集体土地所有权对市场经济的发展

⑴ 对集体土地使用权有哪些规定

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体土地使用权特征如下：
(1)主体的特定性

农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。
(2) 用途、取得与权利内容的相关性

集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。关于权利的分类，集体土地使用权与国有土地使用权有所不同。后者主要以权利的取得方式进行分类，在分类中土地用途并不起决定性作用;但前者从现行制度来看主要以土地用途做分类基础，不同用途的土地，其使用权采用不同方式取得，进而具有不同的权利内容。
(3)权利交易的受限制性

国家为保护耕地及垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。土地管理法规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

⑵ 什么是集体土地所有权，承包权和经营权

集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人版，对归其所有的土地权所享有的受法律限制的支配性权利。
土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。

⑶ 农村的集体土地所有权属于谁

属于农民集体所有。

根据《中华人民共和国土地管理法》第二章第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：

(一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(三)国家依法征用的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”

(3)集体土地所有权对市场经济的发展扩展阅读：

集体土地所有权的确权登记颁证

（1）农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

（2）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

（3）通过承包合同网签管理系统，建立承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的确权登记制度。

（4）通过流转合同鉴证、交易鉴证等方式确认土地经营权。

（5）确认林地、草原的所有权或者使用权，水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的规定办理。

⑷ 一场由集体土地自由转让引来的官司——从一宗案例看集体土地所有权如何处分

□王利明
阅读提示：稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司签订《合作合同》。该合作合同名义上规定的是投资关系，实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第11条规定了“投入偿还”问题。合同还规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还。但4个月后，该幅土地经某市国土局征用转为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委会支付土地补偿费50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用50万元中支付。京北公司在取得土地使用证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用证，原投资合同宣告作废。
稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币2.5万至3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。
本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。
［分析］
《合作合同》在性质上属于无效合同。
笔者认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签订的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还”费用，实际上是地价款。合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。
该争议土地经某市国土局征用已转为国有土地。
京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该争议土地的合法使用权。我们认为，从该块争议的土地被征用后，土地所有权主体已发生变更，即由原来稻香湖村享有集体土地所有权转变为国有土地。土地征用是国家依法运用公权力取得土地所有权的一种方式，其性质属于原始取得，该土地上以前一切权利归于消灭。故稻香湖村就该土地已不享有任何权利，原来的合作合同即使未被宣告无效，也因为政府行为而失去效力。按我国《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十七条的规定，因不可抗力导致履行不能，负有义务一方得以免责，另一方得以行使法定的解除权解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村认为，其已按照《合作合同》的约定以京北公司名义办妥该土地的国有土地使用证并由京北公司实际开发使用，京北公司未按约定支付地价款和补偿费构成违约。
我们认为，该说法在法律上不能成立的理由是：
第一，由于《合作合同》在性质上属于无效合同，因此即使稻香湖村曾经协助京北公司办理了土地出让手续，但不能以无效的合同为依据请求履行合同。对于无效合同来说，因其在内容上违反了法律或行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是说，当事人在订立无效合同以后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，如不知合同标的物为法律禁止流转的标的物，当事人也不得履行无效合同。
第二，由于原土地所有权主体已发生变更，稻香湖村已不再享有对争议土地的所有权，所以不能再以所谓的土地“投入偿还”费用主张权利。
第三，在土地被征用并发生土地出让以后，当事人之间的关系已经发生变化。京北公司与稻香湖村委员会另行签订了《建设用地协议书》，就该土地征用的补偿费作出了明确规定。稻香湖村委会如果认为协议书中规定的补偿费过低，可以就该协议书的有关内容另外提出请求，但不能以无效的《合作合同》为依据请求履行合同。
本案在法律上涉及到集体土地所有权转让问题。集体土地是否允许由集体经济组织自由转让，尽管在理论上有不同观点，但我国现行立法并未允许集体土地可以自由转让。如1992年11月23日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》中规定：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让，如农村集体经济组织以集体所有的土地资产采用入股方式，与外商联办企业或内联兴办乡镇企业，须经县级人民政府批准。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”可见，集体土地所有者对于集体土地用途的改变和权属的移转是受限制的。我认为，作出这种限制仍然是必要的。因为我国的城市土地使用权交易市场，或者说更大范围的房地产市场还不很发达和完善，国家有必要进行宏观调控与适当的行政干预，也就是说国家在房地产一级市场中的土地使用权出让方居于垄断地位，集体组织不能作为土地使用权的出让人，否则将会造成资源的浪费和不合理利用。尤其是考虑到如果我国允许集体可以自由处分土地，有可能导致耕地的大量流失，因此法律严格禁止非法转让集体土地。
但应当看到，对集体土地使用权的规制也有需要完善之处，最主要表现在某些国有土地管理部门将集体的土地征用以后，补偿的价格过低，而将该地出让给一些公司和企业时，又收取较高的出让费用，这不利于对农村集体利益和农民利益的保护。本案正说明了这个问题，国土局征用稻香湖村的该块土地时，支付的补偿费仅为50万元，但将该块土地出让给京北公司时，出让金为700万元，而稻香湖村与京北公司签订的协议中，双方协商的价格是600万元。显然，这种征用补偿费用过低，严重背离了土地的市场价值，不符合市场经济的客观规律和等价交换原则。我认为，在征用集体土地过程中，应区分是为公共利益征用还是为商业用途征用。为公共利益征用集体的土地，补偿费用不应该过高，但为了商业用途而征用集体的土地时，补偿费用应根据该土地的市场价格来确定，补偿费用可以合理低于市场价格但不能过低，以较好地平衡与协调农民、政府和用地单位三方的利益。

