集體土地所有權對市場經濟的發展

⑴ 對集體土地使用權有哪些規定

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

集體土地使用權特徵如下：
(1)主體的特定性

農村集體經濟組織及其成員，農村集體經濟組織投資設立的企業，鄉(鎮)、村公益性組織及法律、行政法規規定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權。
(2) 用途、取得與權利內容的相關性

集體土地使用權按用途劃分為農用地使用權、宅基地使用權、非農經營用地使用權和非農公益用地使用權。關於權利的分類，集體土地使用權與國有土地使用權有所不同。後者主要以權利的取得方式進行分類，在分類中土地用途並不起決定性作用;但前者從現行制度來看主要以土地用途做分類基礎，不同用途的土地，其使用權採用不同方式取得，進而具有不同的權利內容。
(3)權利交易的受限制性

國家為保護耕地及壟斷建設用地一級市場，限制非農業性集體土地使用權交易。土地管理法規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於農業建設，但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

⑵ 什麼是集體土地所有權，承包權和經營權

集體土地所有權是以符合法律規定的農村集體經濟組織的農民集體為所有權人版，對歸其所有的土地權所享有的受法律限制的支配性權利。
土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權。該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權利內容由合同約定。

⑶ 農村的集體土地所有權屬於誰

屬於農民集體所有。

根據《中華人民共和國土地管理法》第二章第八條規定：「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條規定：「下列土地屬於全民所有即國家所有：

(一)城市市區的土地;

(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;

(三)國家依法徵用的土地;

(四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;

(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。」

(3)集體土地所有權對市場經濟的發展擴展閱讀：

集體土地所有權的確權登記頒證

（1）農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。

（2）農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。

（3）通過承包合同網簽管理系統，建立承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的確權登記制度。

（4）通過流轉合同鑒證、交易鑒證等方式確認土地經營權。

（5）確認林地、草原的所有權或者使用權，水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的規定辦理。

⑷ 一場由集體土地自由轉讓引來的官司——從一宗案例看集體土地所有權如何處分

□王利明
閱讀提示：稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司簽訂《合作合同》。該合作合同名義上規定的是投資關系，實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽定一份《合作合同》。合同規定稻香湖公司在以某幅土地作價投入後只獲取利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」合同第11條規定了「投入償還」問題。合同還規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還。但4個月後，該幅土地經某市國土局徵用轉為國有土地。京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該幅土地的合法使用權，該土地的出讓金為700萬元。京北公司向被用地單位稻香湖村委會支付土地補償費50萬元，由稻香湖公司從京北公司交付的首期土地「投入償還」費用50萬元中支付。京北公司在取得土地使用證以後，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用證，原投資合同宣告作廢。
稻香湖村認為京北公司的行為出爾反爾，因此以違約為由在法院提起訴訟。而稻香湖村村民因為在投資合同簽訂以後村領導曾向村民許諾每家可分得人民幣2.5萬至3萬元，因未能獲得該筆錢款，也在法院提起訴訟，請求京北公司履行投資合同。
本案在審理過程中有幾種不同的觀點，一種觀點認為，該投資合同名為共同投資，實際上是出賣集體的土地，因此屬違法合同，應當宣告無效；另一種觀點認為，京北公司既然已經同意投資，不應當出爾反爾，否則違背誠實信用原則，應當承擔締約過失責任。對於村民應當分得的錢款，應當予以支付。
［分析］
《合作合同》在性質上屬於無效合同。
筆者認為，稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽訂的《合作合同》在性質上屬於無效合同。該合作合同名義上規定的是投資關系，但實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。因為：第一，合同規定稻香湖公司在以土地作價投入後只獲利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該條款在性質上屬於保底條款，根據最高人民法院的有關司法解釋，應當被宣告無效。第二，合同規定稻香湖公司不擁有合作項目的產權。該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」從這一規定的性質來看，實際上是出售產權。第三，合同中規定的所謂的「投入償還」費用，實際上是地價款。合同第11條規定了「投入償還」問題。其中規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還，更明確地表明雙方的目的在於不經過徵用程序而轉讓土地使用權，其目的顯然是違法的。我國法律為了加強對土地的宏觀管理，防止耕地的流失，明確規定集體所有的土地不能自由轉讓，必須先行徵用，轉為國有土地以後才能轉讓。例如，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：「城市規劃區內的集體所有土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」該條規定是強制性規范，違反該規定的合同應當是無效的。
該爭議土地經某市國土局徵用已轉為國有土地。
京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該爭議土地的合法使用權。我們認為，從該塊爭議的土地被徵用後，土地所有權主體已發生變更，即由原來稻香湖村享有集體土地所有權轉變為國有土地。土地徵用是國家依法運用公權力取得土地所有權的一種方式，其性質屬於原始取得，該土地上以前一切權利歸於消滅。故稻香湖村就該土地已不享有任何權利，原來的合作合同即使未被宣告無效，也因為政府行為而失去效力。按我國《中華人民共和國合同法》第九十四條及第一百一十七條的規定，因不可抗力導致履行不能，負有義務一方得以免責，另一方得以行使法定的解除權解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村認為，其已按照《合作合同》的約定以京北公司名義辦妥該土地的國有土地使用證並由京北公司實際開發使用，京北公司未按約定支付地價款和補償費構成違約。
我們認為，該說法在法律上不能成立的理由是：
第一，由於《合作合同》在性質上屬於無效合同，因此即使稻香湖村曾經協助京北公司辦理了土地出讓手續，但不能以無效的合同為依據請求履行合同。對於無效合同來說，因其在內容上違反了法律或行政法規的強制性規定和社會公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說，當事人在訂立無效合同以後，不得依據合同實際履行，也不承擔不履行合同的違約責任。即使當事人在訂立合同時不知該合同的內容違法，如不知合同標的物為法律禁止流轉的標的物，當事人也不得履行無效合同。
第二，由於原土地所有權主體已發生變更，稻香湖村已不再享有對爭議土地的所有權，所以不能再以所謂的土地「投入償還」費用主張權利。
第三，在土地被徵用並發生土地出讓以後，當事人之間的關系已經發生變化。京北公司與稻香湖村委員會另行簽訂了《建設用地協議書》，就該土地徵用的補償費作出了明確規定。稻香湖村委會如果認為協議書中規定的補償費過低，可以就該協議書的有關內容另外提出請求，但不能以無效的《合作合同》為依據請求履行合同。
本案在法律上涉及到集體土地所有權轉讓問題。集體土地是否允許由集體經濟組織自由轉讓，盡管在理論上有不同觀點，但我國現行立法並未允許集體土地可以自由轉讓。如1992年11月23日《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》中規定：「集體所有土地，必須先行徵用轉為國有土地後才能出讓，如農村集體經濟組織以集體所有的土地資產採用入股方式，與外商聯辦企業或內聯興辦鄉鎮企業，須經縣級人民政府批准。」根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定：「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」可見，集體土地所有者對於集體土地用途的改變和權屬的移轉是受限制的。我認為，作出這種限制仍然是必要的。因為我國的城市土地使用權交易市場，或者說更大范圍的房地產市場還不很發達和完善，國家有必要進行宏觀調控與適當的行政干預，也就是說國家在房地產一級市場中的土地使用權出讓方居於壟斷地位，集體組織不能作為土地使用權的出讓人，否則將會造成資源的浪費和不合理利用。尤其是考慮到如果我國允許集體可以自由處分土地，有可能導致耕地的大量流失，因此法律嚴格禁止非法轉讓集體土地。
但應當看到，對集體土地使用權的規制也有需要完善之處，最主要表現在某些國有土地管理部門將集體的土地徵用以後，補償的價格過低，而將該地出讓給一些公司和企業時，又收取較高的出讓費用，這不利於對農村集體利益和農民利益的保護。本案正說明了這個問題，國土局徵用稻香湖村的該塊土地時，支付的補償費僅為50萬元，但將該塊土地出讓給京北公司時，出讓金為700萬元，而稻香湖村與京北公司簽訂的協議中，雙方協商的價格是600萬元。顯然，這種徵用補償費用過低，嚴重背離了土地的市場價值，不符合市場經濟的客觀規律和等價交換原則。我認為，在徵用集體土地過程中，應區分是為公共利益徵用還是為商業用途徵用。為公共利益徵用集體的土地，補償費用不應該過高，但為了商業用途而徵用集體的土地時，補償費用應根據該土地的市場價格來確定，補償費用可以合理低於市場價格但不能過低，以較好地平衡與協調農民、政府和用地單位三方的利益。

