山亭歐情經濟適用房怎麼樣

Ⅰ 購買經濟適用房的好處與壞處

購買經濟適用房優點是便宜，居住成本一般也都要比新建的商品房低。

缺點是一般質量不好，位置比較偏，交易手續麻煩。

經濟適用住房的出現，是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問題。

(1)山亭歐情經濟適用房怎麼樣擴展閱讀：

經濟適用住房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。

由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

經濟適用房相對於商品房具有3 個顯著特徵：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

經濟適用房的發展：

經濟適用住房"這一提法可追溯到1985年，當時國家科委藍皮書"城鄉住宅建設技術政策要點"中曾提及，"根據我國國情，到2000年爭取基本上實現城鎮居民每戶有一套經濟實惠的住宅"。

1991年6月，國務院在"關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知"文件中提出，"大力發展經濟適用的商品住房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題"。1994年國務院"關於深化城鎮住房制度改革的決定"文件中提出了實施國家安居工程的方案，開始了以安居工程為主要形式的經濟適用住房的建設。

1998 年，中國面臨亞洲經濟危機的沖擊，對外貿易形勢惡化,國家力圖擴大內需來刺激經濟增長，住宅產業受到廣泛重視。同年7月,國務院的"關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知"中明確提出"建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系"。

至此，將經濟適用住房建設作為經濟增長點和解決城鎮住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設部頒發的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》是經濟適用房政策的綱領性文件。

1998年進行的房改，對於全體中國城市居民繼而是全體人民都成了一項具有歷史性轉折的政策。房改政策取消了過去的福利分房，取而代之的是名為」建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系"。

國務院下發的《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的初衷是：城市中的大部分家庭都由政府為他們提供經濟適用住房，開發商所建造的商品房約占供應總量的10%～20%。23號文旨在強調房屋公共產品特性，同時強調政府在其中的責任。

經濟適用住房的出現，一方面是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問題；另一方面，以住宅為主導產品群對上游及下游產業多個物質生產部門具有極強的關聯度，可帶動國家經濟增長。在經濟適用住房發展了12年後的今天，可以明顯感受到就是現實的經濟適用住房房屋供給比例和目的已與23號文的初衷相距甚遠了。

2008年11月，在國際金融危機背景下，中央推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，其中經濟適用住房投資佔6000億元，經濟適用住房作為保障性住房的一項最讓人民心裡有保障的民生工程，確實能為中低收入者排憂解難。

作為我國住房供應體系的重要組成部分，經濟適用住房擔負著解決我國大部分中低收入家庭住房問題的任務，在住房供應市場有著不容忽視的地位。經濟適用住房政策和價格的合理性關繫到能否解決大多數家庭住房問題的關鍵。建立和完善以經濟適用住房為主體的多層次城鎮住房供給體系，也是我國深化城鎮住房制度改革的目標之一。

Ⅱ 我想去歐洲留學

1. EU都不算太高。德國有的州就不要錢。北歐貌似也有不要學費的地方，但是生活費會有點高的。
2. 我勸你都學。而且兩種語言都不要太差。法國人雖然不喜歡英語但是上課難免會用到。只會英語不會法語絕對是災難。她們對自己的語言太有自信，對不會英語只說法語的人很冷漠。
3. 在國外無親無故，學業壓力經濟壓力繁重的情況下，你說的那種「吃得好，睡得好，過得暢快」的人不是沒有，是不多。不過等回國以後，這段「吃不好，睡不好，過得不暢快」的日子會是你以後美好的回憶。想不孤僻的話，建議，1.語言學好，能學多好就學多好。2.樂觀，(說實話，不容易做到的，至少目前自己還沒做到)。3. 學業拔尖，讓其餘的學生都崇拜你（這是本人目前追求的狀態，能不能做到不知道~）
4. 這個建議你學業上大問題解決了在考慮，打工多少影響學習的。我們這里畢業證上有你的成績，找工作的時候僱主會看的，太差了沒人要。我有同學打工，但是一般家裡能撐得起的是不會在學期期間打工的，除非和專業掛鉤，屬於很好的實習機會。不過這個因人而異，建議你至少准備兩年足夠的生活費，第三年再考慮。工錢和城市有關，大城市肯定高，不過房租也貴，房子難找。一般餐館5到8歐一小時吧（德國法國應該差不多），好的工種要求語言流利如母語，10歐以上一小時，要不就是用到專業知識，像是熟悉當地稅法，幫忙做賬之類的。
5. 比高三煩，高三生活有人照顧，這里自己照顧自己。國內請個保姆一個月就幾百塊，這里人工費超貴，除非你家有錢最好放棄這種想法，而且白人保姆貌似幹活也不是很勤快，動不動就要放假加工資啥的。獨立生活也是一種能力。學習。。。好學校某些課程百分之三十過關率。一半人不能畢業。我的法國同學在自己國家讀醫學院，和我說那裡淘汰率很高，同學之間關系都有點問題，彼此是對方為競爭對手。不過你不讀醫學法律會好很多。
祝好運！