⑸ 浅析集体土地所有制

土地是人类最珍贵的自然资源，是人类赖于生存和发展的物质基础。集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。在社会主义市场经济建设过程中，做好土地资源的保护工作尤其重要，来不得半点的马虎。但由于种种原因，当前在一些地方，土地资源遭受破坏程度依然相当严重，特别是民族地区这方面的问题尤其突出，一定程度上对土地的综合利用和人居环境造成了恶劣的影响。下面就当前集体土地管理的问题谈谈个人的看法。

一、当前集体土地利用方面存在的问题

(一)毁林开荒现象严重。我国山区面积大，山高谷深，高坡地带耕地稳定性相对较差，综合利用率不高。居住在这些地方的群众，因条件艰难和耕地与人口发展不平衡，不少地方出现人地矛盾突出的现象。为了生存他们就采取了不负责任的“开发”方式：一是大肆毁林开荒，以破坏自然环境为代价来换取生产生活资料；二是“打一枪换一个地方”的游击方式极其明显：这个山头开荒耕作几年后，地力下降了就丢荒，然后又到另一个山头继续这种方式的开发耕作。周而复始，恶性循环的耕作方法，使生态受到严重的破坏，引发严重的水土流失，对土地资源、环境、生态的平衡构成了严重的威协。

(二)农村村民建住宅违法用地严重。由于历史、地理等因素，特别是少数民族大都居住在偏僻、落后的高山地带，恶劣的环境对这些地区经济的发展限制性很大。因此，为了个人及家庭的发展，不少村民陆续不断地从大山里迁出来，在条件相对优越的公路沿线和比较宽阔、耕作条件相对较好的河床边等地方新建住宅，这些住宅用地有的是生产队分给自己的责任田地，或是责任荒山，而没有这些条件的村民，只好采取通过私人感情私自交易等渠遣或是双方进行土地使用权流转的方式进行土地违法交易来获取建房用地。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”然而，迁出来的村民因为缺乏法律意识或是法律意识淡薄，他们抢占地盘或多占地盘、占好地盘建房的行为很普遍，更严重的是，经济宽裕的农户，还为子孙后代的利益考虑，建起了多幢房子，这些建筑用地资格普遍没有通过合法手续取得，私自改变了集体土地的用途，使国家和集体土地资源遭受了严重的破坏。

(三)私营加工企业对土地环境污染程度日趋严重。我国土地肥沃，农产品和矿藏丰富，电力等能源资源较充沛，很适合加工行业的开发。上世纪九十年代以来，在市场经济利益的驱动下，一些地区从事各种中小型农产品和矿业加工行业的企业陆续登陆隆林，不同程度地带动了经济的发展。然而，由于这些加工企业只从个人小范围方面的利益着想，唯利是图，没有顾及加工工业对当地环境带来的负面效应，加上缺乏处理污染设施，烟尘和污水的排放无法控制，使大面积土地受到污染。工厂附近的农作物生长遭到不同程度的破坏，产量减少，不少果树无法挂果，对当地群众增加收入、提高生活水平造成一定的阻碍。

(四)村镇建设规划无序的现象严重。农村普遍存在一个明显的问题，就是村镇建设无规划，村民住房建得杂乱无章。住宅建造如何安排，需要多少面积和建设场地由建造者根据所谓的“风水”随意自行决定，旁人无法干涉。由于存在自由选择，住房建设规模不受限制的现象，所以很多集体土地被私人无尝占有，或者好田好地被当作宅基地使用，私自改变耕地用途。改变居住分散现状，有计划地进行村镇化集中建设，是国家倡议和主导的建设形式之一，目的是使群众摆脱旧的普遍开花的占地建房形式，合理安排使用土地，避免私人占用集体土地的现象泛滥成灾，这是英明的决策。但因目前土地利用规划工作在农村的普及条件尚未成熟，农民群众对土地利用规划的认识还很缺乏，只求眼前，不顾长远的传统思想观念严重，我行我素的行为还很普遍，加上政府的法制宣传工作跟不上。所以，不按规划或没有规划占用好田好地建房或进行基础设施改造，盲目急于求成成了破坏士地资源不可避免的一大因素。

二、集体土地利用存在诸多问题的原因

(一)经济基础薄弱和文化教育落后。一些地区因受地理等环境因素的制约，贫困面相对较大，教学点安排不尽合理，农民接受教育的程度不高，文盲和半文盲还占有一定的比例，整体素质普遍偏低，法律意识淡薄，尤其是在土地利用方面，对如何节约用地和可持续利用土地资源缺乏必要的认识，致使非法占用集体土地的行为屡禁不止。

(二)生育观念落后。“养儿防老”、“多子多福”、“传宗接代”等传统的生育观念没有根本转变。特别是贫困落后的少数民族地区，至今重男轻女的思想还相当严重，“少生优育”的计划生育政策，对他们来说没有多少约束力，对一些未育有男仔的家庭，硬是拼命生孩子。因此，人多地少，人地矛盾的问题也就很难避免了，这是违法掠夺土地资源行为频繁发生的一大因素。