⑸ 淺析集體土地所有制

土地是人類最珍貴的自然資源，是人類賴於生存和發展的物質基礎。集體土地是指農民集體所有的土地，也叫做勞動群眾集體所有的土地。集體土地是我國土地所有制的一種形式。在社會主義市場經濟建設過程中，做好土地資源的保護工作尤其重要，來不得半點的馬虎。但由於種種原因，當前在一些地方，土地資源遭受破壞程度依然相當嚴重，特別是民族地區這方面的問題尤其突出，一定程度上對土地的綜合利用和人居環境造成了惡劣的影響。下面就當前集體土地管理的問題談談個人的看法。

一、當前集體土地利用方面存在的問題

(一)毀林開荒現象嚴重。我國山區面積大，山高谷深，高坡地帶耕地穩定性相對較差，綜合利用率不高。居住在這些地方的群眾，因條件艱難和耕地與人口發展不平衡，不少地方出現人地矛盾突出的現象。為了生存他們就採取了不負責任的「開發」方式：一是大肆毀林開荒，以破壞自然環境為代價來換取生產生活資料；二是「打一槍換一個地方」的游擊方式極其明顯：這個山頭開荒耕作幾年後，地力下降了就丟荒，然後又到另一個山頭繼續這種方式的開發耕作。周而復始，惡性循環的耕作方法，使生態受到嚴重的破壞，引發嚴重的水土流失，對土地資源、環境、生態的平衡構成了嚴重的威協。

(二)農村村民建住宅違法用地嚴重。由於歷史、地理等因素，特別是少數民族大都居住在偏僻、落後的高山地帶，惡劣的環境對這些地區經濟的發展限制性很大。因此，為了個人及家庭的發展，不少村民陸續不斷地從大山裡遷出來，在條件相對優越的公路沿線和比較寬闊、耕作條件相對較好的河床邊等地方新建住宅，這些住宅用地有的是生產隊分給自己的責任田地，或是責任荒山，而沒有這些條件的村民，只好採取通過私人感情私自交易等渠遣或是雙方進行土地使用權流轉的方式進行土地違法交易來獲取建房用地。《土地管理法》第62條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」「農村村民建住宅應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。」然而，遷出來的村民因為缺乏法律意識或是法律意識淡薄，他們搶佔地盤或多佔地盤、佔好地盤建房的行為很普遍，更嚴重的是，經濟寬裕的農戶，還為子孫後代的利益考慮，建起了多幢房子，這些建築用地資格普遍沒有通過合法手續取得，私自改變了集體土地的用途，使國家和集體土地資源遭受了嚴重的破壞。

(三)私營加工企業對土地環境污染程度日趨嚴重。我國土地肥沃，農產品和礦藏豐富，電力等能源資源較充沛，很適合加工行業的開發。上世紀九十年代以來，在市場經濟利益的驅動下，一些地區從事各種中小型農產品和礦業加工行業的企業陸續登陸隆林，不同程度地帶動了經濟的發展。然而，由於這些加工企業只從個人小范圍方面的利益著想，唯利是圖，沒有顧及加工工業對當地環境帶來的負面效應，加上缺乏處理污染設施，煙塵和污水的排放無法控制，使大面積土地受到污染。工廠附近的農作物生長遭到不同程度的破壞，產量減少，不少果樹無法掛果，對當地群眾增加收入、提高生活水平造成一定的阻礙。

(四)村鎮建設規劃無序的現象嚴重。農村普遍存在一個明顯的問題，就是村鎮建設無規劃，村民住房建得雜亂無章。住宅建造如何安排，需要多少面積和建設場地由建造者根據所謂的「風水」隨意自行決定，旁人無法干涉。由於存在自由選擇，住房建設規模不受限制的現象，所以很多集體土地被私人無嘗佔有，或者好田好地被當作宅基地使用，私自改變耕地用途。改變居住分散現狀，有計劃地進行村鎮化集中建設，是國家倡議和主導的建設形式之一，目的是使群眾擺脫舊的普遍開花的佔地建房形式，合理安排使用土地，避免私人佔用集體土地的現象泛濫成災，這是英明的決策。但因目前土地利用規劃工作在農村的普及條件尚未成熟，農民群眾對土地利用規劃的認識還很缺乏，只求眼前，不顧長遠的傳統思想觀念嚴重，我行我素的行為還很普遍，加上政府的法制宣傳工作跟不上。所以，不按規劃或沒有規劃佔用好田好地建房或進行基礎設施改造，盲目急於求成成了破壞士地資源不可避免的一大因素。

