村集体土地流转发展产业

『壹』 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议

农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。

『贰』 农村集体土地流转新规：集体土地流转方式有哪几种

党的十七届三中全会和09年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经内营权流转管理和服务，建立健全容土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。目的是提高土地利用率。
十八届三中全会土地改革内容：坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。

『叁』 土地经营权入股发展农业产业化经营会对农村带来那些影响和变化

土地经营权入股是发展农业产业化经营，深化农村土地制度改革的一项重要举措。而近两年我国农业农村不部发布的指导意见来看，土地经营权入股在建立完善土地经营权价格评估体系以及健全土地经营权流转市场效果显著。那么什么是土地经营权入股呢?事实上就是农民以土地承包经营权以股份投资入股到公司里，以公司化的方式对土地进行规模化的管理和运作，这样做的目的是可以最大化的发挥土地的增值效益。

『肆』 农村集体土地流转

迟早要同第一世界的国际接轨实行私有化，自由流转的，才能促进经济的发展

『伍』 农村土地流转 现状 成效(附图片）十万火急！！

“农村土地流转”是什么意思？

在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营

对于农村土地流转，党的十七届三中全会和今年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。
此信息来自中国农村商务网

理解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。

与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。

实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转。

那么，农村土地流转会不会改变现有土地承包关系呢？不会。党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。今年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。

土地流转如何催生现代农业？

把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模

从实践运作来看，农村土地流转，是催生现代农业的新举措。为什么这么说呢？

大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。在我省，庞大的农民群体，人均耕地才0.84亩，吃饱饭倒是没问题，但要靠0.84亩耕地富起来，却是不可能的。要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。按照省里规划，到2020年，城市化率要达到55%，那时候，农村人口的总量将减少至3500万人左右，如果其中1000万劳动力转移，那么，真正从事农业的人将控制在2500万以内，人均耕地面积将达到2.5亩，每个劳动力平均种地10亩左右，规模经营的效益就出来了。

在这个过程中，农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成资本积累后，决心投资5亿元，建设现代农庄。按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。

以上情况说明，资本与土地的结合，将大大拓展农业的内涵和增值能力。只要我们准确理解和贯彻中央政策，规范推进农村土地流转，现代农业的美好图景就一定会早日呈现在世人面前！

为积极应对金融危机，提振信心，促进经济平稳较快发展，本报派出3路记者，随我省“坚定信心保增长——走进市州”暨“春游潇湘”采访团一道奔赴14市州，了解各地为“保增长、扩内需、调结构、促就业、强基础”出台的具体措施，见证金融危机下湖南“弯道超车”的轨迹。昨日，一路记者已结束在永州的采访，返回长沙；另外两路记者分别抵达湘潭、邵阳。

『陆』 2017年中央一号文件关于土地流转及农村集体产权有哪些内容

2月5日，年中央一号文件（《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》）正式印发，其中大篇幅的提到了土地流转以及农村集体产权相关的规划

意见提出，落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。抓紧研究制定农村集体经济组织相关法律，赋予农村集体经济组织法人资格。全面开展农村集体资产清产核资。稳妥有序、由点及面推进农村集体经营性资产股份合作制改革，确认成员身份，量化经营性资产，保障农民集体资产权利。从实际出发探索发展集体经济有效途径，鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革，增强集体经济发展活力和实力。研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。深化集体林权制度改革。加快水权水市场建设，推进水资源使用权确权和进场交易。加快农村产权交易市场建设。
意见强调，深化农村集体产权制度改革。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。抓紧研究制定农村集体经济组织相关法律，赋予农村集体经济组织法人资格。全面开展农村集体资产清产核资。稳妥有序、由点及面推进农村集体经营性资产股份合作制改革，确认成员身份，量化经营性资产，保障农民集体资产权利。从实际出发探索发展集体经济有效途径，鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革，增强集体经济发展活力和实力。研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。深化集体林权制度改革。加快水权水市场建设，推进水资源使用权确权和进场交易。加快农村产权交易市场建设。
推动农业产权制度改革、深化土地流转是长期目标的制度基础。我国精耕细作的小农经济制约了农业规模化，土地制度改革可以降低成本，为适度规模经营创造条件，土地流转则整合资源利用，促使生产、流通、消费环节联系起来，是发展农业现代化的重要前提。近年来，从农村土地确权登记到土地流转“三权分置”再到农村土地两权抵押贷款及相关产权保护政策，农村土地制度改革一直沿着明晰产权以推动资本化的思路稳步推进。农村土地承包经营权确权登记颁证试点等“三块地”改革试点预计将于2017年完成。