(三)管理政策存在弊端。过去在农村集体土地利用方面，国家曾规定过按用地类别、用途、用地期限，收取不同价格的土地占用费，对占用集体土地特别是占用耕地的行为具有一定的约束力，发挥了很好的积极作用。然而，近年来，为了减轻农民负担，国家放宽了对农村集体土地的管理政策，对农民占地建房的问题，除了收取土地登记发放证件工本费每本l0元和宗地则绘费每平方米0．05元以外，不再收取其他费用。这一改革给农村村民建房用地提供了政策优惠，但同时也带来了一些弊端：一是增加了用地者钻政策空子的机率，容易滋生违法用地的行为；二是削弱了土地管理部门对农村集体土地使用问题的监督、管理的积极性，不能很好地充分发挥职能作用；三是减少了土管部门执法查案经费的来源，执法人员无法及时深入实际开展处理土地违法案件，一定程度上助长了违法占用集体土地行为的发生。

三、加强对集体土地管理工作的对策

在新的形势下，如何进一步加强土地管理工作，切实解决集体土地管理工作存在的一系列问题，才能使农村集体土地管理工作步入法制轨道，确保土地管理工作健康发展，笔者认为应该采取以下对策：

(一)加大土地、环境保护的法制宣传力度，提高群众的土地、环保法制意识。

首先，必须把土地、环保法制宣传教育逐步深化。各级党委、政府应将《土地管理法》、《环境保护法》列为农村重点普法内容，拓宽宣传渠道，充分利用广播、电视、标语、知识竞赛等宣传媒体及各种有利条件和机会，采取层层落实任务和组织法制宣传队深入到村、屯与群众面对面宣传的办法。用群众喜闻乐见的娱乐文化活动形式，广泛地进行学习、宣传贯彻《土地管理法》、《环境保护法》，使土地、环保法规家喻户晓，人人皆知。通过开展土地、环保法制宣传教育，普遍提高群众的土地、环保的法制意识：增强土地、环保法制观念，自觉遵守和维护土地、环保法律法规，营造一个依法治理土地的良好氛围。

其次，要切实加强对土地管理工作的领导，从上到下要把土地、环保工作纳入目标管理，列人工作议事日程。要从思想上、行动上重视依法治理土地和环境保护工作，切实解决土地管理工作中存在的人力、物力、财力不到位等实际问题。认真履行《土地管理法》、《环境保护法》赋予的职能和权力，为土地、环保法制建设积极创造良好的社会环境，保证土地管理工作步入正常发展轨道。

(二)坚持科学发展观，促进可持续发展，构建人与环境和谐发展新途径。针对少数民族地区边远农村人多地少，条件艰苦，群众受教育程度低，接受能力差，思想观念落后，生活与环境的矛盾突出的问题，在发展农村经济中，政府要采取灵活和务实的容易被群众接受并不对土地、环保构成危害的手段，对人居环境进行科学的治理：一是想方设法帮助困难的边远农村解决水、电、路问题；二是多给予投资为耕作条件困难的村屯解决永久性稳定的耕作用地(如石山地区进行砌墙保土，土山地区开垦平台梯地等)，把人均享有不足其生活所需的产粮用地增加到一定的范围内。并严格规定粮食生产和经济作物的发展方向，普及科学技术，提高科技含量，提高粮食单产，确保农村稳定的生活用粮来源。在此基础上依法下大力气整治乱砍滥伐、毁林开荒等破坏生态环境的问题，帮助群众加深对环保工作紧迫性的认识，引导他们从盲目的开发转向有计划的建设，变被动为主动，逐渐达到恢复生太平衡之目的；三是要坚持科学发展观，实施可持续发展战略。从科学管理的高度，对土地、环保进行科学的管理，规划好发展目标，并长期坚持。在发展农村经济建设过程中要克服单一的发展模式，因地制宜地帮助群众寻求更符合当地实际的发展项目，多元化地推动农村经济产业结构向良性循环的方面发展，促进农村居民生活好转；四是把土地管理、环保工作与计划生育工作有机地结合起来，形成一个土地、环境与人口同步发展的新机制，使人口与土地、环境的发展相对平稳；减少人口对土地、生态环境的压力，保证人口与土地、环境的和谐健康发展；五是提高开发、利用、保护土地资源的能力。监督和指导加工企业想方设法改进排污设施，或拆除对环境破坏性大、对地方经济建设弊大于利的加工行业及其不服从管理、不顾群众利益，以牺牲环保为代价，我行我素，靠行贿等不正当理由获取建设加工工业用地的个别私营企业，控制污染源，减轻污染物对土地和环境的破坏程度，找出一条适应人与环境和谐发展的新途径。