Ⅲ 經濟適用住房是純公共產品嗎為什麼

自去年年初以來,公共租賃住房成為社會議論的一個熱點。2009年國家已開始研究制訂《公共租賃住房指導意見》。2009年北京、常州、廈門、重慶等少數地方城市已開始實質性的啟動和嘗試。2010年1月出台的「國十一條」中，明確規定各地應把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設規劃。 當前，以廉租住房和經濟適用房為主的住房保障制度無法覆蓋全部的中低收入群體，存在「夾心層」現象。另外，在外來人口較多、房價較高的上海等一線城市，散亂、無序的住房租賃市場，無法滿足各種社會群體對於租房居住的需求。在這種情況下，建立有別於福利分房時代的全新的公共租賃住房制度，已變得越來越急迫。但是，當前國家層面和地方層面，對於如何制定公共租賃住宅政策存在很多疑難問題，而民眾在理解和期望方面有些混亂。最需要思量的是，公共租賃住房的屬性問題。 公共租賃住房是否屬於公共產品，是否應劃入住房保障范疇？經濟學中，把所有物品分為四種：私人物品、公共物品、公有資源和自然資源。劃分的標準是物品是否具有消費的排他性和競爭性。排他性是指可以阻止非購買者使用的特性，所有私權或收費的物品都具排他性；競爭性是指一個人的使用會減少其他人的使用。如果簡化性分類，也可把所有物品（包括服務）分為公共品和私人品兩類。私人產品同時具有排他性和競爭性。公共產品既無排他性、也沒競爭性。顯然，所有住宅都有競爭性，一個家庭住進去某套房子後，其他家庭就不可能在同一時間段也搬進去。因此，所有住宅都不是公共產品。從排他性來看，農村宅基地和福利化分房時代的公房，基本上沒有排他性；凡是私有產權的住宅都有排他性——也包括經濟適用房和房改房，目前只有廉租房無排他性。以此衡量，則全部的住宅都不算上公共產品。 嚴格定義上的公共產品，包括燈塔、國防、廣播等。事實上，現實社會中「純公共產品」並不普遍，倒是「准公共產品」——或者說廣義上的公共產品更常見。學校、公園、高速公路、博物館、醫院等都屬於「准公共產品」。對於住宅產品而言，目前我國只有廉租房算得上「准公共產品」，經濟適用房和其它商品住宅皆不屬於。 人生來擁有居住的權利，這是文明社會對人權的基本尊重，聯合國憲章中也有相關約定。然而，針對住房，還須明確公共產品和私人產品的邊界。只有這樣才能弄清楚政府該承擔什麼職能，市場又該扮演什麼角色。 所有的公共產品，都是用來增加多數人經濟福利的。由於容易產生不用付費即可享受的「搭便車」現象，有盈利訴求的企業都不願提供公共產品，所以必須由政府出面做這種事。對於部分准公共產品，也可以在政府協調下，讓企業參與生產和經營，比如收費的高速公路，可由企業投資並由其經營一定年限。 作為准公共產品的那部分住宅，惠及的對象是無法通過市場解決居住問題的弱勢群體，其重要特徵之一是不能轉化為私權，而只能作為公有或集體所有物品，動態地讓居住困難群體享用。廉租房正是這種准公共產品。所謂「動態」，是指某套住房的使用權不能永久地為某戶家庭所佔有，正如公共廁所不允許某人一直霸佔著一隻馬桶。廉租房既屬於准公共產品，又屬於住房保障體系；而經濟適用房雖然屬於住房保障范疇，但由於其產權基本屬於私有（雖然是有限產權），所以不屬於准公共產品。 從上述意義分析，公共租賃住房的性質應該向准公共產品靠攏，也即由政府投入一定的資源，讓一定的社會人群受益，而且受益權是必須是能夠流動的，如果租賃權固化，則就淪為實質上的私有產品。 從住房保障范疇看，社會保障是指國家和社會通過立法對國民收入進行分配和再分配，對社會成員特別是生活有特殊困難的人們的基本生活權利給予保障的社會安全制度。一般來說，社會保障由社會保險、社會福利、社會救濟、優撫安置等組成。社會救濟是對貧困者提供物質幫助，我國的廉租房制度就是屬於此范疇。社會福利一般指提高廣大社會成員生活水平的各種政策和社會服務，我國房改以前實行的就是福利化分房制度。 公共租賃住房既可以以社會救濟為主，也可以以社會福利為主。二戰以前的社會保障只是保證居民擁有維持生存所必需的生活資料，二戰以後福利國家紛紛出現。與之相適應，歐美國家的公共租賃住房二戰之前偏重於社會救濟，二戰後帶有更多的社會福利色彩。當然，國別不同，程度有異。如瑞典突出社會福利，美國注重社會救濟。 總而言之，我國將要實行公共租賃住房最多算是准公共產品，政府不必「打腫臉充胖子」，非要給民眾畫餅充飢，而民眾也不要奢望公共租賃住房將他們重新帶回到福利化分房的老路子上去。

