经济适用房发展问题及对策

⑴ 经济适用房政策存在哪些问题，该如何解决

目前经济适用房制度在实施过程中屡屡出现舞弊与暗箱操作事件，经济适用房领域成为投机与利益不正当输送的重灾区，经济适用房制度实施的结果远未能实现制度设计的初衷。对此有学者提出取消经济适用房，也有学者提出经济适用房不修厕所，希望以此来解决经济适用房制度在实施过程中出现的问题。但本文认为，造成当前弊端重重局面的根本原因，在于当前的规定侧重于公法上的审查与核准，未能在私法上对经济房的权利予以明确界定与限制。由于现行的制度未能确定经济适用房的物权边界，私法上权利的模糊导致了巨大潜在利益的存在。在巨大利益的冲击下，经济适用房形式上的层层审查与核准形同虚设。因此，我们只有在物权上明确界定经济适用房的权利边界，给房屋购买人一个确定的权利预期，方能物当其用，有效解决当前经济适用房制度在实施过程中出现的腐败与权力寻租行为。 经济适用房的产权是受到一定限制的，其依据在于经济适用房土地的划拨性质而将其视为一种区别于商品房的新的物权。也有学者提出经济适用房产权由政府与购买人共有的设想，但不论是对经济适用房的物权予以限制还是增设一种限制物权，按照物权法定原则，这些内容只能以立法形式予以规定与明确。根据立法法及物权法的规定，现行的部门规章无权也无力对经济适用房的权利予以定位及限制。此外，经济适用房制度尚涉及与民法、合同法、担保法、房地产法、物权法和婚姻法等法律的协调与衔接，因此，我们只有以法律形式对经济适用房的权利予以定位，才能在效力及内容上使该制度与其他法律规定相互衔接与协调。

⑵ 经济适用房出现问题该如何解决

济适用房质量问题投诉： 最好先去和开发商协商解决，按保本微利的原则确定； 是具有社会保障性质的商品住宅； 经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性，对各种经批准的收费实行减半征收、实用性；

⑶ 经济适用房的对策建议

针对目前我国经济适用房开发与建设过程中存在的上述问题，提出以下建议： 对经济适用房做出相应的调整。若停止经济适用房的供应，那么一些家庭可能就会失去购买住房的能力。除非有更好的政策替代经适房，不然就应该对经济适用房做一些较大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众来监督经适房的建设、分配等等，以防止暗箱操作，从而保证经适房能真正解决中低收入者的住房问题。其次，降低经济适用房的舒适度，在不影响正常生活的前提下，适当地降低经适房的面积，以避免经适房落入不适当的人手中。最后，加大经济适用房的建设力度，以缓解经适房供不应求的局面。2.借鉴国外的成功经验。1959 年，新加坡居住困难的家庭占到了全国的84%。通过在住房领域实行“以政府分配为主、市场出售为辅”的原则，到2010 年85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”。对于美国，在大力开展公共住房项目时，不仅政府会通过建立健全法律制度对项目的执行进行监督，新闻媒体还会进行监督和批判。在瑞典，政府不仅为住房的建设资金提供相应的贷款，还给予一定的利率优惠、补贴以控制住房成本在合理的水平上。另外，瑞典政府还建立了一套“体系完整、分工明确”的住房保障机构，对保障低收入家庭的住房权利起到了至关重要的作用。3.加大公共租赁房的建设。经济适用房的作用是有限的，仅保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。因此，国家可以加大力度建设公共租赁租房，以便更好地解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等群体阶段性住房困难问题。同时可以考虑打破户籍限制，将公租房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口。

