房地产经济学宏观理论

『壹』 中国房地产宏观环境分析

政策上复 ：限制房价上制涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房
经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈
技术上没什么说的，从宏观上没法分析。
还有，07-08年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

『贰』 房地产经济学的理论体系

房地产经济学是多学科的交汇，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面：
一是核心理论层如地租理论、房价理论、区位理论等；
二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场等理论；
三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。
地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理论是研究存在地租时的经济规律的理论。现代地租理论与古典地租理论的观点基本相同。
以李嘉图、穆勒等为代表古典地租理论认为，地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。
例如，肥沃的土地小麦产量1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地产生利润为
1000元/亩- 500元/亩= 500元/亩
这500元将变成肥沃土地的地租。 房价理论研究的房屋价格形成和变动规律的理论，房价理论的重点，是城市房价理论。
当前城市房价理论包括房价基本理论、特征价格理论和收益模型理论。
房价基本理论
房价基本理论奠基人是华人经济学家，《亚洲经济评论》主编汪林海。房价基本理论中，住房的有用性指消费者对住房的大小、装修、地段等各种因素的综合评价，在价格相同的情况下，消费者购买住房时，尽可能选择有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情况下，劣等住房就是城市边缘的住房。
汪林海认为，房产市场完全竞争时，城市中某套住房的价格受到三个因素的影响：该套住房的有用性，城市边缘住房（劣等住房）的有用性，城市边缘住房（劣等住房）的生产成本。城市中某套住房的价格P与该套住房有用性U成正比，与城市边缘的住房的有用性U0成反比，与城市边缘的住房的生产成本C0成正比。
房价基本理论用一个公式来表示，就是：
上式中，P为某套住房的价格，U为该套住房的有用性，U0为劣等住房（城市边缘的住房）的有用性，C0为城市边缘的住房的生产成本。
特征房价理论
特征价格理论以Kain and Quigley（1970），Wabe (1971)，Evans（1973），Anderson和Crocker （1971）、Henry M. K. Mok等（1995）、Piyush tiwari（2000）、Sibel Selim（2008）等为代表。以Lancaster （1966）的消费者理论和Rosen（1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（Hedonic Price Model），是近几十年来房价模型的主流模型之一。
特征价格模型的思路是：住房由于具有各种满足消费者需要的特征，从而能按照某一价格出售（Rosen,1974），住房之间的价格差异来源于住房之间的特征的差异（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003），从而，可把住房的特征作为解释变量，把住房的价格作为被解释变量，采用数学工具（统计学）建立房价数学模型。用计量经济学模型来描述，就是：

上式中，P为某住房的价格，Z为住房的特征向量（住房的交通、治安、教育、装修、新旧程度等），ɛ为随机误差项。
收益价格模型理论
收益模型理论认为房价是住房预期收益（即房租）的折现。收益模型为：
其中，P为房价，R1，R2,......，为历年的房租，t为利息率。 区位理论是揭示人的活动空间以及活动空间之间的联系的理论。历史上的区位理论包括农业区位理论、工业区位理论、中心理论等。
农业区位理论 农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯·杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。
杜能“孤立国”假设：只有一个城市，且位于中心。城市是农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。杜能认为：某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：
P=V－（E+T）
工业区位理论 业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。韦伯认为，其他因素暂不考虑、仅考虑运输时，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。
中心地理论 中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒认为，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；中等规模的城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。
城市地域空间利用结构理论 该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论。
同心圆理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高收入阶层住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。
多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。

『叁』 房地产经济基本理论包括哪些理论

房地产经济学是多学科的交汇，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依专从的三个层面：
一是属核心理论层如地租理论、房价理论、区位理论等；
二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场等理论；
三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。