Ⅳ 現在的年輕人買不起房國家怎麼不給福利政策呢

我國住房制度改革的進程及相關政策
改革之前，我國實行「統一管理，統一分配，以租養房」的公有住房實物分配製度。應該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。
住房制度改革起始於1980年鄧小平關於住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平說：「要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整。要聯系房價調整房租，使人考慮買房合算」。此後，房改大致經歷了試點售房（1979～1985年）、提租補貼（1986～1990年）和以售帶租（1991～1993年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立（1994－1997年）階段。
1994年7月國務院發布《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發199443號），開啟了城鎮住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，目標是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。
而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務院發布的《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發199823號文），該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。
再往後，為了促進房地產市場更好、更快地發展，國務院發布了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發200318號文），提出：各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。
應該說，我國城鎮住房制度市場化改革的推進是順應市場經濟體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內在動因。這主要是，在當時舊的福利分房制度條件下，由於租金低廉，無法維持正常的房屋維護，而且使政府背負著沉重的財政負擔；而與此同時，為了應對東南亞金融危機，國家實施積極的財政政策並配以收入分配調整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登台，正好可以成為拉動內需的最好辦法，啟動消費需求，拉動經濟增長，改善結構。
住房制度改革政策中存在的一些誤區
（一）過度地賦予了住房的經濟發展功能
我國房改從實施開初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發200318號文）明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，「房地產是國民經濟的支柱產業」被地方政府推至極致並演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷於批租土地，包括農地徵用用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、「造城運動」，盲目擴大拆遷規模，人為製造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經濟發達的標志，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用於批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。
在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21．5％，2003年為30．3％，2004年為29．6％，2005年中西部地區增長，高達33％以上。國際上公認的房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重一般是在10％以下，但我國從1998年開始，這一比重穩步上升，2004年為18．78％，2005年為20．98％，2006年1－4月份為22．93％，遠遠超過10％的國際警戒線。另外，國際公認的房地產開發投資佔GDP比重不能超過5％，但國內房地產投資佔GDP的比重從2004年就已經達到9．6％，一些城市甚至於高達50％以上。如果以房地產為支柱產業並將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。
（二）市場化過度，超越了經濟發展階段
從國際的視野來考察住房制度，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經濟發展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經濟社會發展階段要求實行不同的住房政策。
然而，我國在目前經濟尚不充分發達，社會收入分配差距較大的發展階段，卻把住房改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同於住房產權私有化，直接把「居者有其屋」變成了「居者有其產」，改革認識上存在較嚴重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價出售存量住房，還是供應經濟適用房或普通商品房，在住房產權的保有形式上，基本上都是在強調住房產權的私有化或自有化。我國2005年僅個人購買商品住房消費就達1．42萬億元，居民私有住房的比例已經達到72．8％。根據加拿大豐業銀行Bank of Nova Scotia的統計資料，加拿大房屋私有率為67％，美國近年來擁有獨立住房的家庭也剛過60％，而歐洲一些國家的住房私有率則在40％左右。相對於私有化特徵顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。