(三)用统一科学的规划观规划好农村村镇建设。农村人口多，面积广，对土地的占有量和对土地、环境资源的破钚性都很大，所以，在农村实行村镇化集中建设是促成农民群众改变无规划占用土地、浪费土地行为，保持一定的耕地来满足生存需要的有效途径。因此，当前对农村村镇、村屯的建设，要从长远的角度出发，逐步实行统一规划、统一布局、统一落实的政策，根据当地的地理环境实际，从节约方面人手，实行一村一屯或一村数屯的集中式建设。通过对耕地、水、路、林、景等问题的整治，把原来不规范的建筑分布进行统一调整对随意占用耕地的现象集中处理。尽可能摈弃以往那种遍地开花的不良建筑用地方式，恢复土地的原有用途。要用科学的发展观，合理安排农村住房建设土地用量，以人口基数为隹，采取限面积、限地点、限个数的办法，从美观、整洁、卫生、环保等角度来规划住宅的建筑趋向。县级土管部门要根据规划要求，对全县农村各村屯、各具体农户的住房情况进行全面的排查摸底，及时掌握各个村屯的建筑基本动态，依据详情做好规划工作。要严格使用面积，在落实年度具体工作时，要根据各个地方的不同情况和法律规定的农村人均享有住房面积，及时把任务分解到各个乡、村、屯，并严格控制规划指标，执行节约者奖、超支者罚的制度，做好村镇、村屯建设的组织实施工作，对没有取得建房指标的家庭，不能安排实施建房工作，严格把好关。

(四)建立和健全土地、环保行政执法监督机制及各项规章制度。建立执法监督是保证土地、环保法规得到贯彻实施的主要手段。因此，在实施工作中必须要明确好县、乡、村、屯各个层次在监督工作中的职责、范围、权利、义务、方法及相互关系，建立严格的执法检查制度和法规执行隋况的监督机制，各有关部门工作上既要互相监督，又要互相支持配合，要克服单干思想和不听指挥、不服从领导、盲目从事或违法办案的做法，积极主动地履行好各自的职责。同时，各级监督部门必须按照法律法规的要求，结合本部门、本单位、本地方的实际，在不超越法律规定的范围内，认真做好本地区土地、环保各项规章制度的建立健全工作，确保土地管理工作有章可循。并主动，接受制度约束，按章办事，避免违法现象的发生，共同促进土地、环保执法监督工作向规范化和制度化方向发展。

(五)加强管理，建立健全执法监察网络机构，加大对集体土地违法案件的监察和查处力度。为确保依法治理土地工作真正落到实处，必须加强对土地工作的管理。从县到乡镇、村、屯，层层建立监察机构，构成紧密的四级监察网络，业务上实行统一领导，工作上实行分级管理，建立一整套的工作运转机制。人员的设置由县级土管部门制定，村屯工作人员的报酬由县国土局按工作实效发给；县国土局要想方设法提高基层人员的基本素质，充分调动他们的工作积极性，保护工作的正常运转；在监察工作上要建立一支高素质强有力的执法队伍，加大对违法案件的查处力度，做到发现问题能及时处理，不留后患，不拖泥带水，处时案件要一视同仁，严格按照有法可依，违法必究的制度办事。不分等级对待问题，不搞人情或钱权交易，竭尽全力做好依法治土地违法现象，促进土地管理和环保工作的根本好转。

