經濟適用房轉讓合同糾紛

㈠ 經濟適用房轉商品房後能自由買賣嗎

經濟適用房轉商品房後能自由買賣。

房主可以在經濟適用房取得房產證5年以後，向房管局繳納土地收益金，將自己的經濟適用房變成全產權的商品房，就可以實現自由買賣了，也就不用受經濟適用房相關政策的約束。

經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。

具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。

1、對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10％補交綜合地價款。

2、對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》（京建住〔2008〕225號）的有關規定;

（一）已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當向戶口所在區縣住房保障管理部門提出申請，由區縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關規定，已辦理經濟適用住房的購買資格審核手續），由購房人按原價購買或由區縣住房保障管理部門按原價回購。

（二）已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。同等價格條件下，已購經濟適用住房產權人戶口所在區縣住房保障管理部門可以優先回購。

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經轉商過程的注意事項：

1、商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同，提出質疑，對於不理解的地方要認真調查清楚。

2、商品房簽訂合同前要了解開發商的基本情況，包括開發商的信譽、經濟實力、資信狀況及歷年在房地產市場的開發業績，並要求開發商出示有關開發建設和銷售的證件，如營業執照、資質證書及「五證」等。

3、合同文本是否規范。應了解開發商所使用的合同文本是不是建設部和國家工商局聯合制定的統一的商品房買賣合同示範文本，如果不是，應當提出疑問並特別注意合同條款的內容。

4、所售商品房是否巳作了抵押。商品房購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產在購買前就設定了抵押並不能如期解除抵押關系，抵押權人就有可能隨時要求實現抵押權，這樣，購房人不僅不能順利取得房產證，甚至會陷入一場糾紛之中。

㈡ 目前經濟適用房糾紛主要是哪些

隨著近年來房價的急劇攀升，鑽法律、政策漏洞買賣經濟適用房的當事人不在少數，經濟適用房買賣糾紛案有增多之勢。違反政策進行經濟適用房買賣主要有以下兩種現象：一種是「借名買房」，另一種是「黑白合同」糾紛

■借名買房

「借名買房」即指不符合經濟適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經濟適用房。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。

「借名買房」的當事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協議，對「借名」行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經濟適用房的房號轉讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協議約定，房屋購買後有關房屋的所有權利歸屬於實際出資人一方，名義買房人要無條件協助實際出資人辦理相關手續；3.名義買房人在購買經濟適用房之後即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許後再辦理產權過戶手續。

雙方產生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實際佔有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。

法院判決傾向：實際出資人享有長期居住權

雙方簽訂的「借名買房」協議，使不具備購買經適房資格的人借用他人名義購買到了經濟適用房，按照《經濟適用房管理辦法》，應屬於無效協議，但是按照《合同法》的規定，也同樣出現了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規的法律效力問題。對「借名買房」案件，法院一般以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退還的房款也不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還。

法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經濟損失，反之出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經濟利益。鑒於此，若實際出資人能夠證明雙方存在「借名買房」的關系，法院一般認定實際出資人對該房屋享有長期居住權，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權。

■黑白合同

根據規定，購買經濟適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。

經濟適用房的「黑白合同」則是指，在對購買時間不滿五年、不滿足上市交易條件的經濟適用房進行交易時，房屋買賣雙方在合同中約定以經濟適用房當時的購買原價進行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價款分為兩個部分，即購房款和裝修裝飾設備補償款，前者是經濟適用房當時的購買價，後者是現時商品房價格與經濟適用房價格之差價。

該類合同表面上是按照原價轉讓經濟適用房，而實質上買賣雙方又同時約定過高的裝修裝飾設備補償款，確保賣方從中賺取差價。涉案合同表面上符合經濟適用房轉讓的形式，實質上為商品房買賣合同。因以商品房價格出賣經濟適用房存在著極大的利益驅動，「黑白合同」的現象便應運而生。賣家與買家在簽訂了「黑白合同」後，因為房屋升值而毀約的現象大量出現。