作為房改綱領性文件的國發199823號文提出「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」和「中低收入家庭購買經濟適用住房」的目標。國發200318號文則進一步提出「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」，政策所體現的市場化程度更濃。就目前我國經濟發展狀況、居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，似乎也是政府擺脫住房保障職責的隱含體現。
（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費能力與市場房價嚴重脫節
住房補貼制度與住房公積金制度是增強職工住房消費能力，實現住房分配貨幣化的兩項基本制度。這兩項制度的相繼建立，適應了市場經濟條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費變成一種個人選擇性的自主行為。兩項制度的實質是將職工工資收入中本應包含的住房消費部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人。
在多數城市，職工住房補貼建立的依據是：房價收入比（即本地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。受制於各地財力的限制，各地出台的住房補貼標准所依據的房價都大大低於當時的市場房價，有的地區甚至出現行政事業單位職工拒領住房補貼的現象。而且從補貼標準的設計來看，現行的補貼標準是根據政策設計當時（大多數城市為2000年以前）的房地產市場價格來制定的，遠落後於市場形勢的變化。因此，住房補貼政策從其實施開初，在住房貨幣消費上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對於廣大的企業職工來說，由於勞動力市場整體供過於求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費的含量更是嚴重不足，遠遠不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補貼實施很不到位，貨幣化補貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個懸而未決的問題。
另外，住房公積金制度所發揮的住房金融支持效能甚微，沒有真正發揮其住房政策性金融的支持作用。例如，我國的公積金存貸利差高達2．87個百分點，而新加坡的公積金存貸利差只有0．1個百分點，台灣地區的也在0．2個百分點，相差10到20倍。此外，住房公積金貸款以個人賬戶繳存余額的一定倍數來確定其貸款額度，這就必然導致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的「雪中送炭」的扶助作用。從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至2004年6月，全國住房公積金歸集余額4306．7億元，累計提取額2060．9億元，個人貸款總額2817．2億元，貸款余額1854．2億元，全國住房公積金沉澱資金余額達1959．2億元，占歸集余額的45．5％。
（四）沒有有效區分住房政策和房地產政策，基本住房保障嚴重缺位。
從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率；住房政策則屬於社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數國家的經驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立「便於進入」的市場，一是幫助中低收入者獲得「能夠支付」的住房。
然而，我國住房改革沒有把住房和房地產這兩個表面相似而實質屬於不同范疇的事物區別開，沒有把住房和房地產、市場和保障予以有效區別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯後；在土地供應、市場監管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發揮的功能也嚴重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導向應是，對具有保障性質的住房建設和供應，政府通過公共政策手段，嚴格根據住房需求，科學確定住房供應。而房地產市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬於完全市場化的范疇，按照市場經濟規律，由市場決定供應和需求，以達到均衡價格。
目前，我國94％的住房開發定性為「商品房」，「經濟適用房」只佔6％，其性質卻是微利「商品房」，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至2005年底，全國累計用於最低收入家庭住房保障的資金為47．4億元，僅有32．9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。北京迄今為止也只總共建了14000多套廉租房，相對1400多萬人口來說，不足1％。全國有13個省（區）沒有將廉租住房制度建設納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，70個地級以上城市（占總數的近1／4比重）根本就沒有建立廉租住房制度。
（五）住房分配體制轉換造成不同社會群體利益的極大失衡
住房改革初期的重點在出售公有住房。就多數地方而言，當時實施的改革主要特點有：一是停止單位自建住房，並相繼出台了住房貨幣化分配的具體方案，改分房子為發補貼；二是以大大低於市場的房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。