『柒』 土地流转的社会效益

• 一是加快了农村土地集约化经营、规模化发展进程。据统计，流转后拥有土地1000亩以上的大户157户，经营面积19.7万亩；500亩以上的大户248户，经营面积23.8万亩；300亩以上的大户472户，经营面积25.6万亩。有效促进了土地向种田能手、专业大户、家庭农场、农民合作社、龙头企业集中，使农业生产逐步向集约化、规模化、专业化方向发展。

• 二是调整优化了农业产业结构，提高了经济效益。各乡镇流转出来的土地主要集中连片种植马铃薯、冷凉蔬菜、甜菜、葵花等高产高效作物，其中种植马铃薯每亩可增加收入1000元左右，种植蔬菜每亩可增加收入1580元左右，分别是流转前的6倍和7倍。既符合农业产业发展发向，又促进了农业产业结构调整优化。

• 三是推动了农村劳动力转移，促进了农民增收。农村土地流转使部分农民从土地中解脱出来，从事二、三产业，加快了农村劳动力转移。土地流转后的农民，打工每人月收入在2000元以上，加上土地流转收入，年收入稳定在2万元以上。

• 四是加快了农业适用技术推广进程。农村土地流转及适度规模经营，有利于推广良种良法，加快了农业新品种、新技术、新材料的推广应用，推动了现代农业发展。

• 五是促进了农村社会分工，提高了农民素质。通过土地流转，使部分科研院校和龙头企业进入农村，先进的生产经营理念、技术装备和市场意识潜移默化地影响了当地农民，学到了先进的生产技术和管理经验，影响和改变了农民传统的生产观念，促进了劳动力、土地等社会资源重组，进一步优化了农村社会分工。

『捌』 土地流转的兴起给农村带来了哪些变化

一、农村产权制度改革的目的和意义深化农村土地和房屋产权制度改革，建立健全归属明晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，完善市场化配置资源机制，解放和发展农村生产力，逐步消除城乡二元结构体制性障碍，推动农村资产资本化，加快促进农民生产生活方式的根本转变，着力推进新型工业化、农业产业化和新型城镇化进程，探索破解“三农”问题的有效途径。二、探索农村产权制度改革确权后建立土地流转新机制过去成立土地流转服务中心以来，推进了农民土地使用权合理流转，一定程度上实现农业增强、农民增收，但没有建立一套行之有效的土地流转机制，大多数农民以租赁形式把土地提供给公司或业主开发，农民每年收取固定资金，也没有建立农民持续增长机制，农民参与积极性不高，土地流转的效益不明显。农村产权制度改革对农民土地承包经营权确权后，我认为要以此为契机，建立健全一套既能增强业主信心、加大农业投入，又能持续增加农民收入、发挥农民自主性的土地流转新机制。一是政府引导农民成立合作社，作为一个村、组范围内代表村、组的土地所有权主体，以这种合作社行使所有权人的权力，并代表全体合作社成员的意志与其他主体发生关系。至关重要的是，这种产权主体是农民在自愿原则基础上的一种集合选择，与生俱来地存在着委托代理关系、代理租金、剩余索取和用于投票的民主政治机制，可以迫使代理人把自己的名义用目标函数与全体合作社成员的福利目标函数联结和集成在一起，从而使农民在土地上的权益实现和权益保护掌握在农民自己手中；二是政府引导合作社与其他主体建立利益分配机制，在确保合作社成员土地基本收益前提下，与其他主体结成风险共担、利益共享的联合体，这样既增强外来业主投资发展信心，又能充分发挥农民自主性。这种机制的建立，必将大大促进土地快速、适度规模经营。三、农村产权制度改革后对产业发展的思考我认为，农村产权制度改革的成功实施，可为推动优势特色产业发展提供资金和人力资源支持，将有力推动现代农业和第三产业的快速发展。