二、集體土地利用存在諸多問題的原因

(一)經濟基礎薄弱和文化教育落後。一些地區因受地理等環境因素的制約，貧困面相對較大，教學點安排不盡合理，農民接受教育的程度不高，文盲和半文盲還佔有一定的比例，整體素質普遍偏低，法律意識淡薄，尤其是在土地利用方面，對如何節約用地和可持續利用土地資源缺乏必要的認識，致使非法佔用集體土地的行為屢禁不止。

(二)生育觀念落後。「養兒防老」、「多子多福」、「傳宗接代」等傳統的生育觀念沒有根本轉變。特別是貧困落後的少數民族地區，至今重男輕女的思想還相當嚴重，「少生優育」的計劃生育政策，對他們來說沒有多少約束力，對一些未育有男仔的家庭，硬是拚命生孩子。因此，人多地少，人地矛盾的問題也就很難避免了，這是違法掠奪土地資源行為頻繁發生的一大因素。

(三)管理政策存在弊端。過去在農村集體土地利用方面，國家曾規定過按用地類別、用途、用地期限，收取不同價格的土地佔用費，對佔用集體土地特別是佔用耕地的行為具有一定的約束力，發揮了很好的積極作用。然而，近年來，為了減輕農民負擔，國家放寬了對農村集體土地的管理政策，對農民佔地建房的問題，除了收取土地登記發放證件工本費每本l0元和宗地則繪費每平方米0．05元以外，不再收取其他費用。這一改革給農村村民建房用地提供了政策優惠，但同時也帶來了一些弊端：一是增加了用地者鑽政策空子的機率，容易滋生違法用地的行為；二是削弱了土地管理部門對農村集體土地使用問題的監督、管理的積極性，不能很好地充分發揮職能作用；三是減少了土管部門執法查案經費的來源，執法人員無法及時深入實際開展處理土地違法案件，一定程度上助長了違法佔用集體土地行為的發生。

三、加強對集體土地管理工作的對策

在新的形勢下，如何進一步加強土地管理工作，切實解決集體土地管理工作存在的一系列問題，才能使農村集體土地管理工作步入法制軌道，確保土地管理工作健康發展，筆者認為應該採取以下對策：

(一)加大土地、環境保護的法制宣傳力度，提高群眾的土地、環保法制意識。

首先，必須把土地、環保法制宣傳教育逐步深化。各級黨委、政府應將《土地管理法》、《環境保護法》列為農村重點普法內容，拓寬宣傳渠道，充分利用廣播、電視、標語、知識競賽等宣傳媒體及各種有利條件和機會，採取層層落實任務和組織法制宣傳隊深入到村、屯與群眾面對面宣傳的辦法。用群眾喜聞樂見的娛樂文化活動形式，廣泛地進行學習、宣傳貫徹《土地管理法》、《環境保護法》，使土地、環保法規家喻戶曉，人人皆知。通過開展土地、環保法制宣傳教育，普遍提高群眾的土地、環保的法制意識：增強土地、環保法制觀念，自覺遵守和維護土地、環保法律法規，營造一個依法治理土地的良好氛圍。

其次，要切實加強對土地管理工作的領導，從上到下要把土地、環保工作納入目標管理，列人工作議事日程。要從思想上、行動上重視依法治理土地和環境保護工作，切實解決土地管理工作中存在的人力、物力、財力不到位等實際問題。認真履行《土地管理法》、《環境保護法》賦予的職能和權力，為土地、環保法制建設積極創造良好的社會環境，保證土地管理工作步入正常發展軌道。

(二)堅持科學發展觀，促進可持續發展，構建人與環境和諧發展新途徑。針對少數民族地區邊遠農村人多地少，條件艱苦，群眾受教育程度低，接受能力差，思想觀念落後，生活與環境的矛盾突出的問題，在發展農村經濟中，政府要採取靈活和務實的容易被群眾接受並不對土地、環保構成危害的手段，對人居環境進行科學的治理：一是想方設法幫助困難的邊遠農村解決水、電、路問題；二是多給予投資為耕作條件困難的村屯解決永久性穩定的耕作用地(如石山地區進行砌牆保土，土山地區開墾平台梯地等)，把人均享有不足其生活所需的產糧用地增加到一定的范圍內。並嚴格規定糧食生產和經濟作物的發展方向，普及科學技術，提高科技含量，提高糧食單產，確保農村穩定的生活用糧來源。在此基礎上依法下大力氣整治亂砍濫伐、毀林開荒等破壞生態環境的問題，幫助群眾加深對環保工作緊迫性的認識，引導他們從盲目的開發轉向有計劃的建設，變被動為主動，逐漸達到恢復生太平衡之目的；三是要堅持科學發展觀，實施可持續發展戰略。從科學管理的高度，對土地、環保進行科學的管理，規劃好發展目標，並長期堅持。在發展農村經濟建設過程中要克服單一的發展模式，因地制宜地幫助群眾尋求更符合當地實際的發展項目，多元化地推動農村經濟產業結構向良性循環的方面發展，促進農村居民生活好轉；四是把土地管理、環保工作與計劃生育工作有機地結合起來，形成一個土地、環境與人口同步發展的新機制，使人口與土地、環境的發展相對平穩；減少人口對土地、生態環境的壓力，保證人口與土地、環境的和諧健康發展；五是提高開發、利用、保護土地資源的能力。監督和指導加工企業想方設法改進排污設施，或拆除對環境破壞性大、對地方經濟建設弊大於利的加工行業及其不服從管理、不顧群眾利益，以犧牲環保為代價，我行我素，靠行賄等不正當理由獲取建設加工工業用地的個別私營企業，控制污染源，減輕污染物對土地和環境的破壞程度，找出一條適應人與環境和諧發展的新途徑。