從實際執行來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實佔有為基礎，事實上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低於當時市場價格的水平轉到私人手裡。採用行政性的福利分配辦法，以實際佔用為基礎的出售，實際上是以產權的形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體的「送禮」行為，造成極大的社會不公平。特別是在單位制明顯的時代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統一的房改價格購買不同狀況、不同區位的住房也導致福利得失嚴重失衡。
在公共部門領域，主要是行政事業單位，住房分配單位制的特徵明顯，單位之間苦樂不均情況相當嚴重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕的單位職工與房源短缺單位的職工住房待遇差距相當大，有的獲得了一套以上的房改房，有的則成為了無房老職工，造成了分配上的極大不公平。
另外，原有實物住房分配「只售不租」的政策需要反思。「只售不租」政策，這是對既得利益的承認和鞏固，而對未得利益群體考慮不夠，拉大了不同群體的利益分化。目前全國大多數地區的公房已經出售完畢，總體上出售率達到95％以上，而新參加工作的職工和無房老職工，其住房問題則無從解決，成為體制改革下的利益「犧牲者」。
（六）土地出讓制度存在較嚴重的缺陷
在現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費都基本歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1／3還強，土地收益在一些地區已成為典型的「第二財政」。一些地方政府在利益驅動下，或明或暗地支持甚至助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序不規范的重要因素。
目前的土地出讓制度把70年土地使用權一次性轉讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上，無疑抬高了住房消費的門檻。而地方政府壟斷了土地一級市場，通過所謂的「招、拍、掛」等方式哄抬地價，獲取巨大收益，且美其名曰「經營城市」。地方政府一次性收取70年的土地使用權轉讓費，實質上是本屆政府透支了往後十幾屆政府的收入，寅吃卯糧。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商結成了利益共同體，共同推高房價和地價。地方政府在房價輪番上漲中，通過土地凈收益和各種名目的稅費獲益很大，但卻沒有將這部分收益還原於社會，特別是對低收入階層的住房保障上。
（七）房改推進過程中形成了極不合理的房地產開發經營體制
改革以前，我國的房地產開發建設主要通過計劃、財政、土管、建設銀行等部門按基本建設計劃來組織實施，同時也包括20世紀80年代「放權讓利」之後各單位、企業自行安排的住宅基建並向職工分配住房。總體上說，在當時，公共部門統管了整個房地產融資、開發建設和分配的全過程。房改實施後，在取消福利住房分配製度、住房供應主要依靠市場來提供的背景下，我國形成了基本上是世界上獨一無二的房地產開發經營體制。房地產開發商以運用土地和資金進行房屋建設、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創造任何社會價值的企業模式，實質是房地產中間商、皮包商（曹建海，2006）。到2004年底，我國房地產開發和經營法人企業已達5．9萬家，已經形成一個異常龐大、整體性獲取超額壟斷利潤的利益集團（在中國房地產服務業裡面，開發商所佔利潤和銷售額佔到90％），而且在政府政策決策中取得了越來越重要的話語權，左右甚至「要挾」政府決策行為。
現今中國的房地產開發經營模式並非上世紀80年代初創時設想的「建築＋金融」模式，既不實施建築安裝活動，也不提供金融服務，惟一進行的只是房屋建設的組織和銷售。在開發資金來源方面，如果沒有銀行的信貸、建築企業的墊款、消費者的預購房款，開發公司將無從運作。所以，中國當前的房地產開發企業並不是真正意義上的企業，它們通過壟斷房屋開發的組織管理功能，攫取超額利潤，而這些功能本應由政府或者由政府設立的事業單位來承擔。
另外，多年以來，我國對房地產開發的土地供應實行土地批租制度，土地的級差地租是由社會經濟發展和公共政策等的客觀原因而形成的，並不反映任何個人對整個社會經濟的貢獻。而批地私人開發卻將這些級差地租集中起來轉移到極少數開發商手中，導致了極大的社會不公平和制度性的官商腐敗。
（八）經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控
經濟適用住房是政府用轉移支付的方式免交土地出讓金，限制開發成本與價格的磚頭補貼來解決中低收入家庭住房問題的特殊政策。經濟適用房中包含了大量的政府補貼，面向中低收入群體出售，帶有明顯的收入轉移因素。從理論上看，有助於彌補因低收入群體支付能力有限所造成的購房困難。但是，這個政策存在很多先天的缺陷，不僅僅體現在政策本身，更主要地還是體現在政策執行過程中。
首先，經濟適用房政策的目標並不明確。政策中所規定的受益群體是中低收入群體，但是這個界定沒有跟政府補貼的能力掛鉤。住房是帶有不可分割性的，經濟適用房把大量的政府補貼凝固在每一套住宅上。考慮到補貼的金額，基本上沒有哪個政府有能力以這個補貼方式解決低收入群體的住房問題，更不要說包括中等收入群體。模糊的受益面必然導致供不應求甚至誘發黑市運作。
其次，經濟適用房政策執行過程失當、失控的情況嚴重。由於政策執行面的模糊，經濟適用房政策的實際受益人並不能與政策初衷相吻合。在一些城市，經濟適用房的受益群體收入上限規定過高，例如，北京有資格購買經濟適用房的家庭年收入可達6萬元，明顯超出社會中低收入水平，經濟適用房供不應求，反而成為商業炒作的對象。在實踐中，政府很難有效地核實購房者的實際收入水平。實際的結果往往是，政府針對經濟適用房的補貼被中高收入群體截獲。一些家庭在獲得經濟適用房後，將其出租或上市交易（REICO工作室的調查報告《經濟適用房政策評價》顯示，2005年北京經濟適用房的自用率僅為51．34％，出租率高達40％以上），將從政府通過住房所轉移的利益迅速變現。顯然這是再一次違背了利用經濟適用房解決無能力購房者的住房困難的初衷。