希望你能满意。

⑹ 集体建设用地的统一市场

土地是最重要的生产要素之一 。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变；对于切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响。学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神，概括起来主要有三个方面。 《决定》的一个亮点，就是进一步扩大了土地的权能，不仅允许土地承包经营权抵押、担保，而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这为建立城乡统一的建设用地市场提供了制度保障。
（一）完善农村集体经营性建设用地权能是治本之策
现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍。法律规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡 （镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。法律限制过多，导致农村集体建设用地财产权利实现渠道受阻，制约了农村集体建设用地市场建设，农民土地权益受到损害。多年来特别是党的十七届三中全会以来，一些地方积极开展集体建设用地和宅基地改革探索，取得了重要进展，广东、安徽、湖北等省先后出台了全省性的规范集体建设用地流转的规定，为完善农村集体建设用地权能奠定了实践基础。
（二）坚持同等入市、同权同价
为解决上述突出问题，《决定》在深入总结国内外经验的基础上提出，农村集体经营性建设用地实行同等入市、同权同价。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易，为完善农村集体经营性建设用地权能指明了方向；同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等，为完善农村集体经营性建设用地权能提供了具体明确的政策依据。这必将为深化农村土地制度改革注入强大动力，进而开启农村土地制度改革的破冰之旅。
（三）严格用途管制和用地规划管理
《决定》强调，农村集体经营性建设用地入市要以严格用途管制、符合用地规划为前提。建设用地具有较强的不可逆性，实现土地资源的优化配置，既要发挥看不见的手的作用，也要发挥看得见的手的作用。要坚持两手抓，两手都要硬。实行用途管制是世界大多数国家的通行做法，这是确保土地利用经济效益、社会效益、生态效益相统一的根本途径，是统筹经济发展与耕地保护的重要举措。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地都要遵守用途管制和用地规划。 征地制度既是国有建设用地市场建设的基本制度，也关系到农村集体经营性建设用地市场发展的空间，更关系到农民的切身利益。为了贯彻落实党的十八大报告提出的要求，切实解决征地中存在的突出问题，在总结征地制度改革经验的基础上，《决定》指出了深化征地制度改革的方向和重点任务，就是缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
（一）解决征地问题的根本出路在于深化改革
多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加，引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。这既与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足、有效的纠纷调处和裁决机制缺乏有关。征地引发的问题，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照党的十七届三中全会深化征地制度改革的要求，各省（区、市）制订公布并实行征地统一年产值标准和区片综合地价，较大幅度提高被征地农民的补偿标准并建立定期调整机制；一些地方积极开展征地制度改革试点，探索缩小征地范围和留地安置等让被征地农民分享增值收益的多种方式，为改革征地制度奠定了基础。
（二）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
这与党的十七届三中全会关于深化征地制度改革的要求是一脉相承的。缩小征地范围，就是按照《中华人民共和国宪法》规定的精神，将征地界定在公共利益范围内，逐步减少强制征地数量，从源头上减少征地纠纷的产生，同时也为建立农村集体经营性建设用地市场留出充足空间。规范征地程序，就是通过改革完善征地审批、实施、补偿、安置、争议调处裁决等程序，强化被征地农民的知情权、参与权、收益权、申诉权、监督权，进一步规范和约束政府的征地行为，防止地方政府滥用征地权。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，就是从就业、住房、社会保障等多个方面采取综合措施维护被征地农民权益，使被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障，确保社会和谐稳定。
（三）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益
这体现了党的十八大报告关于提高被征地农民在土地增值收益中所占比例的要求，意味着被征地农民集体和个人除了得到土地合理补偿外，还能通过一定方式分享一定比例的增值收益，并且所获得的增值收益要向个人倾斜。这不仅是重大的理论创新，也是维护被征地农民利益的强有力举措，必将进一步深化征地制度改革，为切实解决征地突出矛盾、促进社会和谐稳定奠定制度基础。同时，建立土地增值收益分配机制，要求我们将深化征地制度改革与建立农村集体经营性建设用地市场统筹考虑，同步研究、系统设计、协调推进，平衡好相关各方的利益关系，确保改革平稳推进。 改革开放以来，我国城镇国有建设用地市场建设从无到有、从小到大、从无序到规范，取得了明显成效，但农村集体建设用地市场发展不平衡、不规范的问题十分突出，城乡建设用地市场呈现明显的二元特点。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，为今后土地制度改革指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场是一项长期艰巨的任务，需要深入研究、系统设计，区分轻重缓急，分步实施、配套推进，不断把改革引向深入。基本要求是统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。
（一）规范农村集体经营性建设用地流转
随着社会主义市场经济的发展，农村集体建设用地和宅基地有了较大增值空间，自发隐形无序流转十分普遍，城乡结合部尤为突出。由于这种流转不符合法律规定，缺少有效监管措施和办法，存在巨大法律风险，一旦发生纠纷，集体建设用地和宅基地所有者、使用者的权益都难以得到有效保护。要借鉴国有建设用地管理的经验，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。
（二）切实维护农民宅基地用益物权
《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”当前农村宅基地问题十分突出，一是农村宅基地取得困难，违法点多面广，治理难度大；二是退出机制不健全，既造成宅基地闲置，也影响农民财产权益的实现，在一定程度上阻碍了农民顺利进城落户。这既有管理不到位的因素，也有制度和政策不适应的问题。维护农民宅基地用益物权，推动农民增加财产性收入，必须改革完善宅基地制度，在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。
（三）进一步扩大市场配置国有土地的范围
《决定》指出，“减少非公益性用地划拨”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。就是要让市场在国有建设用地配置中发挥更大作用。虽然国有土地有偿使用推行多年，但重点是在新增建设用地，大量存量建设用地属于划拨用地，划拨用地比例依然偏高，存量划拨用地的盘活还存在政策障碍，二级市场的作用尚未充分发挥。同时，在新增建设用地中经营性基础设施用地等尚未纳入有偿使用范畴。从未来发展趋势看，新增建设用地增长将受到严格制约，存量建设用地的盘活将成为建设用地供给主要来源。因此，在进一步扩大国有建设用地市场配置新增建设用地范围的同时，必须大力发展和规范完善租赁、转让、抵押二级市场，鼓励支持盘活存量建设用地，为建设资源节约型社会、促进经济结构调整和发展方式转变作出积极贡献。
（四）建立建设用地合理比价调节机制
《决定》要求：“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。”价格是实现土地资源优化配置的重要手段。多年来，居住用地价格过高、工业用地价格过低，导致资源利用效率降低、产业结构失衡，影响民生事业和经济持续健康发展。对这个问题，各级政府要引起高度重视，切实加强土地供需调节，加快构建居住用地和工业用地合理比价调节机制，促进地价合理回归和土地市场健康发展。
（五）系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施
建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整，事关全局、意义重大、政策性强，是一项极为复杂的系统工程。必须切实加强领导，坚持培育扶持和严格管控相结合，从法制建设、用途管制、确权登记、市场管控、共同责任等方面整体设计、配套推进。
1.加快推进相关法律法规修改和制度建设。这是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。要在深入研究重大问题和系统总结各地改革实践经验的基础上，抓紧修改《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。同时，加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例。改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，促进城乡建设用地市场繁荣发展。
2.全面落实用途管制要求。这是建立城乡统一建设用地市场的重要前提。以第二次全国土地调查和年度土地利用变更调查数据为基础，以土地利用总体规划为依托，综合各类相关规划，加快建立完善国土空间规划体系，明确城乡生产、生活和生态功能区范围，充分考虑新农村建设、现代农业发展和农村二、三产业发展对建设用地的合理需求，为建立城乡统一的建设用地市场提供用途管制和规划安排。
3.扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。加强农村地籍调查，尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登记条例。
4.严格对城乡统一建设用地市场的管控。这是建立城乡统一建设用地市场的重要保障。深化农地转用计划和审批管理制度改革。建立健全农村集体建设用地节约集约标准体系。加强城乡建设用地供应和利用的统计监测和形势分析。切实发挥土地储备对建设用地市场的调控功能。对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并研究制定处理政策。加强新形势下对城乡建设用地违法违规行为的执法监察。加强基层国土资源管理机构和能力建设。
5.协力构建共同责任机制。这是建立城乡建设用地市场的重要措施。充分发挥方方面面的积极性、主动性和创造性，形成推进合力。必须坚持党的领导，人大、政府、政协等各负其责；必须加强部门联动、政策协调，健全统筹协调推进改革的工作机制，统筹规划和协调重大改革；必须充分相信群众、依靠群众，切实发挥农村集体经济组织的主体作用，增强其履行农村集体土地所有者职责和维护农民土地权益的能力。