(三)用統一科學的規劃觀規劃好農村村鎮建設。農村人口多，面積廣，對土地的佔有量和對土地、環境資源的破鈈性都很大，所以，在農村實行村鎮化集中建設是促成農民群眾改變無規劃佔用土地、浪費土地行為，保持一定的耕地來滿足生存需要的有效途徑。因此，當前對農村村鎮、村屯的建設，要從長遠的角度出發，逐步實行統一規劃、統一布局、統一落實的政策，根據當地的地理環境實際，從節約方面人手，實行一村一屯或一村數屯的集中式建設。通過對耕地、水、路、林、景等問題的整治，把原來不規范的建築分布進行統一調整對隨意佔用耕地的現象集中處理。盡可能擯棄以往那種遍地開花的不良建築用地方式，恢復土地的原有用途。要用科學的發展觀，合理安排農村住房建設土地用量，以人口基數為隹，採取限面積、限地點、限個數的辦法，從美觀、整潔、衛生、環保等角度來規劃住宅的建築趨向。縣級土管部門要根據規劃要求，對全縣農村各村屯、各具體農戶的住房情況進行全面的排查摸底，及時掌握各個村屯的建築基本動態，依據詳情做好規劃工作。要嚴格使用面積，在落實年度具體工作時，要根據各個地方的不同情況和法律規定的農村人均享有住房面積，及時把任務分解到各個鄉、村、屯，並嚴格控制規劃指標，執行節約者獎、超支者罰的制度，做好村鎮、村屯建設的組織實施工作，對沒有取得建房指標的家庭，不能安排實施建房工作，嚴格把好關。

(四)建立和健全土地、環保行政執法監督機制及各項規章制度。建立執法監督是保證土地、環保法規得到貫徹實施的主要手段。因此，在實施工作中必須要明確好縣、鄉、村、屯各個層次在監督工作中的職責、范圍、權利、義務、方法及相互關系，建立嚴格的執法檢查制度和法規執行隋況的監督機制，各有關部門工作上既要互相監督，又要互相支持配合，要克服單干思想和不聽指揮、不服從領導、盲目從事或違法辦案的做法，積極主動地履行好各自的職責。同時，各級監督部門必須按照法律法規的要求，結合本部門、本單位、本地方的實際，在不超越法律規定的范圍內，認真做好本地區土地、環保各項規章制度的建立健全工作，確保土地管理工作有章可循。並主動，接受制度約束，按章辦事，避免違法現象的發生，共同促進土地、環保執法監督工作向規范化和制度化方向發展。

(五)加強管理，建立健全執法監察網路機構，加大對集體土地違法案件的監察和查處力度。為確保依法治理土地工作真正落到實處，必須加強對土地工作的管理。從縣到鄉鎮、村、屯，層層建立監察機構，構成緊密的四級監察網路，業務上實行統一領導，工作上實行分級管理，建立一整套的工作運轉機制。人員的設置由縣級土管部門制定，村屯工作人員的報酬由縣國土局按工作實效發給；縣國土局要想方設法提高基層人員的基本素質，充分調動他們的工作積極性，保護工作的正常運轉；在監察工作上要建立一支高素質強有力的執法隊伍，加大對違法案件的查處力度，做到發現問題能及時處理，不留後患，不拖泥帶水，處時案件要一視同仁，嚴格按照有法可依，違法必究的制度辦事。不分等級對待問題，不搞人情或錢權交易，竭盡全力做好依法治土地違法現象，促進土地管理和環保工作的根本好轉。