『肆』 房地产的外部宏观经济和微观经济及预测

宏观经济学是以国民经济总过程的活动为研究对象，着重考察和说明国民收入、就业水平、价格水平等经济总量是如何决定的、如何波动的，故又被称为总量分析或总量经济学。微观经济学与宏观经济学之间的联系：首先，微观经济学和宏观经济学是互为补充的其次，微观经济学是宏观经济学的基础。再次，宏观经济学并不是微观经济学的简单加总或重复最后，两者共同构成了西方经济学的整体。二者的区别主要表现在：（1）研究对象不同。微观经济学的研究对象是单个经济单位，如家庭、厂商等。正如美国经济学家J??亨德逊（J??Henderson）所说“居民户和厂商这种单个单位的最优化行为奠定了微观经济学的基础”。而宏观经济学的研究对象则是整个经济，研究整个经济的运行方式与规律，从总量上分析经济问题。正如萨缪尔逊所说，宏观经济学是“根据产量、收入、价格水平和失业来分析整个经济行为。”美国经济学家E??夏皮罗（E??Shapiro）则强调了“宏观经济学考察国民经济作为一个整体的功能。”（2）解决的问题不同。微观经济学要解决的是资源配置问题，即生产什么、如何生产和为谁生产的问题，以实现个体效益的最大化。宏观经济学则把资源配置作为既定的前提，研究社会范围内的资源利用问题，以实现社会福利的最大化。（3）研究方法不同。微观经济学的研究方法是个量分析，即研究经济变量的单项数值如何决定。而宏观经济学的研究方法则是总量分析，即对能够反映整个经济运行情况的经济变量的决定、变动及其相互关系进行分析。这些总量包括两类，一类是个量的总和，另一类是平均量。因此，宏观经济学又称为“总量经济学”。（4）基本假设不同。微观经济学的基本假设是市场出清、完全理性、充分信息，认为“看不见的手”能自由调节实现资源配置的最优化。宏观经济学则假定市场机制是不完善的，政府有能力调节经济，通过“看得见的手”纠正市场机制的缺陷。（5）中心理论和基本内容当然也不同。微观经济学的中心理论是价格理论，还包括消费者行为理论、生产理论、分配理论、一般均衡理论、市场理论、产权理论、福利经济学、管理理论等。宏观经济学的中心理论则是国民收入决定理论，还包括失业与通货膨胀理论、经济周期与经济增长理论、开放经济理论等。

『伍』 结合宏观经济学理论分析我国房地产产业的市场供需情况及目前房地产消费特征。

宏观经济学的核心论点是国民收入理论,有个小故事:国王推崇挥霍,于是国家总需求旺盛版,均衡国民收入增权加,经济走向繁荣,后来国王推崇节俭,有效需求不足,均衡国民收入减少,经济衰退。
所以,房地产业是宏观经济刺激消费的结果。

『陆』 房地产对宏观经济的影响

房地产对宏观经济的复影响

房价波动制，必然会对房地产市场产生重要影响。以目前我国房价为例，目前我国经济发展势头强劲，房地产市场更是非常火，暂且不去考虑房市火爆的原因，来看看他的影响：
吸引了大批资金的投入，无论是盖房子还是炒房子。这就会使得固定资产投资上涨（房地产投资是固定投资组成之一），拉动内需，促进经济增长，当然这是有力的一方面。
但是我国现在是房地产过热，就是说房地产需求占总需求比重过大，这就是的经济的可持续发展能力受到挑战——一旦房地产市场衰落，经济将遭受重创（所以国家提出需求结构调整，同时对房地产市场进行调控）。所以，房价的波动对经济影响要从利弊两个方面来分析。

『柒』 用经济学理论解释房地产是一种最有利的投资

因为土地是有限的，所以房产就是稀缺资源。商品的价值和稀缺性成反比，越稀缺的就越保值。所以，虽然房产也是投资，但和股票期货相比，相对保值。所以是投资中比较有利的。

『捌』 宏观经济对房地产影响

宏观政策的松紧，都是有极强的针对性。货币超发，楼市太热，房价虚高，炒房成风，金融遇到风险时，一般都会采取设门槛，卡节奏的降温模式；楼市遇冷，库存太大，流动性极差，影响金融安全与经济大势时，政府一般采取的是政策放松，金融加杠杆，放宽买卖限制条件的救市措施。