⑷ 经济适用房弊端有哪些

第一、建造廉价房由政府出面组织，效率低下。如果政府直接出面，违背市场经济中专业分工回原则。即使间接出面，答中间承接的发展商不以经济效益为考核，难以达到社会资源的最优配置。
第二、廉价房以售为主，缺乏退出机制，这是一个根本缺陷。因为买廉价房的时候是穷人，不代表将来是穷人，一辈子是穷人，收入改善后还不退出，一直占用政府补贴的住房，对其他穷人不公平。所以现在有很多人手中有经济适用房，但自己却贷款买更好的商品房，经济适用房则用来出租，以租养贷，造成了经济适用房供不应求的局面，而那些真正需要经济适用房的人，却无房可买。
第三、 由于廉价房没有效益激励，一些政府往往只关心提供了多少套房子的目标考核，而很少真正为居住者考虑居住需要。我国的经济适用房政策，国家采用减免土地出让金和相关税费的方式，责令开发商限价出售给中低收入城市居民。开发商通过协议的方式取得土地，以政府的定价出售，除房价以外的房屋质量、社区配套设施等由企业自主决定。这给企业在房屋质量、相关设施等方面留有很大的运作空间，留下了巨大的利润空间，同时，也带来了更多的隐患。廉价房的质量常常难以让人满意。

⑸ 经济适用房的问题

2013上海经适房最新申请标准政策原文
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市住房保障房屋管理局、市发展改革委、市建设交通委、市民政局制订的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府
2013年4月8日
上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准
根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）的规定，制订本市共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）准入标准和供应标准如下：
一、准入标准
同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房：
（一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。
（二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。
（四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。
二、供应标准
对申请购买共有产权保障住房的，按照下列标准供应：
（一）单身申请人士，购买一套一居室。
（二）2人或者3人申请家庭，购买一套二居室。
（三）4人及以上申请家庭，购买一套三居室。
（四）申请家庭人员较多、申请家庭人员代际结构较复杂，或者经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定机构收购的，区（县）政府可以酌情放宽住房供应标准，但须报市住房保障房屋管理局备案。
申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。
上述准入标准和供应标准，自2013年5月1日起实施。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市发展和改革委员会
上海市城乡建设和交通委员会
上海市民政局
2013年4月1日

⑹ 房地产发展存在的问题与对策

房地产发展存在六大问题

我国房地产业比较年轻，真正发展起来至今不过20年时间。由于政府对房地产管理需要有个认识过程，在过去近20年时间内，房地产运作规范度偏低，尽管这样有利于房地产的放开搞活，促进其发展，但与此同时，房地产的运作中出现了一些秩序的混乱。

一是土地的供应不规范。我们的国土资源局成立还不到10年，在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

二是房产价格相对过高。由于种种原因，房产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而中国房地产的利润率高达30-40%。按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。

三是建筑安装成本所占比例偏低。在国外建筑安装成本约占房价的70%，也就是说土地和各种税费、利润仅占售价的30%。与国外有很大不同的是，中国房价中的建筑安装成本仅占30%。这种情况说明我们的房屋定价过于偏高，利润过大。另外也说明在中国的房屋建设中，属于人类劳动产品的回报率过低，劳动力应得报酬过少，特别是农民工没能享受应有的待遇，而其劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。以上海为例，房地产企业自有资金的利润率2001年为38.12%，2002年达86.36%，2003年为74.24%，这个利润率是同期社会资金利润率的20倍左右。这样的问题如不妥善解决，我们的全面小康就难以实现，社会也难以和谐。

四是经济适用房建设比率过低。由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入家庭购买的户型的，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。前一时期，北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象，有的人等了几天还是连号都拿不到，更不应该的是，建筑商不该去雇人拿号，并以4万元一个号进行倒卖。我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，像北京的回龙观小区，天通苑小区，都离市中心区约20公里，这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。在杭州也因经济适用房建得离市区过远，而无法满足“居者有其屋”的需求。

五是房地产企业自有资金率过少。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，于是多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况，在房地产界屡屡出现，广为存在。我曾遇上一个朋友，仅带一个月的工资到某城市去发展房地产，十年不到的时间，现已拥有资产几十亿元。直到现在，很多房地产商进行房地产开发还绝大多数靠银行贷款。例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。房地产商自有资金少的存在，利于一些人白手起家，但也给银行带来很多风险。中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。90年代以来，中国各商业银行出现的大批呆账、坏账，超过2万亿元，此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。