希望你能滿意。

⑹ 集體建設用地的統一市場

土地是最重要的生產要素之一 。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出建立城鄉統一的建設用地市場，明確了深化農村土地制度改革的方向、重點和要求，對於全面建立土地有償使用制度、構建現代市場體系、發揮市場在資源配置中的決定性作用；對於緩解城鄉建設用地供需矛盾、優化城鄉建設用地格局、提高城鄉建設用地利用水平、促進政府職能和發展方式轉變；對於切實維護農民土地權益、促進城鄉統籌發展、保持社會和諧穩定，都將產生廣泛而深遠的影響。學習理解中央關於建立城鄉統一的建設用地市場的精神，概括起來主要有三個方面。 《決定》的一個亮點，就是進一步擴大了土地的權能，不僅允許土地承包經營權抵押、擔保，而且賦予了農村集體經營性建設用地與國有建設用地平等的地位和相同的權能。《決定》提出：「在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價」，「完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。」這為建立城鄉統一的建設用地市場提供了制度保障。
（一）完善農村集體經營性建設用地權能是治本之策
現代市場經濟是統一開放、公平競爭的經濟，要求各類要素平等交易，農村集體經營性建設用地作為重要的生產要素也不例外。長期以來，農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等、集體建設用地產權不明晰、權能不完整、實現方式單一等問題已經成為統籌城鄉發展的制度性障礙。法律規定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設，農村集體建設用地不能單獨設立抵押。除農村集體和村民用於興辦鄉鎮企業、村民建設住宅和鄉 （鎮）村公共設施和公益事業外，其他任何建設不能直接使用集體土地，都要通過徵收程序將集體土地變為國有建設用地。法律限制過多，導致農村集體建設用地財產權利實現渠道受阻，制約了農村集體建設用地市場建設，農民土地權益受到損害。多年來特別是黨的十七屆三中全會以來，一些地方積極開展集體建設用地和宅基地改革探索，取得了重要進展，廣東、安徽、湖北等省先後出台了全省性的規范集體建設用地流轉的規定，為完善農村集體建設用地權能奠定了實踐基礎。
（二）堅持同等入市、同權同價
為解決上述突出問題，《決定》在深入總結國內外經驗的基礎上提出，農村集體經營性建設用地實行同等入市、同權同價。同等入市意味著農村集體經營性建設用地可以與國有建設用地以平等的地位進入市場，可以在更多的市場主體間、在更寬的范圍內、在更廣的用途中進行市場交易，為完善農村集體經營性建設用地權能指明了方向；同權同價意味著農村集體經營性建設用地享有與國有建設用地相同的權能，在一級市場中可以出讓、租賃、入股，在二級市場中可以租賃、轉讓、抵押等，為完善農村集體經營性建設用地權能提供了具體明確的政策依據。這必將為深化農村土地制度改革注入強大動力，進而開啟農村土地制度改革的破冰之旅。
（三）嚴格用途管制和用地規劃管理
《決定》強調，農村集體經營性建設用地入市要以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。建設用地具有較強的不可逆性，實現土地資源的優化配置，既要發揮看不見的手的作用，也要發揮看得見的手的作用。要堅持兩手抓，兩手都要硬。實行用途管制是世界大多數國家的通行做法，這是確保土地利用經濟效益、社會效益、生態效益相統一的根本途徑，是統籌經濟發展與耕地保護的重要舉措。無論是國有建設用地還是農村集體經營性建設用地都要遵守用途管制和用地規劃。 征地制度既是國有建設用地市場建設的基本制度，也關繫到農村集體經營性建設用地市場發展的空間，更關繫到農民的切身利益。為了貫徹落實黨的十八大報告提出的要求，切實解決征地中存在的突出問題，在總結征地制度改革經驗的基礎上，《決定》指出了深化征地制度改革的方向和重點任務，就是縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制
（一）解決征地問題的根本出路在於深化改革
多年來，土地徵收制度在保障我國工業化、城鎮化對建設用地的需求方面作出了歷史性貢獻。但在實踐中，現行征地制度暴露出一系列突出問題。隨著征地規模和被征地農民數量的逐年增加，引發的社會矛盾也逐年增多，導致涉及征地的信訪居高不下，群體性事件時有發生，社會風險加劇。這既與現行法律法規執行不到位有關，也與征地范圍過寬、征地補償標准偏低、安置方式單一、社會保障不足、有效的糾紛調處和裁決機制缺乏有關。征地引發的問題，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照黨的十七屆三中全會深化征地制度改革的要求，各省（區、市）制訂公布並實行征地統一年產值標准和區片綜合地價，較大幅度提高被征地農民的補償標准並建立定期調整機制；一些地方積極開展征地制度改革試點，探索縮小征地范圍和留地安置等讓被征地農民分享增值收益的多種方式，為改革征地制度奠定了基礎。
（二）縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制
這與黨的十七屆三中全會關於深化征地制度改革的要求是一脈相承的。縮小征地范圍，就是按照《中華人民共和國憲法》規定的精神，將征地界定在公共利益范圍內，逐步減少強制征地數量，從源頭上減少征地糾紛的產生，同時也為建立農村集體經營性建設用地市場留出充足空間。規范征地程序，就是通過改革完善征地審批、實施、補償、安置、爭議調處裁決等程序，強化被征地農民的知情權、參與權、收益權、申訴權、監督權，進一步規范和約束政府的征地行為，防止地方政府濫用征地權。完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，就是從就業、住房、社會保障等多個方面採取綜合措施維護被征地農民權益，使被征地農民生活水平有提高、長遠生計有保障，確保社會和諧穩定。
（三）建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益
這體現了黨的十八大報告關於提高被征地農民在土地增值收益中所佔比例的要求，意味著被征地農民集體和個人除了得到土地合理補償外，還能通過一定方式分享一定比例的增值收益，並且所獲得的增值收益要向個人傾斜。這不僅是重大的理論創新，也是維護被征地農民利益的強有力舉措，必將進一步深化征地制度改革，為切實解決征地突出矛盾、促進社會和諧穩定奠定製度基礎。同時，建立土地增值收益分配機制，要求我們將深化征地制度改革與建立農村集體經營性建設用地市場統籌考慮，同步研究、系統設計、協調推進，平衡好相關各方的利益關系，確保改革平穩推進。 改革開放以來，我國城鎮國有建設用地市場建設從無到有、從小到大、從無序到規范，取得了明顯成效，但農村集體建設用地市場發展不平衡、不規范的問題十分突出，城鄉建設用地市場呈現明顯的二元特點。《決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場，為今後土地制度改革指明了方向。建立城鄉統一的建設用地市場是一項長期艱巨的任務，需要深入研究、系統設計，區分輕重緩急，分步實施、配套推進，不斷把改革引向深入。基本要求是統籌城鎮建設用地與農村集體建設用地和宅基地，統籌增量建設用地與存量建設用地，實行統一規劃，遵循統一規則，建設統一平台，強化統一管理，形成統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。
（一）規范農村集體經營性建設用地流轉
隨著社會主義市場經濟的發展，農村集體建設用地和宅基地有了較大增值空間，自發隱形無序流轉十分普遍，城鄉結合部尤為突出。由於這種流轉不符合法律規定，缺少有效監管措施和辦法，存在巨大法律風險，一旦發生糾紛，集體建設用地和宅基地所有者、使用者的權益都難以得到有效保護。要借鑒國有建設用地管理的經驗，加快建立農村集體經營性建設用地流轉制度，並將農村集體經營性建設用地交易納入已有國有建設用地市場等交易平台，促進公開公平公正和規范交易。大力培育和發展城鄉統一建設用地市場信息、交易代理、市場咨詢、地價評估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務機構。
（二）切實維護農民宅基地用益物權
《決定》提出：「保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。」當前農村宅基地問題十分突出，一是農村宅基地取得困難，違法點多面廣，治理難度大；二是退出機制不健全，既造成宅基地閑置，也影響農民財產權益的實現，在一定程度上阻礙了農民順利進城落戶。這既有管理不到位的因素，也有制度和政策不適應的問題。維護農民宅基地用益物權，推動農民增加財產性收入，必須改革完善宅基地制度，在確保農民住有所居前提下，賦予農民宅基地更完整的權能，並積極創造條件，將其逐步納入城鄉統一的建設用地市場。
（三）進一步擴大市場配置國有土地的范圍
《決定》指出，「減少非公益性用地劃撥」，「完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場」。就是要讓市場在國有建設用地配置中發揮更大作用。雖然國有土地有償使用推行多年，但重點是在新增建設用地，大量存量建設用地屬於劃撥用地，劃撥用地比例依然偏高，存量劃撥用地的盤活還存在政策障礙，二級市場的作用尚未充分發揮。同時，在新增建設用地中經營性基礎設施用地等尚未納入有償使用范疇。從未來發展趨勢看，新增建設用地增長將受到嚴格制約，存量建設用地的盤活將成為建設用地供給主要來源。因此，在進一步擴大國有建設用地市場配置新增建設用地范圍的同時，必須大力發展和規范完善租賃、轉讓、抵押二級市場，鼓勵支持盤活存量建設用地，為建設資源節約型社會、促進經濟結構調整和發展方式轉變作出積極貢獻。
（四）建立建設用地合理比價調節機制
《決定》要求：「建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地價格。」價格是實現土地資源優化配置的重要手段。多年來，居住用地價格過高、工業用地價格過低，導致資源利用效率降低、產業結構失衡，影響民生事業和經濟持續健康發展。對這個問題，各級政府要引起高度重視，切實加強土地供需調節，加快構建居住用地和工業用地合理比價調節機制，促進地價合理回歸和土地市場健康發展。
（五）系統安排建立城鄉統一建設用地市場的配套措施
建立城鄉統一建設用地市場涉及重大利益格局調整，事關全局、意義重大、政策性強，是一項極為復雜的系統工程。必須切實加強領導，堅持培育扶持和嚴格管控相結合，從法制建設、用途管制、確權登記、市場管控、共同責任等方面整體設計、配套推進。
1.加快推進相關法律法規修改和制度建設。這是建立城鄉統一建設用地市場的首要任務。要在深入研究重大問題和系統總結各地改革實踐經驗的基礎上，抓緊修改《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規。同時，加快推進建立統一建設用地市場的相關制度建設。抓緊研究出台農村集體經營性建設用地流轉條例、農村集體土地徵收補償安置條例。改革完善土地稅制，合理調節農村集體建設用地流轉收益，促進城鄉建設用地市場繁榮發展。
2.全面落實用途管制要求。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要前提。以第二次全國土地調查和年度土地利用變更調查數據為基礎，以土地利用總體規劃為依託，綜合各類相關規劃，加快建立完善國土空間規劃體系，明確城鄉生產、生活和生態功能區范圍，充分考慮新農村建設、現代農業發展和農村二、三產業發展對建設用地的合理需求，為建立城鄉統一的建設用地市場提供用途管制和規劃安排。
3.扎實做好城鄉建設用地確權登記發證工作。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要基礎。加強農村地籍調查，盡快完成農村集體建設用地、宅基地和城鎮國有建設用地的確權登記發證工作。加快建立城鄉建設用地統一登記信息查詢系統。抓緊研究制定不動產統一登記條例。
4.嚴格對城鄉統一建設用地市場的管控。這是建立城鄉統一建設用地市場的重要保障。深化農地轉用計劃和審批管理制度改革。建立健全農村集體建設用地節約集約標准體系。加強城鄉建設用地供應和利用的統計監測和形勢分析。切實發揮土地儲備對建設用地市場的調控功能。對現有違法違規城鄉建設用地開展全面清查並研究制定處理政策。加強新形勢下對城鄉建設用地違法違規行為的執法監察。加強基層國土資源管理機構和能力建設。
5.協力構建共同責任機制。這是建立城鄉建設用地市場的重要措施。充分發揮方方面面的積極性、主動性和創造性，形成推進合力。必須堅持黨的領導，人大、政府、政協等各負其責；必須加強部門聯動、政策協調，健全統籌協調推進改革的工作機制，統籌規劃和協調重大改革；必須充分相信群眾、依靠群眾，切實發揮農村集體經濟組織的主體作用，增強其履行農村集體土地所有者職責和維護農民土地權益的能力。

