在什麼問題

它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對於市場價格而言,是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建築標准上強調住房的 實用效果。 經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、 勘察設計及前期工程費、建安費『小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%一3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由 7項因素(征地折遷費『勘察設計費、配套費、建安費、管理費。 貸款利息、5%以內的利潤)構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售 價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。並定期公布不得擅自提價銷售。 經濟適用房和普通商品房最大的區別有: 1、土地是劃撥而非轉讓,所以經濟適用房買到的時候沒有土地使用權; 2、經濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規定; 3、經濟適用房的購買必須滿足國家相應的規定,也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當地的相應標准; 4、經濟適用房的價格執行政府指導價,開發商不能隨意定價、調價; 5、經濟適用房在不同地區在轉讓中有不同規定,一般都是在一定年限中不允許轉讓; 6、經濟適用房在轉讓中需向國家補繳土地出讓金。

⑼ 上海經濟適用房存在哪些問題有何對策建議

不少網民和專家學者認為，經濟適用住房雖然會對附近商品住房的價格產生一定影響，但不會對本市整體的樓市房價造成很大沖擊。
●市民最關心的是經濟適用住房的准入條件，據統計，有64.7%的反饋意見主要集中在這方面。網調結果顯示，在戶籍年限方面，認為戶籍年限規定合理的佔37.4%，認為較長的佔29.6%，認為較短的佔18.8%。

備受關注的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》將通過今天下午舉行的市政府例行新聞發布會對外公布，辦法的出台實施標志著本市建立健全經濟適用住房制度工作的正式啟動。屆時，《試行辦法》將先在徐匯、閔行兩區試點施行，待取得經驗後在全市范圍內施行。本報記者劉昕璐

86.9%的市民願意購經適房

2008年12月30日至2009年1月8日，《上海市經濟適用住房管理試行辦法（徵求意見稿）》曾在上海市住房保障和房屋管理局網站、「中國上海」門戶網站和東方網上進行公示，並通過東方網的意見徵集平台廣泛聽取公眾意見。

根據匯總，公示期間各反饋渠道共計收到市民意見和建議3461件，其中，調查問卷1973份、論壇留言809人次、電子郵件332封、信函244封、傳真50件。

針對外省市是不是要建造經濟適用住房的爭論。根據收集到的反饋意見，絕大多數市民對在本市建立經濟適用住房制度持肯定態度，在3400多條反饋意見中，僅有20餘條持相反意見。而且《市民意見征詢調查問卷》網上調查結果顯示，對照擬訂的准入條件後，86.9%的市民願意購房，市民購買經濟適用住房意願是比較強烈的。

另外，經濟適用住房會對本市樓市房價產生什麼樣的影響，也是社會各界比較關心的問題。不少網民和專家學者認為，經濟適用住房雖然會對附近商品住房的價格產生一定影響，但不會對本市整體的樓市房價造成很大沖擊。

64.7%意見集中在准入條件

在公示中，市民最關心的問題是什麼？答案是經濟適用住房的准入條件。據統計，有64.7%的反饋意見主要集中在這方面。網調結果顯示，在戶籍年限方面，認為戶籍年限規定合理的佔37.4%，認為較長的佔29.6%，認為較短的佔18.8%。此外，還有部分市民對按政策返滬的人員、新上海人和夫妻雙方戶口不在同一個區（縣）等提出了意見和建議。

在收入標准方面，認為人均月收入2300元合理的佔40.7%；認為太高了或有點高的佔17.5%；認為偏低的佔36.5%，主要感到這個標准還不能滿足「夾心層」享受經濟適用住房的要求。