六是旧城的改造拆迁引发的矛盾过于普遍。房地产的推进中，有不少企业十分看中旧城改造，看中一些住宅区或城中村的商业价值。在很多地方政府经营城市的欲望十分强烈情况下，就出现了大拆大改。特别是因为拆改的越多，GDP的增长越快，某些干部的成绩越突出，于是拆迁范围越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服从规划需要为名，把五、六十年代建设的住宅区，硬性改为商业区，把仅建成三、四十年的住房定为危房予以拆迁改建。更有一些地方，不考虑百姓利益，把很多上班族从城市迁往郊区，赶到一、二十公里以外，不许回迁，给百姓上下班造成很大困难。由此造成群众上访事件频频发生，去年北京市上访人数和批次都比2003年增加90%以上。百姓为了表示对拆迁的不满，在北京春节时期，曾有人在上衣前后写上大大的“拆”字，行走在大街上。中央关注到这个问题的严重性，出台了相关规定，这是完全必要的，是有利于和谐社会构建的。我们的房地产企业家应支持国务院的决定，所有的拆迁，都应“以人为本”，多替百姓着想。最近对物权的改革和对房地产行为的规范，从总体和长远看，将更加有利于房地产的发展。

针对房地产发展中出现的诸多问题进行规范，将有利于房地产的发展。

⑺ 经济适用房存在哪些问题，买经济适用房产权有限制吗

通常复5年以后才可以交易，并制且如果没有100%产权不可以交易。
经济适用房产权归属：
1、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。
2、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要5年后才可上市交易，政府可优先回购。
3、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。
4、对于大多数低收入者来说，给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。

⑻ 经济适用房(解困房)存在什么问题

它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的 实用效果。 经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、 勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%一3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由 7项因素(征地折迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。 贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售 价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 经济适用房和普通商品房最大的区别有: 1、土地是划拨而非转让,所以经济适用房买到的时候没有土地使用权; 2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定; 3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定,也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准; 4、经济适用房的价格执行政府指导价,开发商不能随意定价、调价; 5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定,一般都是在一定年限中不允许转让; 6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。

⑼ 上海经济适用房存在哪些问题有何对策建议

不少网民和专家学者认为，经济适用住房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市整体的楼市房价造成很大冲击。
●市民最关心的是经济适用住房的准入条件，据统计，有64.7%的反馈意见主要集中在这方面。网调结果显示，在户籍年限方面，认为户籍年限规定合理的占37.4%，认为较长的占29.6%，认为较短的占18.8%。

备受关注的《上海市经济适用住房管理试行办法》将通过今天下午举行的市政府例行新闻发布会对外公布，办法的出台实施标志着本市建立健全经济适用住房制度工作的正式启动。届时，《试行办法》将先在徐汇、闵行两区试点施行，待取得经验后在全市范围内施行。本报记者刘昕璐

86.9%的市民愿意购经适房

2008年12月30日至2009年1月8日，《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》曾在上海市住房保障和房屋管理局网站、“中国上海”门户网站和东方网上进行公示，并通过东方网的意见征集平台广泛听取公众意见。

根据汇总，公示期间各反馈渠道共计收到市民意见和建议3461件，其中，调查问卷1973份、论坛留言809人次、电子邮件332封、信函244封、传真50件。

针对外省市是不是要建造经济适用住房的争论。根据收集到的反馈意见，绝大多数市民对在本市建立经济适用住房制度持肯定态度，在3400多条反馈意见中，仅有20余条持相反意见。而且《市民意见征询调查问卷》网上调查结果显示，对照拟订的准入条件后，86.9%的市民愿意购房，市民购买经济适用住房意愿是比较强烈的。

另外，经济适用住房会对本市楼市房价产生什么样的影响，也是社会各界比较关心的问题。不少网民和专家学者认为，经济适用住房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市整体的楼市房价造成很大冲击。

64.7%意见集中在准入条件

在公示中，市民最关心的问题是什么？答案是经济适用住房的准入条件。据统计，有64.7%的反馈意见主要集中在这方面。网调结果显示，在户籍年限方面，认为户籍年限规定合理的占37.4%，认为较长的占29.6%，认为较短的占18.8%。此外，还有部分市民对按政策返沪的人员、新上海人和夫妻双方户口不在同一个区（县）等提出了意见和建议。

在收入标准方面，认为人均月收入2300元合理的占40.7%；认为太高了或有点高的占17.5%；认为偏低的占36.5%，主要感到这个标准还不能满足“夹心层”享受经济适用住房的要求。