再次，以地生財的觀念和以GDP增長率論政績的幹部考核體系也使得地方政府對支持經濟適用房建設嚴重缺乏積極性。特別是在不少地區，地方政府甚至以沖擊當地房地產市場價格為由，明令禁止職工集資建房、合作建房，也阻止向經濟適用房建設劃撥土地。據統計，2004年，全國經濟適用住房投資就開始出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6．1％下降到4．6％。2005年一季度，全國經濟適用住房完成投資60億元，同比下降13．8％，占房地產開發投資的比重進一步下降到2．6％。1998年到2003年，我國經濟適用住房累計竣工面積4．77億平方米，只累計解決600多萬戶家庭的住房問題（由於大部分城市經濟適用住房制度對建設標准、購買對象等的把關不嚴等問題，且還不能肯定地說這600萬戶家庭均為中低收入家庭）。所有這些因素，使得經濟適用住房客觀上並沒有發展成為供應主渠道。
很顯然，各級政府的賣地財政提高了土地價格；為了消化高價土地，發展商就抬高房價。這似乎很合乎經濟邏輯。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經濟學家的聲音，那就是供求關系。但供求關系已經很難解釋今天中國的房地產市場的現狀了。很簡單，如果求大於供，那麼就不會有那麼大量的空置房了；如果供大於求，那麼，就不會有那麼多的人買不起房了。那麼，在供求關系之外，還出了什麼問題呢？
供求律以外的因素
房地產市場現狀的形成當然有很多原因。但依筆者看，最大的因素莫過於發展房地產市場的主導思想的嚴重失誤。簡單地說，在中國，房地產被視為僅僅是經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。因為把房地產視為經濟政策，其GDP功能（對經濟增長的貢獻）被凸現出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的「空間權」）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值, 人們對其價格上漲有預期。開發商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價逼向新高。要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但在中國，政府不僅沒有起到正面的作用，反而惡化這個局面，使得人們對房產價格的上升的預期牢不可破。地方政府無視住房的社會功能，而只強調住房的財政功能，即「土地財政」。土地轉讓金普遍佔到地方財政收入的30%以上，許多地區60%到70%的基礎設施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外, 住房的社會功能的缺位，更體現在廉租房和經濟適用房供給的極度缺乏。
房地產從一開始就被認定為經濟增長的一個最主要的來源。或者說，房地產是包括從中央到地方的各級政府GDP主義的一個核心組成部分。在GDP主義的指導下，房地產成為生產（建設）性投資，而非社會性投資，從而剝奪了房地產的公共性。房地產本來就是一種特殊的社會產品，因為其直接關切到社會成員的空間居住權。同時，房地產也直接關乎社會穩定和和諧。但在GDP主義構架內，房地產的唯一考量是利潤，而非社會生活的其他方面。
這樣，無論哪個角色，政府、發展商還是投資者，都想從房地產那裡獲得巨額的利益。正因為這樣，在中國房地產投資過程中，帶有極大的投機性。一些投資者甚至僅僅是為了投機。當房地產被投資者或投機者所操控時，其和大多數社會成員的實際需求就沒有了任何關系。（類似的情況也表現在投機性金融經濟和實體經濟毫無關繫上。）應當指出的是，中國的地方政府也是這個過程中的投機者。 不管地方政府投機的動機（如地方財政考量）的理由如何，在製造房地產泡沫方面，地方政府和發展商同樣具有不可推卸的責任。實際上，大量的泡沫是地方政府和發展商利益共同體的結果。更為嚴重的是，對房地產投機的巨額利益，也正在促使中央國有企業大舉進軍這個產業。
GDP主義盛行，有關方面就很難推出有效的房地產發展政策。這些年來，面對社會的不滿，盡管也有一些政策出台，例如「廉租房」和「廉價房」，但遠不能解決問題。截至2006年，政府支出中用來解決住房問題的資金只佔財政支出0.17%，這只能是杯水車薪。更重要的是，抑制房價政策結果剛好是政策初衷的反面，就是說，每出台一個控制房價從而幫助中低收入家庭的政策，就把房價推到一個新高點，從而又一次為低收入家庭雪上加霜。原因再也簡單不過，無論是發展商還是地方政府都有巨大的動力來扭曲政策，從政策「尋租」。
中國房地產成為資本的「游戲物」
正因為房地產的唯一目標是「錢」而非社會大多數成員的需要，中國的房地產市場呈現出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數社會成員的居住權的同時，中國各地的房地產不僅向國內的「炒房團」開放，而且更向國際資本開放。很大程度上說，中國房地產已經成了國內外資本的「游戲物」。從技術上說，要遏制炒房和投機並不難，例如可限制購房的數量、規定住房居住的最低年限、收取房產稅（即是在宣稱私有財產不可侵犯的美國也是徵收房產及其房產繼承稅的）等等。問題在於，所有這些可以非常有效的舉措並不符合發展商、投機者和地方政府的共同利益，沒有人會使用這些技術來限制房地產。進而，如上面所說，房地產也綁架著中國經濟和中央政府，有關部門也沒有動力真正去採取行之有效的方法，盡管它們也面臨社會的壓力。畢竟，在這個體制內，對有關部門來說，經濟利益大大重要於社會利益。
很顯然，就房地產而言，中國政府面臨雙重的挑戰。一方面是房地產泡沫。房價泡沫一旦破滅，總體經濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權。在各種社會文化因素的作用下，大多數中國人非常認同居者有其屋這一說法，年輕人普遍並認為幸福和房子息息相關。這兩方面的後果都會影響社會政治的穩定。最嚴峻的是，盡管這樣的壓力其他市場經濟國家也面臨過，但中國沒有其他國家解決房地產問題的動力和制度機制。在西方國家，房地產從經濟政策演變成為社會政策是有強大的社會運動來推動的。在強大的既得利益的面前，中國的房地產政策似乎已經山窮水盡。一定也要有強大的社會運動來促使房地產政策的有效轉型嗎？人們只能拭目以待了。