目前法院對經濟適用房「黑白合同」是否無效存在兩種觀點：

一種觀點認為該類合同無效。因「黑白合同」實質上違反了經濟適用房上市交易條件的政策規定，侵害了國家利益，符合合同無效的條件。

另一種觀點則認為合同並非無效。因《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關於經濟適用房上市交易的相關規定(即目前適用的《北京市經濟適用房管理辦法》) 不僅不屬於法律，亦不屬於法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

■涉及經濟適用房「借名買房」和「黑白合同」案件存在法律盲點的問題，去年北京市一中院曾主持所轄基層法院確定了審理原則，即原則上按照《北京市經濟適用房管理辦法》認定合同無效。但要從根本上解決上述問題，建議立法部門或國務院頒布經濟適用房管理的相關法律或行政法規，將經濟適用房的相關政策以法律法規的形式加以體現。

㈢ 法拍房有什麼風險

1、產權不明：首先要確認是否有第一債權人之外的其他債權人，由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，如果原房主這些因債務問題導致跑路，競買人入住後可能遭到其他債權人的追討。所以在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時候法院是不會明確地告訴購買者房屋的背景和被強制拍賣的具體原因。

2、房屋瑕疵：在對房屋進行拍賣時，通常只對瑕疵進行簡單描述，而對房屋存在的其它問題比如凶宅或暫時不能顯現的質量問題基本都不會註明，因此需要想競拍此房屋的朋友進行實地看房。但是法拍房看房並簡單，如果競拍人一旦作出競買決定，即表示完全了解並接受該房屋的現狀和一切可能存在的問題，法院對房子的瑕疵則不擔任何責任。

3、費用不明確：由於法拍房不會公布拍房以前的交易情況，如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分准備。還有可能原業主拖欠物業費、水電氣費等，這些都需要買受人但承擔原業主所拖欠的的費用。

4、有租賃無法入住：一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋裡面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。當然購買者也不要指望執行法院幫自己騰空房屋。

(3)經濟適用房轉讓合同糾紛擴展閱讀：

網路司法拍賣成交後，由人民法院的財務部門確認競買人繳清拍賣成交款後，由法院的執行部門出具拍賣成交裁定書，並交付標的物及相關憑證。如需辦理產權變更登記手續的，由法院的執行部門向有關財產登記管理部門發出協助執行通知書、拍賣成交裁定書，協助買受人辦理過戶手續。

根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%。而房子一旦出現流拍，就會再次酌情降價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。因此，大部分的法拍房都具有價格優勢，成交價通常低於市場價。

㈣ 拆遷安置房和商品房有什麼區別，包括土地性質。

商品房是指私人建造的出售的房屋，可以自由買賣。安置房是政府進行拆遷或其他公共設施建設時對拆遷住戶進行安置所建造的房屋，屬於經濟適用房性質，它和商品房不一樣，在前五年內是不可以進行市場交易的，而五年後上市交易需繳納土地出讓金，還要在當地政府的政策范圍內才可以進行自由買賣。當安置房可以自由買賣時，它就具有了商品房的性質。
安置房與商品房在價錢上是有區別的，安置房那是政府拿自己家的地用自己家的錢蓋的房子，所以價錢上相對便宜一點，但商品房是開發商從政府手中拍賣得來的，拍賣啊，這是什麼概念，價錢肯定蹭蹭往上加！導致開發商拿到土地的價錢超級貴，再加上開發商還要大量的買磚買水泥，投入了太多的成本。於是我們買房子時價錢也非常的貴，比安置房貴的不是一點半點！小編覺得，我們之所以買房子如此的貴，就是因為開發商買地的時候也很貴。但是，安置房買著雖然便宜，但你要裝修好一點的話還是要花很多錢的。但是商品房不一樣，人家講究的就是服務和品質，只要你有要求，他們都會盡量做到。
還有一點，安置房可不是誰都可以買的，看它前面倆字「安置」就知道了，拆遷人在五年之內也就是拿到房產證之前是沒有買賣權的。但商品房是只要你有錢就可以買的，當然是指在合法的前提下，小編覺得，現在大部分人還是會選擇去買商品房，雖然商品房比較貴，但是買安置房太麻煩了，你又不知道你買的安置房是不是合法的，而且有些人為了賺錢安置房也會被他們炒出天價的。

