房地产项目产业发展

㈠ 房地产行业的前景如何

【摘要】城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。
【关键词】房地产；开发投资；未来走向
1、前言
房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。
2、房地产开发投资现状
2.1 企业融资困难
房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开

㈡ 房地产产业发展的根本是什么是土地吗请说明理由

根本就是供需关系，土地是供应，人口数量及结构是需求，由两方共同决定的。在我国，土地是由政府通过土地出让拍卖去供应。人口数量多，关键是08年金融危机使热钱转移到房地产套利避险，所以才会发展如此迅猛。

㈢ 简述房地产发展经历的几个阶段

「第一阶段」1990年-1995年起步维艰建筑形态千篇一律北京金鼎集团常务副总裁王良智认为，我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。无论是多层，还是高层；不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。

随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭，政府开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。

「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。

这一阶段，政府也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。

“但在那个时候，产品的品质仍不尽如人意”。全橙房地产增值服务中国有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年北京实行货币化分房，到了2000年，人们的购买力进入井喷阶段。但这个时候严格意义上还不是卖产品，而是卖售楼处、卖图纸、卖样板间，甚至是卖配套、卖教育、卖文化、卖老板，产品品质并没有实质性突破。”

「第三阶段」2001年-2005年快速成长开始进入产业竞争时代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。对于朱凌波的这一说法，王良智非常认同。他表示，在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。

“北京房地产产品的确是在飞速发展。我记得在2001年时，北京商品房是东西差、价格高，上海房子是东西好、价格低，但现在反过来了，北京市中心房子价格不及上海的一半，但细节做得比上海的房子好。在这短短的5年中，北京房地产产品品质不断提升，而市场需求是导致品质提升的最主要因素”。来自上海的北京荣丰房地产开发公司董事长王征的话引起了不少开发商的共鸣。

嘉宾热论

「理念变迁」

开发：先市场后产品再营销北京荣丰房地产开发公司董事长王征：我主张产品主义，但是我又反对伪产品主义。用一句话来概括，就是“产品高于营销；市场高于产品”。

我举个例子，非常男女很多户型在15平方米-20平方米之间，可能到现在还是北京最小的房子。应该说这么小的房子基本谈不上什么舒适度，但在确定户型时我也没考虑产品的舒适度。我采取的是反推模式，项目周围机关比较多，刚毕业的大学生能承受什么房价，这是我们首先考虑的。经过调查，他们的消费能力大概在“首付三万，月供七百”，所以就出现了非常男女这么小的户型，这个项目的销售情况最终也证实了我的观点，“市场高于产品”。

设计：楼宇、户型更注重人性化设计珠江罗马嘉园副总经理王骞：虽然市场是主导产品的最重要因素，但从开发商的角度，产品设计还是需要不断创新，争取更多客户的认可。北京的房屋经历了不断成熟的过程，如早期的塔楼大多是盒子楼，每层户数比较多，根本谈不上南北通透，后来开始出现改良型塔楼，虽然也是塔楼，但基本上做到每户南北通透，相当于变了型的板楼。

户型设计也有很大改变。1998年以前都是福利分房，房子户型很差，有很多浪费的面积，而且功能不是很合理，现在的户型设计开始向人性化方向发展，大厅大卧、明厨明卫、外飘窗设计都是提高舒适度的体现。

㈣ 房地产行业未来的发展趋势如何

相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》

房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。

趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平

过去的10年，房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长(没有哪一个行业像房地产行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本)，远超其它行业的平均利润水平。

国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。根据中国社科院(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》)的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。

随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小，企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源。未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%～10%之间，暴利时代将不复存在。

趋势之二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑

鼓励应用建筑节能新技术、新材料，大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。比如，采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中空玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃;应用优质新型墙体材料;利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术;因地制宜地开发利用太阳能技术等。日前财政部、住建部专门发文，鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用水平。今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜。绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，以居住功能为主，把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例，从整体上实现资源节约利用与生态环境保护。

除了鼓励性政策以外(包括财税部门给予相应的税费减免)，国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展。按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

报告显示，目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目，都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。

趋势之三，房地产开发模式强调专业细分与合作

目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商又是开发商，项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款。一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施工承包队伍和物业公司等。

随着房地产开发的推进，分工合作将更加细化。从资金、开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由

高度专业化的公司分别承担。随着高度专业化的分工与合作，各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。开发商在整个开发经营过程中，更多的是发挥一个资源整合或综合协调的作用，更多的是主要依靠投资商、承包商、营销代理商等之间的专业化合作。