Ⅳ 買經濟適用房要注意什麼沒有北京戶口可以買嗎二手的和新的都一樣嗎

決定買房，實在是一件高興的事情。但是，從下定決心到買到滿意的住房，可不是一個容易的過程。對於工薪階層而言，經濟適用房無疑是購房者的首選，那麼，買經濟適用房要注意哪些事？今年北京市經濟適用房建設有什麼特點？如何選擇適合自己的經濟適用房等眾多問題有可能會難倒一些購房者。
持續放量

繼去年經濟適用房井噴上市之後，北京建委開發辦稱，今年北京經濟適用房建設依然保持開工300萬平方米，竣工200萬平方米的放量。

在300萬平方米的新開工面積中，老牌經濟適用房項目回龍觀、天通苑力爭實現新開工100萬平方米；在建項目瑞海新城、芍葯居、朝陽新城、翠城和三環新城等實現新開工150萬平方米；三個新項目百子灣、綠戎家園和定福家園力爭開工60萬平方米。

200萬平方米的竣工面積主要指天通苑、瑞海新城竣工100萬平方米，回龍觀、朝陽新城竣工50萬平方米，蓮花晴園、西府景園、玉景苑等竣工50萬平方米。

據北京建委開發辦提供的數據顯示，截至去年11月，本市一共審批了51個經濟適用房項目，完成投資326.14億元，累計開復工面積1450萬平方米，累計竣工948.29萬平方米，預銷售面積1140萬平方米。9.6萬戶城鎮居民通過購買經濟適用房解決了住房困難，特別是危改區、歷史文化保護區和市政工程拆遷居民，通過購買經濟適用房得到了安置。

重點南移

提起經濟適用房，幾乎無人不知道回龍觀、天通苑。因價格便宜，這兩個老牌經濟適用房項目成為許多北京人買房的首選。但是，從去年開始，經濟適用房集中在北部的局面被逐步改變，瑞海新城、世紀風景等項目的出現，為住在南城的老百姓提供了極大的選擇空間。

據統計，去年上市的22個經濟適用房項目，11個在南城，占總量的50%。同時，朝陽區有4個項目，昌平區有3個項目。

據北京建委有關負責人表示，從今年開始，經濟適用房的建設重點將移至南城，主要集中在四環外。

品質提高

幾年前的經濟適用房因為建得遠，雖然價格便宜，但業主們還得在城裡就醫、消費、娛樂，非常不方便。而如今的經濟適用房，從規劃開始就考慮到了配套建設。如世紀風景就利用了周邊的成熟商業氛圍，為業主解決了後顧之憂。而朝陽新城則在規劃初期，就考慮到小區業主的生活、醫療、教育、娛樂等多方面需求，在170萬平方米的規劃面積中，規劃了相應的設施。

在景觀及綠化方面，經濟適用房也有了顯著提高。位於西紅門的瑞海新城綠化率達到了36%，比原有的老經濟適用房的綠化率高出了6個百分點以上，而世紀風景銷售負責人焦阜英告訴記者，該項目不僅要建大型的中心花園，還請專家設計了具有老北京風格的老街坊果園；在戶型結構方面，三環新城項目全部是4層到29層的板樓，容積率為2.6％，進深10平方米，做到了「明廚、明衛、明廳、明卧」四明；此外，瑞海新城還推出了「三居加二居」的連體式親情居

「變則通，通則久」，城南的居民有福了，城南正發生著翻天覆地的變化，馬路拓寬、綠化升級、地鐵線開建，這一切的一切都標志著在不久的將來，北京這種南北失衡的局面將徹底得到改變。

長期以來人們印象中的南城多為貧民生活區，是「下風下水」之地。生活配套方面，沒有高檔商業區、高等學府、著名醫院……而市政建設方面，這里的水、煤氣、供暖的開通都相對滯後於其他區域。事實上，近幾年南城的道路交通、基礎設施建設飛速發展，為該地區的房地產開發提供了巨大的空間。過去南城的項目大多賣到每平方米兩三千元，而現在大多都在每平方米四五千元，這說明城市化程度提高了，周邊基礎設施改善了，使得整個產品的價值受到市場支持，得到消費者的認同。尤其是中軸路、兩廣路的擴建，地鐵線的通車，大面積的拆遷使得城南的房子品質提升，房價也自然水漲船高，想買房，要趁早哦！