㈤ 二手房滿兩年出售稅費怎麼算

二手房滿倆年後的出售稅費演算法：
1、增值稅（約為房屋售價的5.5％，滿兩年免交），原業主繳納。
2、個人所得稅（房屋售價差額的20％或房價的1％，家庭唯一住房可申請免稅），原業主繳納。
3、契稅（90平米以下為房價的1％、90－144平米以內為房價的1.5％、144平米以上為房價的3％，應辦理相關優惠手續），買家繳納。
4、房屋轉移登記費80元，買家繳納。
5、房屋轉移登記手續費（過戶費，有些地區已取消）（住宅3－4元／平米，非住宅10元／平米），買賣雙方繳納。
6、房屋專項維修基金（首期專項維修資金的交存數額為：多層住宅7層以下，不配備電梯的）60元／平方米；多層住宅配備電梯的）90元／平方米；小高層、高層住宅7層以上，含7層145元／平方米。）；如果原業主已經交過，則辦理轉移到買家名下即可。原業主已經交過的買家可不交，否則應補繳。
7、土地收益金（房改房、安居房、經濟適用房依次為1％、2％、15％，商品房不繳納此費）。原業主繳納。

㈥ 借名買賣經濟適用房糾紛法院如何處理，能獲得賠償嗎

購買者以出賣者名義先期支付協議定金，並且各期房款也是購買者以出賣者的名義交納，後由於房價上漲，出賣者拒不履行轉購協議中約定的義務，願意返還定金及購買者所交納的房款。而購買者由於與出賣者簽訂轉購協議而喪失了購房的最佳時機。購買者不同意出賣者「撕毀」轉購協議，遂發生了經濟適用房糾紛。簡單的說就是出賣者因房價上漲而反悔導致購買的失去購房時機。 法院處理此類案件的判決方式，主要從買受方的信賴利益損失出發，確認轉購協議無效。決房屋轉購協議無效的依據，主要在於當事人在限制期內達成的轉讓經濟適用住房協議，侵犯了國家的社會住房保障體制，同時侵害了其他符合條件的城市低收入家庭的購房權利，損害了社會公共利益。根據我國合同法第五十二條的規定，損害社會公共利益的合同無效，即 雙方簽訂的房屋轉購協議應屬無效合同。 在此類糾紛中，原告與被告雖然當時達成了協議，是雙方的真實意思表示，但他們達成的協議違反了法律的規定，即損害了社會公共利益，侵犯了國家的住房保障體制，並且從法律的教育功能看，判決雙方達成的協議無效能夠更好地規范市場交易主體的行為。 二、借名買賣經濟適用房糾紛能獲得賠償嗎 法院處理此類案件的判決方式，主要從買受方的信賴利益損失出發，在確認轉購協議無效同時，也會判決賣方對買房經濟賠償。 判決出賣方賠償買受方信賴利益損失則基於《合同法》第五十八條的規定，即合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 過錯方賠償對方所受到的損失賠償責任，需具備構成一般民事責任的四個基本要件，即締約一方的信賴利益受到損害；另一方違反契約義務；違反契約義務的一方當事人具有主觀過錯；違反契約義務的一方當事人具有的主觀過錯與信賴利益的損害結果有直接的因果關系。 同時由於賠償方承擔的責任是基於誠實信用原則和公平觀念所規定的特別責任，因此賠償權利人必須具備「合理條件」和「正當理由」才可以請求。對原告的損失進行賠償，除了直接損失必須進行賠償外，還應賠償信賴利益損失，也就是原告所付出的「機會成本」，即原告因與被告簽訂轉購協議而喪失了認購其他住房的機會。 因此，要理性地選擇住房、購買經濟適用住房，避免借名購買這種違法行為。如果您已經因為借名購買經濟適用房而處於糾紛或遭受經濟損失，可以尋找律師幫助訴訟維護自己的利益。雖然暫時錯過了購房的良好時機，但在律師的幫助下至少可以在保證本金的同時獲得適當的經濟補償。