⑺ 集體土地所有權的特點

1、權利主體為各個農業勞動集體。集體土地所有權不同於國家土地所有權的顯著特點，版是在全權國范圍內沒有統一的所有權權利主體，並且只有農民集體才可以成為集體土地所有權的權利主體。集體土地所有權的權利主體包括三類：一是村內農業集體經濟組織的農民集體，二是村農民集體，三是鄉(鎮)農民集體。
2、集體土地所有權的確認須進行所有權登記。《土地管理法》規定，集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
3、集體土地所有權不能被處分。但可以因國家強制手段而消滅。我國的集體土地所有權和國家土地所有權一樣，不能由所有權人自由處分。但與國家土地所有權不同的是，國家土地所有權具有永久性，而集體土地所有權卻可能因國家的強制手段歸於消滅。
4、集體土地所有權也可以與土地使用權分離，依法確定給該集體內的集體經濟組織和個人使用。

⑻ 集體土地所有權

一個籠統的定義
集體建設用地，又被稱為農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

一段法理依據
出處：中華人民共和國土地管理法（2017版修正案）

雖然本次修正刪除了現行法的第四十三條和第六十三條，但其基本思路是為了明確符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。因此，可以理解為對原有法條的深化或延續。
按照原土地管理法43條的表述，「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」其中，前款所述國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。
因此，可以反向理解我們通常所述的農村集體建設用地，按法條理解即包含「鄉鎮企業建設用地（經營性用地），鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地，村民住宅建設用地（宅基地）」三大類。

簡明扼要的三分法
出處：城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011）

涉及H12-H14，即鎮、鄉、村莊建設用地三大類。

細化的劃分方式
出處：土地利用現狀分類標准(GBT21010-2007)

集體建設用地屬於三大類中的建設用地，涉及12個一級類中的住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地，以及57個二級類中的農村宅基地等多個分項。

規劃視角的動態劃分
出處：村莊規劃用地分類指南（2014版）

以村莊為單元，包含V1-V9，附下

補充：區分國有和集體土地性質
集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。
國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。