未来还将实现投资商和开发商角色的分离。资金除了银行渠道之外，将广泛引入社会资本，包括信托、私募股权、企业债、IPO上市等，房地产开发商更像是一个高度专业化的管理型公司。目前，我国房企IPO和股市融资受政策抑制，短期内很难改变，因此，私募股权是未来的发展方向。

趋势之四，融资能力和资本运作能力要求更高

房地产开发是资金密集性行业，在当前限购、限贷的不利环境下，房企良好的融资能力和资本运作能力至关重要。房地产开发应该实现融资渠道多元化、合理控制财务成本、保持合理的负债率和良好的现金流。

国家统计局数据显示，目前我国房企的资金来源中,企业自筹比例已上升至43%以上,个人购房预售款比例在25%以上,商业银行贷款只占15%左右。而销售不畅、市场预期不好，形成了对房企的资金压力，迫使企业去寻找高成本的融资渠道以填补资金需求的缺口。

房地产开发企业的国内融资渠道，除了上市资本市场和银行系统外，大部分选择信托方式，少数选择民间借贷。而一些拓展海外融资渠道的做法值得借鉴。最初的融资主要是针对单一的项目，以后逐渐开始尝试以公司制的形式，与海外成熟金融机构进行长期合作。这种从松散型的项目投资合作转变为公司制的紧密型投资，是基于大型房企进一步做大规模和做强实力的战略考虑。市场规模的迅速扩大，仅靠几家房企之力显然是不够的，多元化的融资渠道给国内房企带来帮助。海外成熟金融机构和投资机构对投资管理的规范运作，对提升国内房企的管理水平和质量，将起到重要作用。

趋势之五，品牌化经营、精细化管理和标准化制定

在调控和市场的风险中，如何使房企保持核心竞争力，实现稳步健康的发展，已成为当前一个突出的问题。预计更多的房企，将把注意力集中到关注品牌、资本、产品和营销能力上来。

房企的品牌经营，历来被认为是企业的软实力，而要实现企业的高利润和高附加值，必须注重品牌的培养和树立，重视品牌的有效表现和宣传手段、重视购房者的需求研究和市场发展变化等。在实践中，许多知名房企的品牌化经营，使项目的促销手段和销售价格方面的优势得到了充分的体现。

相比之下，中小房企的项目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的产品，产品定位比较随意，项目的实际成本与目标成本偏离较大，这就更应该注重项目的标准化和精细化管理，这也是中小房企扩大经营规模的基础条件。

趋势之六，营销成为核心和关键环节

如果说房企的融资能力和资本运作能力起着决定性作用，营销环节则是实现盈利的至关重要环节。强大的营销能力可以最终实现资金回笼和资金增值，同时也能提高项目投资方的信心和实现市场预期，从而使房企的资金进入良性循环，并得以持续开发经营。

目前，国内多数开发商与专业化的营销代理公司进行合作，房地产营销代理公司参与到项目的整体规划、从户型设计到每一套房子该如何销售等每一个细节，协助开发商最终实现销售目标。一些有品牌、有规模的房地产营销代理公司，由于拥有丰富的客户资源也介入了新房的分销业务，通过建立各种形式的客户会，定期举办各种活动，以提升客户资源的利用率，增加客户对品牌房企的忠诚度，促进了营销市场的繁荣。

㈤ 产业地产的发展现状

在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。截止2010年末，国家级高新区新增了13家，总数达到70家之多;国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，省级弯历开发区1568个，加上市级、县级的开发区总数已逾4000多个，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。
2010年全国工业用地出让面积与2009年基本持平。一线城市由于工业用地稀缺性逐日显现，工业用地价格普遍大幅上涨，仅广州微降4.9%。二线城市为吸引更多投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下握闹铅调，但总成交额较2009 年大幅上涨。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两段好个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
十八届三中全会，明确提出市场在资源配置中起决定性作用，从而把市场体系、市场机制、市场经济在经济社会发展中的地位完全提升到基本制度层面.长期从事专业市场、产业地产电商服务的咨询机构亿云通给我们列出了新形势下的一些问题。例如，专业批发市场、产业地产作为市场体系中的重要环节和力量，与市场经济的演变和发育成长存在着什么样的关系？发展和完善市场体系，专业批发市场有哪些职能和使命？现代专业批发市场与电子商务、现代物流、展贸经济以及国际采购等是一种什么样的产业生态关系？专业批发市场与工业化、市场化等有怎样的逻辑关系等等。

㈥ 可以围绕房地产发展的产业有哪些

有很多。
跟房地产相关的建筑设施、材料供给。
比如钢筋、水泥、测量仪器、瓷砖、林木。。。
你可以根据自己情况选择适合自己的产业发展。