⑺ 集体土地所有权的特点

1、权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点，版是在全权国范围内没有统一的所有权权利主体，并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类：一是村内农业集体经济组织的农民集体，二是村农民集体，三是乡(镇)农民集体。
2、集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
3、集体土地所有权不能被处分。但可以因国家强制手段而消灭。我国的集体土地所有权和国家土地所有权一样，不能由所有权人自由处分。但与国家土地所有权不同的是，国家土地所有权具有永久性，而集体土地所有权却可能因国家的强制手段归于消灭。
4、集体土地所有权也可以与土地使用权分离，依法确定给该集体内的集体经济组织和个人使用。

⑻ 集体土地所有权

一个笼统的定义
集体建设用地，又被称为农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

一段法理依据
出处：中华人民共和国土地管理法（2017版修正案）

虽然本次修正删除了现行法的第四十三条和第六十三条，但其基本思路是为了明确符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。因此，可以理解为对原有法条的深化或延续。
按照原土地管理法43条的表述，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”其中，前款所述国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
因此，可以反向理解我们通常所述的农村集体建设用地，按法条理解即包含“乡镇企业建设用地（经营性用地），乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，村民住宅建设用地（宅基地）”三大类。

简明扼要的三分法
出处：城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）

涉及H12-H14，即镇、乡、村庄建设用地三大类。

细化的划分方式
出处：土地利用现状分类标准(GBT21010-2007)

集体建设用地属于三大类中的建设用地，涉及12个一级类中的住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地，以及57个二级类中的农村宅基地等多个分项。

规划视角的动态划分
出处：村庄规划用地分类指南（2014版）

以村庄为单元，包含V1-V9，附下

补充：区分国有和集体土地性质
集体土地只要村委会同意，可以自行流转。
国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。