（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。

⑼ 集體土地所有權的性質分析

近年來，關於集體土地所有權的性質，我國學界存在著諸種不同的看法，其中具有代表性的觀點有以下八種：
1.集體土地所有權是一種由「農村集體經濟組織」或「農村集體經濟組織法人」享有的單獨所有權
如「集體土地的所有權主體一般是村集體組織，但在照顧既成事實的情況下可以是鄉(鎮)集體組織或村內不同的集體組織」。又如集體土地所有權應以法人模式來規范集體土地所有權的主體，即所謂農民集體經濟組織。能夠成為集體土地所有權主體的，有村內部的農民集體經濟組織、村農民集體經濟組織和鄉(鎮)農民集體經濟組織三類。這些集體經濟組織是由個人聯合起來的具有法人資格的組織，每個組織才是具體的所有權主體。再如「只要我們在農村還堅持實行合作制，集體土地所有權的主體就應該是按照合作制的原則所確立的農業合作經濟組織而不是經濟組織的成員個人」和「我們的結論就是在現有村民小組范圍內的農村社區的農民組成合作經濟組織，進而行使對土地的集體所有權」。最後如「大陸的集體土地所有權制度，指的是農村的土地由以農民集體組成的『農村勞動群眾集體經濟組織』享有所有權，而農民個人不享有所有權的制度」。「根據這一規定，農村集體土地所有權的主體有三種：村集體經濟組織、村內集體經濟組織和鄉(鎮)集體經濟組織」。
2.集體土地所有權是集體組織全體成員的共有權
「集體所有權既不是屬於集體企業所有，也不是由集體組織作為法人享有所有權，而是指集體組織全體成員共同對集體財產直接享有的所有權，其主體是集體組織的全體成員，而不是集體組織法人；集體所有權就是集體組織成員的共有權」。「集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權」。「無論哪一級集體的土地，都是農民共同共有(或聯合所有)，應該按照農民共同共有的原則理解集體所有權；按照『按份共有』的原則分享土地承包經營權」。「由此可見，農村土地集體所有權由農民集體民主共同行使是有其歷史基礎的，其主體不一定是某個具體的組織，而是農民本身。從法律上明確這種所有權的性質時，當然應將其確定為農民集體的共同共有權」。
3.集體土地所有權是傳統的總有
隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟的確立，我國集體土地所有權制度的固有缺陷日益顯化，學界對其改革與完善見解頗多，其中日耳曼法的總有，因其最具團體主義之色彩，在政治上較易切合集體所有制的要求，因而成為改革的重要思路之一，《物權法草案》亦謂我國集體土地所有權「系參考民法上的總有」理論。「學界和實務界的共識是集體所有屬於日耳曼法上的總有，這一點已經沒有更多的歧義」。
4.我國的集體所有權是一種新型的總有
集體成員對集體財產(土地)享有佔有、使用和收益權，並且依法按照平等、自願的原則來行使對集體土地的所有權。「『xx農民集體所有』不是典型意義上的共同所有權，而是一種帶有『總有』色彩而以有別於傳統總有的特殊共有形態(有的學者稱之為『新型總有』)」。「集體所有權是集體組織的成員對依法屬於集體所有的財產，共同享有佔有、使用、收益和處分的權利。從性質上說，集體所有權為成員共同所有，又不同於一般的共有，可以說是一種特殊的共同共有」。持新型總有者認為，新型總有是指一定的農民集體范圍的成員，藉以其組成之團體對集體財產，依法按照「平等自願、議決一致」原則佔有、使用、收益和處分的權利，以及集體成員對集體財產受益的權利。此種認識，系基於我國農民集體所有權在法律性質上與傳統總有之比較，認為前者對後者既有繼承，又有更新。具體地說，繼承的主要表現有四：其一，多數人及其結合之團體總有一個所有權，這適合由一定范圍全體農民集體直接享有所有權。其二，所有權的行使受團體的強烈制約，這適合維持農民集體的統一意志和利益。其三，「總有以團體利益為先」，「惟於全體利益與個人利益一致之范圍，而許團員個別權之行使」，這適合於農民集體所有權把集體利益與其成員利益有機統一。其四，總有成員對總有財產的應有份並不具體劃分，永遠屬於潛在份，不得要求分割、繼承或轉讓，這適於維護集體公有制的鞏固和發展。更新的主要表現有二：其一，總有成員和其團體對總有財產具有抽象的統一支配權，也就是說更新之後的總有所有權的核心已不再是簡單目的——實現其成員對物的具體利用，不再是團體的管理、處分權和成員的使用、收益權的簡單相加，而首先是總有成員通過其集體對物實現抽象的統一支配，即總有成員通過其團體，團體依據其成員對總有財產按照民法基本原則所歸結的「平等自願、議決一致」原則，佔有、使用、收益和處分的權利。其二，集體成員對集體財產享有收益權。即從所有權總體上享受利益，如有承包經營、使用總有財產的資格，有權利用公共設施、享受公共福利等。「將這種新型總有稱之為總同共有|」。總同共有其特徵為：(1)總同共有權的主體是一定社區范圍的居民全體；(2)總同共有權的內容是全體集體成員按照民法基本精神所確定的平等、自願、民主、多數議決的原則對集體財產行使統一的最終支配權，實現全體集體成員的利益；(3)總同共有權的行使須由其管理體負責執行；(4)總同共有權不可分割；(5)總同共有成員對總同共有財產享有受益權。
5.集體土地所有權是集體組織所有與新型總有內在融合
我國農村集體土地所有權可以從兩個方面加以定性：從外部關系來看，其性質為集體組織所有；而從內部關系來看，則為一種新型的總有。此可謂一種折中的觀點，其理由如下：(1)集體組織所有是由我國特定的歷史條件形成的，符合我國現階段的基本國情，並能推動農村經濟的發展。(2)從內部關系來看，農民集體所有實質上是一種帶有「總有」色彩的所有權形態。(3)集體組織所有與總有是不矛盾的。
6.集體土地所有權是新型的合有權
「惟普通法之合有權制度與我國集體土地所有權制度具有內在的一致性，是完善我國集體土地所有權制度的理想模式」。「藉助普通法上的合有權制度來改造集體土地所有權，正是中國的物權理論和立法在借鑒和吸收人類法律文明成果基礎上形成和發展自己的物權原理和制度的具體體現」。普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來，是指數人平等地、永不分割地對不動產整體所享有的所有權，其中若有合有人死亡，其權利便喪失並自然地添加於其他合有人的一種共有權制度。合有權制度與其他共有權形式相比較具有如下法律特徵：(1)權利平等性與統一性。合有是各合有人平等地、不分份額地對全部財產享有的所有權形式，它只存在一個權屬，具有平等性與統一性。此點區別於大陸法的按份共有。(2)客體之永不分割性。合有是在財產共有中生者對死者名下之合有財產享有權利的一種生存者權。合有財產不因合有成員脫退而被處分，也不因合有成員死亡而被繼承，它永遠屬於具有成員身份之生存成員，而具永不分割之特性。此點區別於大陸法之共同共有。(3)權利之完全性。合有系其成員享有管理、處分、使用、收益合有物之完全所有權，合有人作為所有者，得按「平等自願、民主議決」之原則，通過參與合有共同意志而協力行使管理處分之支配權；同時亦得通過參與如土地租金等收益之分配、利用公共設施、享有公共福利等實現所有權意義的受益權。此點系與總有之本質區別。(4)權利之自由開放性。合有得就其使用、收益權能設立他物權，該他物權既為合有成員享有與行使，亦得自由讓與他人享有與行使，具有自由性與開放性，此點亦區別於極具團體之封閉性的總有(即「不得離開其身份而就其權能為繼承讓與或處分」)。(5)權利行使之民主性。合有財產之管理處分系各總有成員自身共同協力為之，具有民主性。此點區別於總有之極權性。
總有財產之管理處分屬團體組織所專有，其各總有成員不得為之，總有成員僅有利用之權能。此新型合有權者認為，社會主義新型的合有權制度系指一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存成員對集體土地依法共同享有的全面支配的權利。對完善我國集體土地所有權制度所進行的理性重構，其新型的合有權制度設計之基本思路如下：其一，集體土地所有權的主體應是一定社區范圍內有農村戶籍的全體現存人員。即合有權的主體是一定社區范圍內的全體成員。其二，集體土地所有權的主體——一定社區范圍內的農民集體全體成員，是一個非法人共同體。其三，合有權的內容包括管理權、處分權、收益權和享受及消費權。其四，集體土地所有權的實現，須依賴相關的行使機制。
7.集體土地所有權是村、村民小組、鄉鎮的所有權
村、村民小組、鄉鎮是事實上的土地所有者，因而法律應該賦予其民事主體的地位。持該觀點者認為，把土地明確為村所有，是一條非常好的改造傳統集體所有制的途徑：(1)我國自1962年實行的《農村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《六十條》)明確規定了公社、大隊和生產隊的土地所有權，實行土地承包責任制以後，農村土地所有制並沒有得到根本否定，村、村民小組和鄉鎮還是事實上的土地所有者。(2)村作為集體土地的所有者，並不需要改變我國農村土地結構的現狀，也不是對現行集體土地所有制的根本轉變，它只是對集體土地所有權主體的法律確認，因而能夠極大地穩定民心，節省因制度的改變而產生的成本，保持農村社會的穩定。(3)村作為我國的集體土地的所有者，符合我國社會主義生產資料公有制的性質，既明確了法律上的土地所有權關系，又堅持了社會主義。(4)我們對於某塊土地的所有權常常表述為「這塊土地是某某村的」、「這是某某村的土地」，因而村作為集體土地的所有者，符合我們的語義邏輯和習慣表達方式。(5)通過建立村民與村集體的股權制或其他類似於股權制的產權模式，可以切實保護好村民的利益。所以說，村作為集體土地的所有人，是一種既符合理論又切實可行的農村土地產權制度。同時認為，我國法律應該賦予村以法人地位。村享有法人所有權，正是對集體所有的一種實現形式，它並不與集體所有相違背。
8.集體所有權是「個人化與法人化的契合」
集體財產(土地)應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體財產享有股權或社員權。