㈦ 拆遷後分配的房子有房產證嗎

現金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大，甚至沒有保障的。

尚未取得產證的拆遷安置房，根據《物權法》第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

房屋屬於不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為准，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。

也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。

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拆遷安置房的交易風險

隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。

與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在於購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，並且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。

雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由於拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批量收購此類房屋然後再轉賣牟利的「黃牛」。

雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續，五年後再辦理房屋過戶手續的做法並未違反法律規定，屬於合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規定，賣房者要在取得房產證之日起五年後才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。

在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。

房屋的歸屬最終取決於過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至於其是否是第一個買方則在所不問。

許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權，並有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也並不鮮見。

此時，拆遷部門所支付的補償金往往高於拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬於賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬於買方。

從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬於賣方：一方面，拆遷補償款屬於被拆遷房屋的變形物，而不屬於孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常並不依賴於原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。

拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面，拆遷補償款是賣方基於法律的規定而取得的，並非沒有合法的依據，因而不屬於不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之後，仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對於該買賣合同產生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而捲入到賣房人的家務當中。

最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。

而至於多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化，也會使得買賣雙方對於交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。

筆者認為，購買拆遷安置房並非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

㈧ 什麼樣的安置房合格

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 [編輯本段]安置房分類 根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類： 一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬於個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。 另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。 [編輯本段]拆遷安置房購置注意 購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其「五證」，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。 [編輯本段]拆遷安置房和回遷房區別 拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。 拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。 他們之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。 [編輯本段]經濟適用房,安置房,安居房的區別 經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；布局要符合城市規劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標准要根據北京市「九五」住宅建設標准，結合市場需求確定。 現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房；二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房；三是單位以自建和聯建方式建設的，出售給本單位職工的經濟適用住房。 安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。 拆遷安置房需具備三個條件： 1、符合設計規范； 2、每套房屋面積不低於45平方米； 3、要符合國家安全和技術標准，具體說要有房屋驗收合格證 ，所有的證照應齊全，從修建到竣工都必須達到安全標准。 [編輯本段]安置房在二手房市場 安置房幾大優勢受追捧： 1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善； 2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建築面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建築；3.政府統建的房屋質量較為穩定； 4、安置房依託地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。 當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。 預約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是採用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋後暫時不能過戶。「最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶。」中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發生了這個交易行為。 付款方式也根據協商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房後再付20萬元或一次性付清總房價的90%，餘下的辦理房產過戶後付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。 公證並不完全保險 不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉讓中，為了躲避稅款，採取公證預約銷售的方式也很常見。不過，公證並不能完全保險，有些公證交易最後會變成產權糾紛。 從公證法的角度，經過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決時是否採用此證據以及如何採用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以「申述期限太長應視無效」來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見，除非你能有證據證明你確實不知情，否則就可視為默認，而現在突然提出異議，可視為惡意異議。 買安置房有政策風險 這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注並加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房（不包括安置房），產權證辦理後五年內不能上市買賣交易。 如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行 安置房能否入市銷售？ 很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法？其實，安置房能否銷售要依具體情況來定，記者昨日就此采訪了我市土地房產局相關管理人士。 據該相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。 安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證後就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對於沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。 如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓；如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。 預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。 簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。 謝謝採納！