（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。

⑼ 集体土地所有权的性质分析

近年来，关于集体土地所有权的性质，我国学界存在着诸种不同的看法，其中具有代表性的观点有以下八种：
1.集体土地所有权是一种由“农村集体经济组织”或“农村集体经济组织法人”享有的单独所有权
如“集体土地的所有权主体一般是村集体组织，但在照顾既成事实的情况下可以是乡(镇)集体组织或村内不同的集体组织”。又如集体土地所有权应以法人模式来规范集体土地所有权的主体，即所谓农民集体经济组织。能够成为集体土地所有权主体的，有村内部的农民集体经济组织、村农民集体经济组织和乡(镇)农民集体经济组织三类。这些集体经济组织是由个人联合起来的具有法人资格的组织，每个组织才是具体的所有权主体。再如“只要我们在农村还坚持实行合作制，集体土地所有权的主体就应该是按照合作制的原则所确立的农业合作经济组织而不是经济组织的成员个人”和“我们的结论就是在现有村民小组范围内的农村社区的农民组成合作经济组织，进而行使对土地的集体所有权”。最后如“大陆的集体土地所有权制度，指的是农村的土地由以农民集体组成的‘农村劳动群众集体经济组织’享有所有权，而农民个人不享有所有权的制度”。“根据这一规定，农村集体土地所有权的主体有三种：村集体经济组织、村内集体经济组织和乡(镇)集体经济组织”。
2.集体土地所有权是集体组织全体成员的共有权
“集体所有权既不是属于集体企业所有，也不是由集体组织作为法人享有所有权，而是指集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权，其主体是集体组织的全体成员，而不是集体组织法人；集体所有权就是集体组织成员的共有权”。“集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权”。“无论哪一级集体的土地，都是农民共同共有(或联合所有)，应该按照农民共同共有的原则理解集体所有权；按照‘按份共有’的原则分享土地承包经营权”。“由此可见，农村土地集体所有权由农民集体民主共同行使是有其历史基础的，其主体不一定是某个具体的组织，而是农民本身。从法律上明确这种所有权的性质时，当然应将其确定为农民集体的共同共有权”。
3.集体土地所有权是传统的总有
随着改革开放的深入和社会主义市场经济的确立，我国集体土地所有权制度的固有缺陷日益显化，学界对其改革与完善见解颇多，其中日耳曼法的总有，因其最具团体主义之色彩，在政治上较易切合集体所有制的要求，因而成为改革的重要思路之一，《物权法草案》亦谓我国集体土地所有权“系参考民法上的总有”理论。“学界和实务界的共识是集体所有属于日耳曼法上的总有，这一点已经没有更多的歧义”。
4.我国的集体所有权是一种新型的总有
集体成员对集体财产(土地)享有占有、使用和收益权，并且依法按照平等、自愿的原则来行使对集体土地的所有权。“‘xx农民集体所有’不是典型意义上的共同所有权，而是一种带有‘总有’色彩而以有别于传统总有的特殊共有形态(有的学者称之为‘新型总有’)”。“集体所有权是集体组织的成员对依法属于集体所有的财产，共同享有占有、使用、收益和处分的权利。从性质上说，集体所有权为成员共同所有，又不同于一般的共有，可以说是一种特殊的共同共有”。持新型总有者认为，新型总有是指一定的农民集体范围的成员，藉以其组成之团体对集体财产，依法按照“平等自愿、议决一致”原则占有、使用、收益和处分的权利，以及集体成员对集体财产受益的权利。此种认识，系基于我国农民集体所有权在法律性质上与传统总有之比较，认为前者对后者既有继承，又有更新。具体地说，继承的主要表现有四：其一，多数人及其结合之团体总有一个所有权，这适合由一定范围全体农民集体直接享有所有权。其二，所有权的行使受团体的强烈制约，这适合维持农民集体的统一意志和利益。其三，“总有以团体利益为先”，“惟于全体利益与个人利益一致之范围，而许团员个别权之行使”，这适合于农民集体所有权把集体利益与其成员利益有机统一。其四，总有成员对总有财产的应有份并不具体划分，永远属于潜在份，不得要求分割、继承或转让，这适于维护集体公有制的巩固和发展。更新的主要表现有二：其一，总有成员和其团体对总有财产具有抽象的统一支配权，也就是说更新之后的总有所有权的核心已不再是简单目的——实现其成员对物的具体利用，不再是团体的管理、处分权和成员的使用、收益权的简单相加，而首先是总有成员通过其集体对物实现抽象的统一支配，即总有成员通过其团体，团体依据其成员对总有财产按照民法基本原则所归结的“平等自愿、议决一致”原则，占有、使用、收益和处分的权利。其二，集体成员对集体财产享有收益权。即从所有权总体上享受利益，如有承包经营、使用总有财产的资格，有权利用公共设施、享受公共福利等。“将这种新型总有称之为总同共有|”。总同共有其特征为：(1)总同共有权的主体是一定社区范围的居民全体；(2)总同共有权的内容是全体集体成员按照民法基本精神所确定的平等、自愿、民主、多数议决的原则对集体财产行使统一的最终支配权，实现全体集体成员的利益；(3)总同共有权的行使须由其管理体负责执行；(4)总同共有权不可分割；(5)总同共有成员对总同共有财产享有受益权。
5.集体土地所有权是集体组织所有与新型总有内在融合
我国农村集体土地所有权可以从两个方面加以定性：从外部关系来看，其性质为集体组织所有；而从内部关系来看，则为一种新型的总有。此可谓一种折中的观点，其理由如下：(1)集体组织所有是由我国特定的历史条件形成的，符合我国现阶段的基本国情，并能推动农村经济的发展。(2)从内部关系来看，农民集体所有实质上是一种带有“总有”色彩的所有权形态。(3)集体组织所有与总有是不矛盾的。
6.集体土地所有权是新型的合有权
“惟普通法之合有权制度与我国集体土地所有权制度具有内在的一致性，是完善我国集体土地所有权制度的理想模式”。“借助普通法上的合有权制度来改造集体土地所有权，正是中国的物权理论和立法在借鉴和吸收人类法律文明成果基础上形成和发展自己的物权原理和制度的具体体现”。普通法上的合有是由日耳曼法的总有与合有融合演化而来，是指数人平等地、永不分割地对不动产整体所享有的所有权，其中若有合有人死亡，其权利便丧失并自然地添加于其他合有人的一种共有权制度。合有权制度与其他共有权形式相比较具有如下法律特征：(1)权利平等性与统一性。合有是各合有人平等地、不分份额地对全部财产享有的所有权形式，它只存在一个权属，具有平等性与统一性。此点区别于大陆法的按份共有。(2)客体之永不分割性。合有是在财产共有中生者对死者名下之合有财产享有权利的一种生存者权。合有财产不因合有成员脱退而被处分，也不因合有成员死亡而被继承，它永远属于具有成员身份之生存成员，而具永不分割之特性。此点区别于大陆法之共同共有。(3)权利之完全性。合有系其成员享有管理、处分、使用、收益合有物之完全所有权，合有人作为所有者，得按“平等自愿、民主议决”之原则，通过参与合有共同意志而协力行使管理处分之支配权；同时亦得通过参与如土地租金等收益之分配、利用公共设施、享有公共福利等实现所有权意义的受益权。此点系与总有之本质区别。(4)权利之自由开放性。合有得就其使用、收益权能设立他物权，该他物权既为合有成员享有与行使，亦得自由让与他人享有与行使，具有自由性与开放性，此点亦区别于极具团体之封闭性的总有(即“不得离开其身份而就其权能为继承让与或处分”)。(5)权利行使之民主性。合有财产之管理处分系各总有成员自身共同协力为之，具有民主性。此点区别于总有之极权性。
总有财产之管理处分属团体组织所专有，其各总有成员不得为之，总有成员仅有利用之权能。此新型合有权者认为，社会主义新型的合有权制度系指一定社区范围内有农村户籍的全体现存成员对集体土地依法共同享有的全面支配的权利。对完善我国集体土地所有权制度所进行的理性重构，其新型的合有权制度设计之基本思路如下：其一，集体土地所有权的主体应是一定社区范围内有农村户籍的全体现存人员。即合有权的主体是一定社区范围内的全体成员。其二，集体土地所有权的主体——一定社区范围内的农民集体全体成员，是一个非法人共同体。其三，合有权的内容包括管理权、处分权、收益权和享受及消费权。其四，集体土地所有权的实现，须依赖相关的行使机制。
7.集体土地所有权是村、村民小组、乡镇的所有权
村、村民小组、乡镇是事实上的土地所有者，因而法律应该赋予其民事主体的地位。持该观点者认为，把土地明确为村所有，是一条非常好的改造传统集体所有制的途径：(1)我国自1962年实行的《农村人民公社工作条例修正草案》(简称《六十条》)明确规定了公社、大队和生产队的土地所有权，实行土地承包责任制以后，农村土地所有制并没有得到根本否定，村、村民小组和乡镇还是事实上的土地所有者。(2)村作为集体土地的所有者，并不需要改变我国农村土地结构的现状，也不是对现行集体土地所有制的根本转变，它只是对集体土地所有权主体的法律确认，因而能够极大地稳定民心，节省因制度的改变而产生的成本，保持农村社会的稳定。(3)村作为我国的集体土地的所有者，符合我国社会主义生产资料公有制的性质，既明确了法律上的土地所有权关系，又坚持了社会主义。(4)我们对于某块土地的所有权常常表述为“这块土地是某某村的”、“这是某某村的土地”，因而村作为集体土地的所有者，符合我们的语义逻辑和习惯表达方式。(5)通过建立村民与村集体的股权制或其他类似于股权制的产权模式，可以切实保护好村民的利益。所以说，村作为集体土地的所有人，是一种既符合理论又切实可行的农村土地产权制度。同时认为，我国法律应该赋予村以法人地位。村享有法人所有权，正是对集体所有的一种实现形式，它并不与集体所有相违背。
8.集体所有权是“个人化与法人化的契合”
集体财产(土地)应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。