『玖』 土地流转起来对农村的发展有什么好处

广州增城区中新镇五联村曾经是个贫困村。中新镇党委书记陈一敏介绍，村民分到几分地，种菜、种粮连自己都养活不了。因为贫困，很多村民都外出打工了。

“由于五联村总体规划里既没有房地产，也没有工商业的规划，所以只能老老实实把农业和农村做好。”陈一敏说道。

陈一敏介绍，这些（基地内的）农活都是农民擅长的。一些需要照顾家庭的、没法外出打工的妇女，就可以就近在基地做产业工人。劳动强度不大，劳动环境也舒适，一个月还可以拿到3000多块钱。

在基地内，记者还品尝到了用山泉水种植的水培番茄。大棚里，这些番茄大小不同，颜色各异。而最贵的番茄品种，一斤也可以卖到60元，甚至已经走上了不少发达国家人们的餐桌。

农旅结合让村民有的种，游客有的玩

罗浮山下，绿树掩映，河塘清澈见底。惠州市博罗县的松树岗村就坐落于此。作为广东省新农村示范点之一，松树岗村充分利用独特的地理环境和丰富的自然资源，大力进行农业招商和引导村民种植无公害农业产品，同时发展农业旅游观光。

在松树岗村“生机立体农业园区”内，记者团看到了“空中田园”农业区。该项目负责人蔡海璋通过引进“向天借地”等新型种植模式，使得一亩地的效益是普通种植方式的8～10倍。

不仅如此，“空中田园”内，果蔬在种植过程中遵循“零污染、零容忍”原则，完全不使用农药、激素、化肥、转基因工程技术。

目前，该村建立现代农业生产基地3000多亩，主要种植水果、花卉和特色农作物等。除了“空中田园”，还有葡萄园、火龙果园等，形成了连片的生态观光农业带。

有了良好的生态环境和独有的农业基础，松树岗村大力发展乡村旅游。

据了解，2016年，全村共接待游客约15万人次，增长88%，旅游综合收入达500多万元；村集体收入为29万元，增长16%；农民人均纯收入为25580元，增长25.1%。

乡村旅游发展起来了，村民腰包鼓起来了，松树岗村在乡村旅游发展和探索上又有了新愿景：待条件成熟时，将会引进专业的旅游管理服务公司，对整个村的旅游项目进行管理运营，提高旅游经济效益，把该村的乡村旅游做大、做强、做出特色，真正实现环境美、集体强、村民富的发展目标。

文明建设让城中村实现美丽大转身

通过“文化+”的方式，将文明建设与新农村建设有机结合，使得过去“脏乱差”城中村变成了“文化村”，惠州市观背村可谓一个生动的新农村建设样本。观背村总面积0.3平方公里，人口大约1025人。这个背靠东江的村如今成了一个壁画村庄。

不到一年的时间里，500多幅壁画逐步装点了原本斑驳脱落的村道墙，主题内容从法德共治到中国梦、从客家文化到中华传统故事；空置的房屋资源盘活租赁给文化团队、社会组织作为创作场所，秀美别致的院落代替了原本破败的房屋；老旧的房屋则装点成村民学习充电的文化驿站。

此前平庸的村庄面貌得到了很大的改善，更是吸引了多家文创团体和机构的入驻。这些机构和团体又对村内房屋资源进行了活化利用，美丽的观背村更添文化魅力。

村容村貌的改变也进一步影响了观背村的乡风文明建设。老党员孙伍有对记者说：“跟以前大不同了，现在在村子里，车子不上锁都没有问题。”

看着眼前的观背村，谁能想到，这个村子曾经被贴上“人心涣散、污水横流、治安恶劣、人见人弃”的标签？

无论是五联村、松树岗村还是观背村，新农村建设所带来的新变化新面貌让所有人都感受到了来自社会主义新农村的希望。同时，新农村建设是个进行时而非完成时，不仅仅是这三个南粤大地上的农村，新时代新农村建设的探索还依旧在路上。

增城好地方。

『拾』 农村集体土地流转是指什么包括哪些内容

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营内权的农户将土地经营权（使用容权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

农村土地流转的形式主要有转让、转包、互换、入股、出租等。征用不是流转。