不让大涨，不让大跌，稳舆情，稳预期，稳房价是基本做法。有人说房地产就是夜壶，用得着拿出来用用，用不着时踢到床底，以免有碍观瞻。这个比喻难听一点，似乎是有一点点小情绪。但实际上宏观政策的作用就是要纠编校正，盈则泻，亏则补。但如果方法不当，或程度太过，泻也泻出毛病，补也能补出祸事来，总之，凡事都得得法得体，过犹不及。



长效机制，千唤万唤不出来，不是不想搞，而是这种事急不得，等不得，它不仅需要政府的努力，还需要市场的认同，消费者的认知与认可。这一次采取全融宽松政策志在放水养鱼，但定向流通，不是普降小雨，尤其是对房地产严是另眼相看，不予宽松。

有人说，这是东风不与周郎便！在我看来，政府心里有数，房地产行业依然是曰子比较好过的行业，紧一点，降降温并无大碍。四季度，房地产行业必将发动最后一轮冲刺，拿下最后的山头，可以非常乐观地说，品牌房企大获丰收，整个行业也是丰收在望。

『玖』 使用经济学理论分析现实中房地产领域

简单说：房地产领域主要产品是房产，房产是一种特殊商品，因为它既是消费专品又是投资品。在属讲到房地产市场的时候，多提到市场预期一说，不管房市泡沫多大，它始终是市场预期的反应，虽然不见得一定是理性的，因为市场预期容易受到社会舆论或媒体的引导，特别是在信息部对称的情况下。房产泡沫的破裂，又是价值规律的最终作用。
价值决定价格，价格围绕价值上下波动。房地产市场不管发展得多么不可思议，去伪存真，去粗求精，最终还是符合价值规律的。不过，中间出现了好多插曲。
楼主觉得是吗？

『拾』 房地产经济学的研究对象和方法

关于房地产经济学的研究对象学界论述不少，主要观点有：
1．“城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系”：
2．“房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律”。
3．认为房地产经济学“主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”：
4．认为“房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学”，“也是一门研究房地产资源配置效率的科学”。
前三种观点的表述基本是从我国传统政治经济学的研究对象移植过来的。长期以来在学术界有一种占统治地位的观点，认为马克思主义政治经济学的研究对象是生产关系或经济关系及其运动规律；西方经济学的研究对象是资源配置，并且把二者完全对立起来。其根据之一是马克思曾在著作中多处说过，“政治经济学，从最广的意义上说，是研究人类社会中支配物质生活资料的生产和交换的规律的科学”；“经济学所研究的不是物，而是人与人之间的关系”，或类似的话。根据之二是西方学者对经济学的定义，即“经济学是研究人和社会如何进行选择，来使用可以有其他用途的稀缺的资源以便生产各种商品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员或集团以供消费之用”。还有的西方学者说，经济学是“研究人们如何分配他们有限的资源来满足人们的需要的科学”。其实只要我们不完全停留在马克思对政治经济学研究对象的表述上，而看他实际研究的内容，就会发现他对资源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的两部类再生产理论模型，第二种含义的社会必要劳动理论和劳动资源配置理论等?他曾说：“要想得到和各种不同的需要量相适应的产品量，就要付出各种不同的和一定数量的社会总劳动量：这种按一定比例分配社会劳动的必要性，决不能被社会生产的一定形式所取消，而可能改变的只是它的表现形式 ”同样对西方经济学不只是看它的某一流派，而是着眼于整个西方经济学，其中有的流派也研究资本主义经济关系，如制度经济学：至于他们的研究出发点和方法有何不同，那是另一个问题。
几点问题
房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。但是，有两点值得一提：一是关于资源配置与经济关系研究以谁为基础的问题，我们认为应通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律；二是相对于政治经济学等理论经济学来说，房地产经济学等部门经济学更侧重资源配置的研究，包括行业内外资源配置：外部资源配置主要是讲产业地位及其与国民经济的关系；内部资源配置有多层含义：其一是住宅房地产与非住宅房地产之间的比例，其二是非住宅房地产所涉及的不同行业资源的配置，其三是同一房地产中各类档次比例，如住宅高、中、低档的比例?
总结
总结前面的分析，我们认为，房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。
房地产经济学的研究方法除了常规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外。还可运用经济学前沿分析方法“博弈论”。