買經濟適用房按步驟走

人物素描：馬成，40歲，有一個女兒。夫婦二人均是工薪階層，月收入加在一起不超過4000元，面臨拆遷。

慧眼房經：類似馬成夫妻這樣的情況在北京不知道有多少，他們還好，兩個人都賺錢。北京消費高，尤其供養子女花銷更大，所以通常積攢不了多少錢。拆遷能夠給一部分補償金正好可以作為購房資金。這里值得一提的是，買經濟適用房要需注意按以下步驟走：領取審核表、填表審批蓋章、辦理購房登記。首先，申請購房家庭應按不同類別，到經濟適用住房開發建設單位分別領取《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》、《北京市機關工作人員、教師家庭購買經濟適用住房審批表》或《北京市重點工程和危改區被拆遷居民家庭購買經濟適用住房審核表》。以上表格可以按標准格式復印，也可以從北京建設網下載。

如實填寫核定表後，交申請人及其配偶所在單位分別核准蓋章，沒有單位的由戶口所在地街道辦事處核准蓋章。但像馬成夫婦這樣的拆遷戶是不需核定家庭收入的，因為由市政府批準的重點工程建設中的被拆遷居民家庭和政府組織實施的危舊房改造項目區異地安置的居民家庭，由申請人如實填寫審核表，並持拆遷人出具的證明到房屋所在地的街道辦事處核准蓋章，之後再到市城市建設綜合開發辦公室在北京市房地產交易中心設立的窗口辦理經濟適用住房購買登記和備案手續。

另外，購房申請人須持夫婦雙方所在單位或街道辦事處核准蓋章後的核定表、審批表或審核表，到辦公窗口辦理購房登記手續。申請人持本市城鎮居民常住戶口證件、身份證和審核通過的核定表、審批表或審核表，到經濟適用住房開發建設單位購房。

個體小業主買房重精裝

人物素描：關先生，35歲，木樨園附近商品城的個體小業主。

慧眼房經：南三環木樨園一帶聚集著很多江浙一帶的個體小業主，他們一般都是拉家帶口過來做生意，一直以租房為主，賺錢不少，但居無定所，現在他們成為買房的主力軍。由於這部分人群賺錢頗多，而且人口多，常常可能一起買幾套房子。由於沒有時間花很長時間去裝修，在家呆的時間也不長，所以最好買精裝修的房子。而買精裝修的房子應該注意的地方很多，不要被開發商精美的樣板間所迷惑，消費者在考察樣板間時往往會被樣板間裡面的陳設吸引，開始駐足欣賞這些陳設的細節。殊不知，這正中開發商的「下懷」。因為這樣一來，存在的問題就會被忽略了。所以在看樣板間首先要關注整體。業主應該把戶型圖、沙盤與現實進行對比。尋找圖紙與實物不相符合的地方。比如一些衛生用具的品牌、廚房設備的品牌等。

除此之外，買精裝修房最重要的就是收房。收房時要注意細節，第一，隱蔽工程。隱蔽工程主要分成這樣兩部分：一個是上下水；一個是配電。首先，應該檢查上水，打開龍頭看一看水流的大小、流速，和我們的生活經驗是不是存在差異。同時檢查水質情況，因為曾經出現過業主入住很久以後水管裡面流出來的水依然帶有水銹的問題。檢查下水也很簡單，把衛生間里的洗面盆以及浴缸加水（面盆加滿最好，浴缸三分之一即可），然後按照正常使用那樣開始排水。我們檢查排水的速度，以及排水是否存在堵塞現象。配電問題，進行驗收是很困難的。但是一些簡單的手段也可以達到初步檢查的效果，比如反復開關照明燈具、用台燈檢查插座。如果有設備就可以檢查電視、電話、寬頻線路是不是存在問題。第二，檢查樣板間的飾面工程。飾面工程的檢查很多人都會有一個常識，比如牆磚、地磚是否存在空鼓，達到什麼程度；牆紙是否存在接縫不好的問題；地板是否存在質量問題；居室門安裝得是否方正垂直；窗戶是否推拉自如；油漆是否有氣泡、「流淚」現象。這些通過仔細觀察都可以進行檢查。第三，檢查樣板間的安裝工程。精裝修住宅裡面的安裝工程很復雜，衛生潔具、廚房設備、門窗及開關插座面板、空調設備等等。建議准業主首先應該檢查安裝的牢固程度，同時檢查安裝是否周正，然後檢查這些設備是否存在表面硬傷、劃痕以及缺陷。眼下正是冬天，住在有或沒有陽光的居室里，感覺一定大不一樣。如果家中有老人、小孩或病人，需整日在家居住的家庭，在買房時要同時考慮房子是否向陽，採光、日照是否充足。

初次置業問題頗多

人物素描：林偉，28歲，IT從業者，月收入5000元左右。

慧眼房經