⑽ 農村集體組織擁有的是，集體土地所有權還是使用權。年限是多少到期後該如何急

是集體土地所有權，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第十三條規定

農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發包；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發包。

村集體經濟組織或者村民委員會發包的，不得改變村內各集體經濟組織農民集體所有的土地的所有權。 國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發包。

第五條規定「農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。」這里的「農村集體經濟組織成員」一般指本村村民，他們擁有承包權。承包人如果通過「依法、自願、有償」的流轉原則將自己承包的土地轉包給他人，他人便有了經營權，經營權與承包權可以統一，也可以分開。

集體對土地擁有的所有權沒有年限，直至國家徵用轉為國有土地才失去其所有權。

根據《中華人民共和國農村土地承包法》第二十一條規定

耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。 前款規定的耕地承包期屆滿後再延長三十年，草地、林地承包期屆滿後依照前款規定相應延長。

(10)集體土地所有權對市場經濟的發展擴展閱讀

性質分析

關於集體土地所有權的性質一直存有較大爭議，具有代表性的觀點主要有以下幾種：

（1）集體土地所有權是一種由「農村集體經濟組織」「農村集體經濟組織法人」或「農村勞動群眾集體經濟組織」享有的所有權，農民個人不享有所有權。

（2）集體土地所有權是集體組織全體成員的共有權。集體所有權既不是屬於集體企業所有，也不是由集體組織作為法人享有所有權，而是指集體組織全體成員共同對集體財產直接享有的所有權，其主體是集體組織的全體成員，而不是集體組織法人，集體所有權是集體組織成員的共有權。

（3）集體土地所有權是總有的。這又分為傳統的總有和新型總有。傳統的總有是指由一定的團體對土地享有管理職能，而由其成員享有土地的收益功能。

新型總有是指一定的農民集體范圍的成員，以其組成之團體對集體財產依法按照「平等自願，議決一致」原則擁有、使用、收益和處分的權利，以及集體成員對集體財產收益的權利。

（4）集體土地所有權是新型的合有權。此種觀點認為普通法之合有權制度與我國集體土地所有權制度具有內在的一致性，是完善我國集體土地所有權制度的理想模式。

普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來，是指數人平等地、永不分割地對不動產整體所享有的所有權，其中若有合有人死亡，其權利便喪失並自然地添加於其他合有人的一種共有權制度。

（5）集體土地所有權是集體組織所有與新型總有的內在融合。這是一種折中的觀點。我國農村集體土地所有權可以從兩方面加以定性：從外部關系來看，其性質為集體組織所有；而從內部關系來看，則為一種新型的總有。

（6）集體土地所有權是村、村民小組、鄉鎮的所有權。村、村民小組、鄉鎮是事實上的土地所有者，因而法律應該賦予其民事主體的地位。

（7）集體所有權是「個人化與法人化的契合」。集體財產（土地）應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體財產享有股權或社員權。

《物權法》第59條第1款規定，農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有，與之前法律規定的「集體經濟組織所有」相比更符合我國土地集體所有權的理論和實際。

需要強調的是，成員集體所有不是集體成員所有，二者有著本質的區別；所有權的本質是排他性支配，所以在土地集體所有權的定義中應加上「支配」權能。

參考資料來源：網路-集體土地所有權