⑽ 农村集体组织拥有的是，集体土地所有权还是使用权。年限是多少到期后该如何急

是集体土地所有权，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条规定

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。

村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

第五条规定“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”这里的“农村集体经济组织成员”一般指本村村民，他们拥有承包权。承包人如果通过“依法、自愿、有偿”的流转原则将自己承包的土地转包给他人，他人便有了经营权，经营权与承包权可以统一，也可以分开。

集体对土地拥有的所有权没有年限，直至国家征用转为国有土地才失去其所有权。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定

耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

(10)集体土地所有权对市场经济的发展扩展阅读

性质分析

关于集体土地所有权的性质一直存有较大争议，具有代表性的观点主要有以下几种：

（1）集体土地所有权是一种由“农村集体经济组织”“农村集体经济组织法人”或“农村劳动群众集体经济组织”享有的所有权，农民个人不享有所有权。

（2）集体土地所有权是集体组织全体成员的共有权。集体所有权既不是属于集体企业所有，也不是由集体组织作为法人享有所有权，而是指集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权，其主体是集体组织的全体成员，而不是集体组织法人，集体所有权是集体组织成员的共有权。

（3）集体土地所有权是总有的。这又分为传统的总有和新型总有。传统的总有是指由一定的团体对土地享有管理职能，而由其成员享有土地的收益功能。

新型总有是指一定的农民集体范围的成员，以其组成之团体对集体财产依法按照“平等自愿，议决一致”原则拥有、使用、收益和处分的权利，以及集体成员对集体财产收益的权利。

（4）集体土地所有权是新型的合有权。此种观点认为普通法之合有权制度与我国集体土地所有权制度具有内在的一致性，是完善我国集体土地所有权制度的理想模式。

普通法上的合有是由日耳曼法的总有与合有融合演化而来，是指数人平等地、永不分割地对不动产整体所享有的所有权，其中若有合有人死亡，其权利便丧失并自然地添加于其他合有人的一种共有权制度。

（5）集体土地所有权是集体组织所有与新型总有的内在融合。这是一种折中的观点。我国农村集体土地所有权可以从两方面加以定性：从外部关系来看，其性质为集体组织所有；而从内部关系来看，则为一种新型的总有。

（6）集体土地所有权是村、村民小组、乡镇的所有权。村、村民小组、乡镇是事实上的土地所有者，因而法律应该赋予其民事主体的地位。

（7）集体所有权是“个人化与法人化的契合”。集体财产（土地）应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。

《物权法》第59条第1款规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，与之前法律规定的“集体经济组织所有”相比更符合我国土地集体所有权的理论和实际。

需要强调的是，成员集体所有不是集体成员所有，二者有着本质的区别；所有权的本质是排他性支配，所以在土地集体所有权的定义中应加上“支配”权能。

参考资料来源：网络-集体土地所有权