经济适用房买卖操作实务

『壹』 经济适用房买卖操作实务的目录

第一部分经济适用房实务问答
1．何谓经济适用房以及其与商品房有何区别？
2．经济适用房与限价商品房、廉租房有何区别？
3．我国对经济适用房的产权有何规定以及其与商品房在产权上的规定有何不同？
4．在我国，经济适用房、商品房和房改房三种房产证有何异同？
5．在我国，房改房是否属于经济适用房的范畴？
6．关于解决城市低收入家庭住房困难，我国对现行经济适用房产权有何具体规定？
7．在我国，经济适用房由哪个部门进行管理？
8．我国对经济适用房的建设管理有何规定？
9．我国对如何制定经济适用房发展规划作出了哪些具体的规定？
10．购买经济适用房的个人如何选购经济适用房？
11．经济适用房销售流程是如何规定的？
12．我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中，针对我国经济适用房现状提出了哪些规范和改进制度？
13．如何对经济适用房的销售价格进行严格监管以及对经济适用房销售单位违规行为应当如何进行处理？
14．申请购买或承租经济适用房有哪些具体条件以及提交的资料有哪些？
15．在我国，居民购买经济适用房有哪些步骤和流程？
16．何谓定向销售的经济适用房以及如何确保经济适用房销售给符合条件的居民？
17．外地人、学生、有房户能否购买经济适用房？
18．购房者在购买经济适用房应当注意哪些问题？
19．购买经济适用房审批表应该到哪里领取以及表格填写完后，应交到哪里审批盖章？
……
第二部分经济适用房买卖案例现场
附录
后记

『贰』 经济适用房已经满五年 这类房买卖怎么操作

第三十条经济抄适用住袭房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

『叁』 经济适用房私下交易该如何操作

也不是所有的经济适用房都能进行交易的。
一、什么房子能卖
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
二、卖了房子后的结果,
按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
三、怎么购买
①已经住满5年的经济适用房。购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为 3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95=342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税，以及342000×0.0005=171元的印花税。
②尚未住满5年的经济适用房。购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10% 的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
四、如何选购经济适用房
首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。
其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。
第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料。
第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。

『肆』 经济适用房买卖操作实务的内容提要

为了抄便于读者更好地理解袭本书中的内容和避免不必要的误解，本书作者现就本书中的相关事项做出如下声明：
一、
二、本书的内容主要是根据适用于全国的现行法律、法规、司法解释和规章撰写而成，其中有些内容涉及到地方性法规内容，但本书中也可能未全面顾及到该地方的地方性法规的有关规定，敬请读者在阅读此书内容之时，同时也需要注意了解本地区最新颁布的地方性法规的有关规定。
三、本书中结论性意见均是依据现行法律、法规做出，但不等同于法院判决、裁决的结果，其结论性意见仅供读者理解现行法律和处理类似纠纷时做参考之用。

『伍』 二类经济适用房买卖流程谁清楚需要交纳什么费用

二类经济适用房的房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用住房管理”。购买二类经济适用房除与普通商品住房一样缴纳契税、个税、增值税及附加外，还需要缴纳土地出让金。

一、什么是二类经济适用房？
所谓的“二类经济适用房”，其实是民间对危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等按照经济适用住房管理的一类房子的统称。二类经济适用房的房产证上一般标明其房屋性质是“按经济适用住房管理”。

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『陆』 用住房公积金贷款购买经济适用房的贷款担保有哪些规定－－经济适用房买卖操作实务(房地产操作实务指导丛

贷款可以采取保证、抵押、质押、抵押加保证、抵押加保险等担保方式。住房公积金管理中心应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。 保证：(1)保证人应具有法人资格、符合提供保证担保的其他法定条件并且应该经过住房公积金管理中心认可。(2)保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证担保。住房公积金管理中心另有规定的，按规定执行。(3)保证期间自债务履行之日起至债务履行期限届满后两年。住房公积金管理中心另有规定的，按规定执行。(4)办理完毕保证担保的有关手续及相关贷款手续后方可发放贷款。(5)承办贷款业务的银行与保证人必须签订书面合同。保证人发生变更或撤销等情况时，保证人应及时通知住房公积金管理中心，住房公积金管理中心认为需要提供新的担保的，借款人须提供新的担保并办理有关手续。 抵押：(1)抵押人可以是借款人，也可以是第三人(包括法人、自然人)。(2)抵押的财产应当符合我国《担保法》第34条、第37条的规定。抵押财产范围限于：①抵押人所有的房屋；②抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋。(3)抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。(4)借款人以其贷款所购房屋抵押的，应当以该房屋价值全额作贷款抵押。(5)抵押物的剩余土地使用年限应高于贷款期限3年(含)以上。(6)抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并到房地产行政管理部门办理抵押登记手续。(7)抵押登记办理完成并办理完毕相关贷款手续后，方可办理贷款发放手续。(8)抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。(9)抵押权至借款人还清全部贷款本息时消灭。 质押：(1)本办法所称质押为权利质押。出质人可以是借款人，也可以是第三人(包括法人、自然人)。(2)用于质押的权利应当符合我国《担保法》的相关规定。出质的权利的范围限于：①银行定期存单且限定于此项贷款受托人签发的且不自动转存的银行存款单。②凭证式国债且限定于此项贷款受托人代理发行并兑付的国家债券。③住房公积金管理中心认可的其他权利。(3)权利凭证载明的兑现日不得先于贷款到期日。(4)质权设定并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款。(5)出质人和质权人应当签订书面合同，并在合同约定的期限内办理移交权利凭证手续。移交的权利凭证为银行定期存单的，承办贷款业务的银行应当核押。(6)质权至借款人还清全部贷款本息时消灭。 抵押加保证：(1)抵押加保证的两种方式：①抵押加阶段性连带责任保证。抵押加阶段性连带责任保证指抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，保证责任解除，以抵押作为贷款担保的分阶段担保方式；②抵押加一 般保证。抵押加一般保证指在抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，以抵押作为贷款的担保，同时保证人对处置抵押物不足清偿债权的部分承担一般保证责任的共同担保方式。(2)保证与抵押按保证、抵押的相关规定执行。 抵押加保险：(1)抵押加保险指抵押登记办理完成前，由借款人购买符合住房公积金管理中心要求的保险，在抵押登记完成后，以抵押作为贷款担保的方式。(2)抵押按抵押的相关规定执行。(3)采取抵押加保险的，保险合同生效并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款。摘自：高娃著《经济适用房买卖操作实务(房地产操作实务指导丛书)》